市场概述
截至2024年9月15日，过去12个月中国大宗投资市场交易总额达人民币2,947亿元，同比下降7.0%，预计最终成交总额可能在人民币3,090亿元至3,240亿元之间。市场下行趋势下，零售和酒店板块交易活跃，而写字楼/商务园区资产成交额跌幅最大，同比减少34%。一线城市成交额占比56%，深圳成交额跌幅最为显著（-65%），广州（-37%），上海（+4%）、北京（+18%）略有增长。酒店板块成交额同比增长82%，零售板块同比增长50%。
资产类别分析
- 写字楼/商务园区：成交量同比下降34%，交易金额占比从38%降至27%，为近年来最低水平。经济环境疲软导致空置率上升、租金下降，投资者对进入该市场保持谨慎。
- 工业/物流/数据中心：成交量同比下降16%，交易金额占比24%，跨境资本交易额占比最高（25%）。保险公司等长期投资者谨慎寻找机会，交易主要集中于降价幅度较高或租赁预期稳定的资产。
- 零售：成交量同比增长50%，交易额达750亿元，连续两年增长，成为第二大交易类别。华夏大悦城购物中心REIT获批，累计已有7支消费零售REITs获批。
- 住宅租赁/服务式公寓：成交量同比下降20%，交易主要集中在一线及头部二线城市。保租房入市导致出租率下降，但收益稳定的公寓产品仍是投资者首选。
区域分析
- 一线城市：成交额占比56%，深圳成交额同比下降65%，广州下降37%，北京和上海分别增长18%和4%。
- 非一线城市：成交额同比下降8%，除零售板块增长23%外，其他行业均下滑，写字楼板块跌幅最大（-33%）。
基金募集及融资环境
- 开发商融资销售额前65位的开发商2024年前8个月总融资额达人民币3053亿元，同比下降31.2%。
- 境内外债券发行总额达人民币1417亿元，同比减少35%。
- 央行推出降准、下调政策利率等宽松货币政策，预计有助于房企降低融资成本。
- 房地产融资协调机制取得进展，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达1.43万亿元。
政策及市场动态
- 9月24日，央行降准并向市场释放1万亿长期资金，下调7天逆回购利率至1.5%，加快下调存量房贷利率，推出互换便利机制。
- 9月26日，政治局会议强调增加对“白名单”项目的贷款，并出台限制商品房建设、促进社保资金入市等政策。
- 9月，中央政治局首次明确定调“房地产市场止跌回稳”为优先目标，出台积极财政和货币政策支持。
展望
政府将“房地产市场止跌回稳”作为优先目标，预计政策将在未来几个季度逐步缓解开发商资金压力，降低不良资产出售紧迫性。市场仍需保持谨慎，经济基本面指标尚未明显改善，对后续复苏持谨慎乐观态度。
