写字楼市场总结
市场概述
- 空置率下降：尽管租赁情绪疲软，但供应端压力暂缓，全市甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至21.8%，为两年来的首次下降，其中非核心商务区降幅最为明显（环比下降1.0个百分点）。
- 新增供应：第三季度仅一个位于非核心商务区的新项目入市，新增供应6.9万平方米，截至季末全市甲级写字楼总存量为1,944万平方米。
- 吸纳量：第三季度全市甲级写字楼录得14.7万平方米净吸纳量，前三季度累计63.3万平方米，已达到2023全年水平。
租户需求
- 金融类企业：仍是主力租赁需求，但部分小型私募基金机构出现关闭、缩租现象，导致陆家嘴和竹园板块空置率上升。
- 国内企业活跃：前三季度新增成交中约68%来自国内企业，主要需求来源为金融、制造、零售贸易类企业，合计约45%。
- 外资企业挑战：部分外资企业（如IBM、惠普）因市场占有率缩减、内资企业竞争力提升及运营成本高而缩减业务和办公需求。
- 小独栋办公产品：受企业青睐，如前滩四方城、徐汇滨江源点大厦等项目的整栋成交。
空置率及租金
- 空置率同比上升：空置率环比下降0.5个百分点至21.8%，但同比上升2.7个百分点，近一半子市场空置率环比上升。
- 租金下调：第三季度全市甲级写字楼租金环比下调4.3%，至每平方米每天人民币6.1元，中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为5.0%、4.2%和4.0%。
- 市场竞争：大业主项目普遍下调租金，小业主进一步优惠条件，存量市场竞争白热化。
市场展望
- 供应压力：第四季度仍有四个项目合计47万平方米供应计划，预计中短期需求维持疲软，年末空置率或升至22-23%，租金延续下行。
- 政策影响：政府已增加货币、财政刺激和政策支持，但经济环境改善需时间，办公需求增长有望在来年逐步体现。
- 楼宇更新趋势：老旧写字楼项目改为租赁住房的趋势浮现，未来楼宇更新计划将加速这一进程。
- 项目入市：部分已建成项目因业主寻找整栋买家而延后入市，短期内可能转为出租竞争。
