保利发展会议纪要

摘要 •公司在国庆节期间计划推出约200亿元的新货量，占现有可售货量的10%，以抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩。•9月份销售额仅略超200亿元，表现较为悲观。10月份国庆节期间市场表现受到9月份数据和政策落地后的影响，未来走势仍需持续观察。价格端已接近市场底部，公司未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心。•国庆节前一周出台的新政策表明完成全年经济指标的重要性。股市健康持续上涨将增加企业和居民信心，带来财富效应，部分客户将股市收益转化到楼市购买房产。市场上并非没有购房需求或资金，而是缺乏对底部价格的明确认知。•放开限购主要集中在一线城市，但其他区域龙头城市也显示出强大的吸引力，成交占比明显提升。高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力。•公司希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易。此外，还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题。•公司在四季度计划推出22到30个新盘，主要是在2023年获取的项目。公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求。 Q&A 公司在国庆节期间的销售策略和预期如何？ 在国庆节假期期间，特别是9月25日至10月7日之间，公司计划推出约200亿元的新货量。目前公司在手的可售货量大约为2,300亿元，因此新推货量占比约为10%。充足的货源使我们能够抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩。接下来，我们将重点做好国庆节认购客户的短签约工作，并努力将来访客户转化为认购客户，争取在10月份实现理想的销售业绩，为全年销售目标奠定基础。 9月份和10月份楼市表现如何？政策对市场有何影响？ 9月份的销售额仅略超200亿元，总体表现较为悲观。10月份国庆节期间市场表现既受到9月份数据影响，也反映了政策落地后的效果。未来市场走势仍需持续观察，但目前价格端已接近市场底部，这是一个相对确定性的事件。在国庆节期 间，我们并未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心。 当前政策对楼市热情和成交情况有何影响？这种情况能否持续？ 国庆节前一周出台的新政策明确表态，来自中央的声音坚定且及时，这些举措表明完成全年经济指标的重要性。如果股市能够健康持续上涨，将增加企业和居民信心，因为这会带来财富效应。例如，有些地方的客户通过股市获利后，将收益转化到楼市购买房产。目前市场上并非没有购房需求或资金，而是缺乏对底部价格的明确认知。政策出台前，我们已经在个别城市项目上认为价格已到达底部，并向客户承诺保价销售。从价值角度看，很多房价已跌至租金回报率相当可观的位置。 放开限购主要集中在一线城市，但为何全国项目都有超预期表现？ 虽然放开限购主要集中在四个一线城市，但其他如成都、西安等区域龙头城市也显示出强大的吸引力。这些高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，成交占比明显提升。例如，从原来的10%提升至20%，甚至从11%提升至30%。这说明高能级城市具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力。因此，政策止跌回稳给观望中的购房者带来了信心，其可持续性也较强。 对未来房地产行业政策有哪些期待？ 从两年前开始陆续出台的一系列政策，对机构投资者及普通购房者可能产生了一定钝化效应。目前首付比例已降至15%，利率也有所下降。历史上曾有零首付、利率打6折或7折等更大力度的措施。我们希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易。这一步正在逐步实现。此外，还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题。这些都还没有恢复到正常水平，对企业端尤其影响巨大。例如，我们预缴税费规模达到400亿元左右。因此，还有许多改善空间，需要更大的力度和速度落实相关措施。 国庆期间公司新退货量较大，除了2000多亿的存量库存外，还有200多亿的新退货。请问公司在四季度的新推货计划如何？是否有足够的潜力应对市场需求？ 目前公司的货量是充足的。在四季度，公司计划推出22到30个新盘，这些项目主要是在2023年获取的。从销售结构来看，2023年和2022年新获取的项目占比超过60%。国庆节期间，2020年至2022年以前的存量项目表现也不错，销售占比超过40%。总体而言，公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求。 当前市场成交结构与以往相比有哪些变化？改善性需求比例和按揭贷款情况如何？未来定价策略是什么？ 目前市场成交结构中，改善性需求有所提升，但按揭贷款比例并未显著变化。公司在定价上没有太大调整，仍以去化存货为主要目标。价格作为一种手段，并非唯一手段。在市场极度悲观时，即使降价也不一定能促进成交。因此，公司希望未来价格能够保持稳定，通过政策、资本市场及居民财富效应等多种因素配合，实现“量升价稳”或小幅上涨。 公司当前定价水平是否达到2023年拿地时预设的盈利条件？ 整体来看，目前定价水平略低于预期，大约低三至五个百分点。从利润率角度看，2023年的项目净利率可能会比2022年略低两至三个百分点。然而，公司在过去几年获取并已售出的项目利润率兑现度较高，目前净利率约为10%。 公司对存货质量及盈利能力有何评估？特别是在房价止跌回稳情况下，有无信心维持盈利质量？ 如果房价能够止跌回稳，公司对自身存货质量和盈利能力充满信心。国庆期间日均销售额达到10亿元以上，是一个良性的市场状况。在此情况下，不论是盈利能力还是存货质量，都有更好的保障。目前公司70%以上的存货分布在高等级城市，通过土地置换等方式盘活资产，提高了资产利用效率。此外，今年已提取了接近50亿元的存货减值准备，这一力度符合当前市场形势。 公司长期处于市净率低于1倍状态，对此有何应对措施？ 长期市净率低于1倍确实给公司带来了被动影响，包括再融资受阻。作为国有控股上市公司，在进行权益类再融资时发行价格不能低于净资产，这是红线，不会突破。这一问题不仅是公司的困境，也是房地产行业普遍面临的问题。 在当前市场环境下，投资者对房地产企业的资产估值持悲观态度，您如何看待这一现象？ 投资者的悲观情绪主要源于对房价下跌和资产减值的担忧。尽管如此，我们公司的净资产仍然相当扎实，存货质量也较为优良。许多持有性物业和原料成本法计量的资产在账面上的价值较低，例如保利物业在香港上市时也是按成本法计量，这些都显示出我们的财务状况稳健。此外，我们每年都有盈利能力，这使得我们有理由相信未来几年能够保持盈利。因此，从企业经营管理角度来看，市场对我们资产的大幅折扣存在一定分歧。最终，市场表现将验证楼市销售情况、存货变现价值以及企业的长期盈利能力和质量。同时，监管政策和市值管理措施也会影响市场预期。例如，我们采取了集团增持和上市公司回购等行动，以保障股东价值并实现经济决策。在经济逻辑上，由于我们的股息率较高，即使回购债券利 率为2.3%左右，也存在显著套利空间。这些措施表明我们积极关注资本市场，并致力于提升投资者获得感。 公司在现金分红方面采取了哪些措施来回馈投资者？ 尽管近年来市场环境艰难，我们依然将分红率提高到40%，以真金白银回馈股东。这不仅是为了回应二级市场价格波动，也是为了让长期支持我们的机构投资者感受到公司的诚意。在现金分红和股利回报方面，我们始终努力让投资者满意，并且不会落后于行业或其他企业。作为央国企的一员，我们也积极发挥表率作用。 最近公司在土地获取方面有哪些进展？如何看待未来的土地拓展计划？ 今年以来，包括百强企业和龙头房企在内的大多数房地产公司在拿地方面总体收缩。这主要是由于市场成交低迷以及地方政府担心土地流拍或价值不达预期。然而，下半年尤其是四季度通常是政府推动土地出让的好时机。例如，我们最近在广州获得了一块南向一线临江的优质地块，这是广州市近十年来出让的最优质地块之一。政府给予了非常好的规划条件，例如阳台占比提升10个百分点，以提高得房率和商品房竞争力。此举不仅增强了企业信心，也为国庆节期间广州销售市场超预期表现奠定了基础。未来我们将密切关注核心城市优质项目出让机会，并根据市场情况适时补充更多优质项目。这体现了我们随行就市、灵活应对市场变化的态度。