深港通的地产精选

2016年12月12日公司报告评级：买入目标价：HK $ 3.30股价（港元）2.87美东时间。股价回报率15.0％美东时间。股息收益率7.3％美东时间。总回报22.3％先前评分与TP不适用以前的报告日期不适用分析员：董建华电话：（852）2147 8311电邮：kennethtung@abci.com.hk关键数据52周H / L（HK $）3.04/1.59已发行股份（百万）3,816市值（百万港元）10,646平均每月3个月的营业额（百万港元）23.14大股东（％）：林龙安及郭英兰68.3％资料来源：公司，彭博社，农银国际证券1H16收入细分（％）属性发展97.0物业管理1.5物业投资1.2酒店及其他0.3资料来源：公司，农银国际证券表现（％）绝对相对*1个月（2.1）(1.8)3个月3.3 8.96个月29.0 20.1*相对于恒指资料来源：彭博社，农银国际证券1年股票表现（港元）资料来源：彭博社，农银国际证券禹州（1628 HK）深港通的地产精选 长三角将成为禹州的重点，占其可售资源的70％ HPR仅适用于合肥市中心。禹州位于不适用HPR的肥西区的项目取得了令人印象深刻的预售。 符合深港通南向交易条件的禹州，将受益于中国大陆不断增长的投资需求。 我们维持对禹州的买入评级，目标价3.30港元，仍较资产净值折让60％。长三角将成为禹州的重点。我们对南京，合肥和上海的禹州项目进行了实地考察。这三个地区分别占禹州10M16预售总额（204亿元人民币，同比增长102％； 220亿元人民币修订目标的93％）的13％，21％和14％。未来，长三角将成为集团的重点，因为该地区将占可售资源的70％。最近，禹州也扩展到了杭州。为了支持该地区的快速发展，禹州总公司从厦门迁至上海。南京：随着项目数量的增加，预售将增加。我们参观了济青（禹洲）在南京的项目。该项目为10M16的预售贡献了23.64亿元人民币，均价从2016年1月首次启动时的32,000元/平方米增加到2016年9月的约35,500元/平方米。尽管预售可能会因HPR的实施而放缓，但禹州在南京的预售计划将继续增长，因为截至2016年12月，正在筹备的7个项目中只有1个已经启动。合肥：城市差异化的财产政策。我们参观了合肥市禹州的两个项目，禹州皇家印章（禹洲•天玺）在肥西和禹州中心镇（禹洲•中央城）在新站区。由于未在肥西实施HPR，因此投资需求占Royal Seal项目预售的20-30％。预售均价从2016年1月的人民币6,348元/平方米增加到2016年9月的人民币11,600元/平方米。相反，位于应用HPR的市中心的渝州中心镇，在10月实施紧缩措施后，销售业绩显着放缓。截至2016年11月，当地销售团队在10月推出的650套公寓中，只有约400套以每平方米人民币14,000元的均价出售。上海：售前ASP控制到位。我们参观了繁华中心（禹洲• 老城里）和余杭（禹洲•丁香里）项目在上海嘉定区。对于 2 0 1 5年首次亮相的繁华中心项目，平均售价从 2 0 1 5年 1 0月的人民币2 4 , 0 0 0元 /平方米升至 2 0 1 6年 3月的人民币 2 8 , 0 0 0元和 2 0 1 6年 8月的人民币 3 5 , 0 0 0元 /平方米，在不到一年的时间内上涨了 4 6％。然而，当地管理层评论说，随着政府试图控制房地产价格，于 2 0 1 6年 1 1月启动的余杭项目经历了一些售前价格控制。因此，与该地区的新项目相比，二手房的售价更高。结果与估值截至2014年12月31日的财政年度A 2015A 2016E 2017E 2018E收入（元）mn）7,837 10,376 12,850 17,489 升（％，同比）4.932.423.936.1 核心净利润（百万元）11,025 1,620 1,935 2,588 升（％，同比）(6.0)58.019.433.8 基础每股收益（人民币）0.300.440.510.68 升（％，同比）(6.0)48.515.133.8 BVPS（人民币）2.362.622.823.22 升（％，同比）11.010.67.814.1 基础PE（X）8.65.85.03.82.7P / B（X）1.11.00.90.80.7净资产收益率（％）12.516.818.021.1 资产回报率（％）2.63.12.93.54.4每股派息（港元）0.160.180.210.28 让(%)5.66.37.39.7 净负债率2(%)59.8 79.4 79.5净现金净现金1核心净利润=净利润-投资物业和一次性项目的重估收益2净负债比率=净债务/股东权益资料来源：彭博，ABCI证券预估1禹州房地产有限公司中国房地产 禹州房地产有限公司2渝州是深港通的首选。深港通已于2016年12月5日启动。该计划的南向交易合格股票-禹州，将受益于中国大陆日益增长的投资需求。禹州一直积极向内地投资者推广其品牌。接近40名买卖方分析师参加了2016年11月举行的反向路演，其中许多代表中国经纪公司。我们维持对该股的买入评级，目标价为3.30港元，较资产净值折让60％。风险因素：1）昂贵土地购置的边际收缩； 2）安置风险； 3）进一步收紧政策图表1：南京项目-禹州吉庆（禹洲·吉庆里）图表2：南京项目-禹州吉庆（禹洲·吉庆里)资料来源：公司，农银国际证券资料来源：公司，农银国际证券图表3：合肥项目-禹州皇家印章（禹洲·天玺）图表4：合肥项目-禹州皇家印章（禹洲·天玺)资料来源：公司，农银国际证券资料来源：公司，农银国际证券 禹州房地产有限公司3图表5：合肥项目-禹州市中心镇（禹洲•中央城）图表6：合肥项目-禹州市中心镇（禹洲•中央城)资料来源：公司，农银国际证券资料来源：公司，农银国际证券图表7：上海项目-禹州余杭项目（禹洲·丁香里)图表8：上海项目-禹州余杭项目（禹洲·丁香里)资料来源：公司，农银国际证券资料来源：公司，农银国际证券 禹州房地产有限公司4图表9：上海项目-繁华中心（禹洲·老城里)展览10：上海项目-繁华中央 （禹洲·老城里)资料来源：公司，农银国际证券资料来源：公司，农银国际证券 禹州房地产有限公司5综合损益表（2013A-2018E）截至12月31日止财政年度（人民币百万元）2013A2014A2015A2016年2017年2018年收入7,4717,83710,37612,85017,48923,761销售成本(5,152)(4,992)(6,666)(8,241)(11,547)(16,066)毛利2,3192,8453,7094,6095,9437,695营销，一般及行政费用(400)(547)(658)(891)(1,040)(1,163)息税前利润1,9192,2983,0523,7184,9036,532财务费用(170)(175)(152)(221)(300)(376)应占联营公司利润(3)0(42)-511其他收入/（支出）7875107120129137投资物业之公平值收益617493----处置/一次性物品19-179---除税前溢利2,4612,6923,1433,6164,7376,303税(971)(1,329)(1,475)(1,650)(2,118)(2,748)税后利润1,4901,3631,6681,9662,6183,555少数权益(20)(109)(11)(31)(30)(10)报告净利润1,4701,2541,6571,9352,5883,545减：特殊项目(380)(229)(37)00(0)基本净利润1,0901,0251,6201,9352,5883,545每股基本每股收益（人民币）0.320.300.440.510.680.93每股股息（港元）0.150.160.180.210.280.38支付比例（％）48%54%41%41%41%41%BVPS（人民币）2.132.362.622.823.223.76增长％收入91.9%4.9%32.4%23.9%36.1%35.9%毛利50.3%22.7%30.4%24.3%28.9%29.5%息税前利润53.0%19.7%32.8%21.8%31.9%33.2%基本净利润34.6%-6.0%58.0%19.4%33.8%37.0%保证金百分比毛利率31.0%36.3%35.8%35.9%34.0%32.4%毛利率（LAT后）24.8%28.9%30.7%28.3%26.9%25.8%息税前利润率25.7%29.3%29.4%28.9%28.0%27.5%核心净利率13.6%12.7%15.2%15.3%14.9%14.9%关键假设合同销售（百万元）10,95912,00114,01822,16224,86025,727售出建筑面积（百万平方米）1.041.201.401.832.022.02均价（人民币/平方米）10,4999,9729,99712,12712,29812,753预定销售额（人民币百万元）7,3497,68110,15812,63217,27123,543交付建筑面积（百万平方米）0.790.741.111.041.431.91预订均价（人民币/平方米）9,24710,4379,17212,12712,10512,295资料来源：公司，农银国际证券估算 禹州房地产有限公司6合并资产负债表（2013A-2018E）截至12月31日（人民币百万元）2013A2014A2015A2016年2017年2018年当前资产21,84729,56044,73956,51067,52073,772现金3,5089,29610,97312,07828,93145,541有限的现金376489976976976976贸易及其他应收款1,6301,6792,1632,1632,1632,163发展中物业13,98516,97928,91339,58033,73723,379其他流动资产2,3491,1181,7141,7141,7141,714非流动资产5,5159,5158,1079,1209,0638,992物业，厂房及设备454795871831773700投资物业4,8515,9606,4716,4716,4716,471对合伙人和JCE的投资-2,508891,1411,1421,144其他非流动资产209252677677677677总资产27,36239,07552,84665,63076,58382,764流动负债11,48317,27925,62637,29346,74750,887短期借款1,9843,8053,9875,9877,9879,987贸易及其他应付款项2,5043,6906,2976,2976,2976,297售前保证金4,0033,8937,22116,88824,34226,482其他流动资产2,9925,8908,1208,1208,1208,120非流动负债8,40712,40716,97916,97916,97916,979长期借款7,72611,59916,09616,09616,09616,096其他应付款------其他非流动资产681808883883883883负债总额19,89029,68542,60554,27163,72567,865净资产7,4729,39010,24111,35912,85814,899股东权益7,3628,1739,62210,75712,27714,358永久资本工具------少数权益1101,216620601581541权益总额7,4729,39010,24111,35912,85814,899 关键比例债务