房地产 ： MOHURD 会议低于预期 ； 预计第四季度该行业将出现动荡的上升趋势

MOHURD 会议低于预期 ； 预计第四季度该行业将出现动荡的上升趋势 The MOHURD 压力发布会昨日强调了现有政策实施的加速推进，几乎没有推出新的措施，因此未能满足部分投资者的预期。我们认为，1)关键政府部门举行的例行新闻发布会表明监管机构决心主动管理市场预期，对未来进一步放松政策的预期可能持续存在，这与即将召开的全国人大常委会会议（11月）和中央经济工作会议（12月）等会议有关。2)开发商预计将在 10 月、 11 月和 12 月报告良好的销售数据 ， 原因是a)政府有利的政策立场和一线城市的放松限制持续支撑交易活动。b)开发商倾向于在年底增加新项目的启动和营销活动。因此 ，我们预计在第四季度该行业的股票表现将呈现波动性的上涨趋势，这主要是由于积极的政策预期与良好的销售数据相互作用所致，并至少持续到2025年的新年。如果12月宣布了更加重要的政策措施，这一趋势可能延续至2025年上半年。对于股票，在短期内，我们建议选择基本面强劲的开发商如中海地产，鉴于开发商具有更大的弹性。在中长期，我们更偏好受益于现有住房市场的轻资产公司，如中海X公司、绿地服务、保利服务、滨江服务、一窝蜂和绿镇管理等。风险包括地缘政治紧张局势加剧以及销售情绪的急剧下降。 中国房地产行业 张苗族(852) 3761 8910 张庙@ cmbi. com. hk Bella LI(852) 3757 6202 bellali@ cmbi. com. hk 什么是新的 ？住房和城乡建设部昨日召开了一场新闻发布会，发布的内容未能达到部分投资者的预期。其中，一些投资者认为，“9·24”政策的刺激效应依然强劲，房地产交易仍然活跃。基于他们的经验，这是一个观察政策效果的时期，而不是出台新措施的时候，因此他们对会议中可能推出的新措施抱有较低的期望。同时，另一些投资者期望监管机构立即加大努力以稳定房价，因此对会议内容感到失望。会议的关键点及其评论如下： 相关报告 1.宽松政策可能在短期内提振交易情绪2.每周亮点 ： 9 月销售跌幅可能扩大3.滨江服务(3316 HK) - 上半年稳健， 增长来源平衡 ， 维持买入4.新希望服务(3658 HK) - 强劲的扩张速度 + 反周期 VAS ； 维持买入5.金茂物业服务(816 香港) - 独立能力得到改善 ， 中央国有企业作为母公司得以恢复 ； 升级购买6.绿城管理(9979 HK) - 需求疲软 +竞争加剧 ， 下一步是什么 ？7.绿城服务(2869 香港) - 面对行业不利因素 ， 上半年表现稳健8.保利服务(6049 HK) - 1H24 业绩一致 ； 由于竞争加剧 ， 扩张放缓9.Onewo(2602 HK) - 1H24 错过 ，提高 div 。再次支付至核心净利润的 100 ％ 1) 新增 100 万套采用货币安置方式的棚户区改造项目。Funding来源包括：1）政策银行提供的专项贷款，2）地方政府发行的专项债券，3）税收减免，以及4）商业银行提供的贷款。我们的评论我们估计，如果假设平均每套房屋面积为50平方米，其中30%位于一线城市（补偿价格为每平方米4万元），70%位于二三线城市（补偿价格为每平方米2万元），则需要大约100万套房屋的拆迁费用约为人民币1.3万亿元（100万套*50平方米*（30%*40,000元+70%*20,000元）=1.3万亿元）。监管机构没有设定改造的时间限制。考虑到不同资金来源的比例尚不明确以及地方政府现有的财政压力，我们认为实施进度可能会较慢。 2) 到 2024 年底将 “白名单 ” 项目的信贷扩大到 4 万亿元（ 截至 10 月 16 日 ， 已批准的信贷额度达到人民币 2.23 万亿元) 。所有 符合条件的房地产项目均应包含在 “白名单 ” 中。我们的评论 ：目前，量化目标内的增量信贷存在一定难度。根据我们对商业银行的渠道检查，实际上，他们被要求将所有房地产项目纳入白名单系统，包括来自优质开发商的现有项目。我们相信，这可以使商业银行通过将高质量的房地产开发项目转入白名单系统而迅速达到人民币4万亿元的目标，而无需对新项目提供信贷支持。 © 物业销售更新 1) 高频数据 ：十月前个月平均每日交易量与九月相比，在主要市场上涨了2%，在二级市场下跌了14%。主要市场的增长主要是由低线城市推动的。二级市场的下降主要是因为九月基数较高。我们的渠道检查表明，受924政策的影响，购房意愿有所提升，特别是在广州地区。新释放的购买需求主要用于住宅而非投资目的，这一点在广州的情况中也得到了证实，即使没有购房限制，大多数买家仍然是本地居民而非非本地居民。 截至 10 月 16 日 ，17 个城市二手房销售量 ：记录 - 8% / + 16% MoM /YoY(9 月同比 + 4%) 。年初至今的跌幅从 9 月起收窄至 - 1%30 个主要城市的新房销售量在10月截至月底，新签合同额环比/同比分别增长33%/下降4%（9月同比下降32%）。与9月相比，全年同比下降幅度收窄至33%。我们的领先指标显示10月至11月房地产销售趋势有所回升。 2) 一线城市成交观察(周) 。在 2024 年第 41 周(10 月 7 日至 13 日) ，单位的新房出售GZ / BJ 超过其每周平均值。在 1H 下降了 70% / 35% ，而 SH / SZ 的表现低于 24% / 36% 。出售的次级房屋的单位SZ / GZ / SH / BJ 的改善超过了其每周平均值。在上半年分别为 55 ％ ， 44 ％ ， 39％ 和 18 ％ 。 来源 ： Wind ， CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 该研究报告的主要内容由负责此报告的研究分析师（或其部分内容）确认：对于报告中覆盖的证券或发行人，（1）所有观点均准确反映了该分析师个人对该证券或发行人的看法；和（2）该分析师在此报告中表达的具体观点与其任何薪酬（直接或间接）无关。 此外，分析师确认，在本研究报告发布之日前30个历日内，分析师及其关联人士（根据香港证券及期货佣金颁布的行为守则所定义）（1）没有买卖本研究报告覆盖的股票；（2）在本研究报告发布之日起的3个营业日后不会买卖本研究报告覆盖的股票；（3）不是本报告涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员；（4）对本报告涵盖的任何香港上市公司没有任何财务利益。 ： 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票： 未来 12 个月潜在回报率为 + 15% 至 - 10% 的股票： 未来 12 个月潜在亏损超过 10% 的股票： Stock 未被 CMBIGM 评级 ： 行业预计将在未来 12 个月内超越相关的广泛市场基准： 行业预计未来 12 个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致： 行业预期在未来 12 个月内表现低于相关的广泛市场基准CMB 国际全球市场有限公司 地址 ： 香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼 ， 电话 ：(852) 3900 0888 传真 ：(852) 3900 0800中国 Merchants 银行全资子公司中国民生国际资本有限公司（以下简称“CMB 国际资本”）的全资子公司。CMB 国际全球市场有限公司（以下简称“CMBIGM”）。 重要披露 在任何证券交易中都存在风险。本报告中的信息可能并不适合所有投资者的目的。CMBIGM 不提供个性化投资建议。本报告未考虑个别投资者的投资目标、财务状况或特殊需求。过往业绩并不代表未来表现，实际事件可能与报告中所述有重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，并且可能会因为依赖基础资产或其他可变市场因素的表现而波动。CMBIGM 建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业金融顾问以做出自己的投资决策。本报告或其中包含的信息仅由CMBIGM 编制，旨在向CMBIGM 的客户供应信息。 或其分发的附属公司。本报告不构成也不应被视为购买或出售任何证券或证券利益或进行任何交易的要约或邀请。CMBIGM及其任何附属公司、股东、代理、顾问、董事、高级职员或员工对任何人因依赖本报告中包含的信息而产生的任何损失、损害或费用（无论直接或间接）不负任何责任。任何人自行承担使用本报告中信息的风险。 本报告中的信息和内容基于被认为可公开获取且可靠的信息进行的分析和解读。CMBIGM 已经尽最大努力确保这些信息的准确、完整、及时和正确，但不对此类保证承担责任。CMBIGM 以“现状”形式提供信息、建议和预测。信息和内容可能会随时更改。CMBIGM 可能会发布其他包含不同信息和/或结论的出版物。这些出版物在编制时具有不同的假设、视角和分析方法。CMBIGM 可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或持有专属头寸。 CMBIGM 可能会在不时的情况下为自己和/或代表客户在本报告涉及的公司证券上占有地位、创造市场或作为主要方进行交易。投资者应假设 CMBIGM 与本报告中提到的公司存在投资银行或其他业务关系。因此，接收方应意识到 CMBIGM 可能存在利益冲突，这可能会影响本报告的客观性。CMBIGM 将不对由此引起的责任承担任何责任。此报告仅供预期接收方使用，未经 CMBIGM 书面同意，不得以任何形式复制、重印、销售、重新分发或出版本报告的全部或部分内容。如需了解推荐证券的更多信息，请联系 CMBIGM。 本文件在英国的收件人本报告仅提供给以下人员：（I）根据《2000年金融服务与市场法案》（经不时修订的《2005年金融推广令》）第19条第5款规定的人员；或（II）根据《200 0年金融服务与市场法案》（经不时修订的《2005年金融推广令》）第49条第2款（a）至（d）项规定的高净值公司、未 incorporat 的组织等人员。未经中信bigm书面同意，不得将本报告提供给任何其他人员。 适用于本文件在美国的收件人中国民生投资集团（CMBIG）在美国未注册为证券经纪商或交易商。因此，CMBIG 不受美国关于研究报告准备和研究分析师独立性的相关规则约束。负责 本研究报告内容的主要研究分析师未在金融行业监管局（FINRA）注册或获得研究分析师资格。该分析师不受适用的旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的利益冲突限制。本报告仅在美国向“主要美国机构投资者”（根据修订后的美国证券交易法第 15a-6 条规则定义）分发，不得向任何其他人在美国提供。每个接收本报告副本的主要美国机构投资者在此接受时应代表并同意，其不会将本报告分发或提供给任何其他个人。任何基于本报告提供的信息在美国进行交易的美国接收者，应在通过一家美国注册的证券经纪商或交易商执行任何买入或卖出证券的交易。 本文件在新加坡的收件人 这份报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG，公司注册号：201731928D）在新加坡分发，CMBISG是一家根据《财务顾问法》（章节110）被定义为豁免财务顾问的公司，并受新加坡金融管理局监管。CMBISG可根据《财务顾问规定》第32C条的规定，分发其各自海外实体、附属机构或其他海外研究机构制作的报告。如报告在新加坡分发给未被定义为合格投资者、专家投资者或机构投资者的人士（根据《证券与期货法》[章节289]），CMBISG仅在法律规定范围内对这些人士承担法律责任。新加坡的接收者如有任何关于该报告的问题，应联系CMBISG（电话：+65 6350 4400）。