住建部发布会宣布增量措施促进房地产市场平稳健康发展

住建部发布会宣布增量措施促进房地产市场平稳健康发展 金晓雯，PhD，CFA首席宏观分析师xiaowen_jin@spdbi.com(852) 2808 6437 核心观点：此次发布会宣布将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿等具体增量措施，并预告央行将提供收购存量土地专项再贷款支持。这些政策措施进一步体现了政府支持促进房地产市场止跌回稳的决心，短期重点或聚焦在政策落实情况上。中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳步推进，那么我们认为房产销售有望在明年年中企稳。 2024年10月17日 10月17日国新办举办新闻发布会，邀请住建部、财政部、自然资源部、央行和国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。这是自9月24日起，继央行、发改委和财政部等发布会后的又一个部委新闻发布会，凸显了本轮政策刺激周期稳定经济增长、化解风险和改善低迷通胀的决心。主要政策要点如下： 通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造——住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，通过调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，而全国地级城市有297个，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。倪部长表示重点将支持地级以上城市的改造；“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。根据倪部长披露的数据，如果将改造范围局限在35个大中城市，那么所需改造套数上限为220万套。 在资金问题上，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；政府亦允许地方发行专项债，并将给予税费优惠。此外，商业银行亦可根据项目评估发放商业贷款。这就意味着该轮城中村改造的货币化安置的资金来源将和此前棚改（大多来自国家财政、专项债和抵押补充贷款）更为接近。资金筹措难度低于去年城中村改造要求的“多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与”。 继去年政府在重要会议上多次提及推进城中村改造工作之后，今年城中村改造的进展相对较为缓慢。本次发布会上宣布的政策措施意味着相关工作的推进进度将有所加快。此外，货币化安置的方式也有助于促进房产销售和房企现金流改善。 宏观经济|政策解读 在上轮房地产下行周期中，货币化安置棚户区改造曾是去房地产库存的关键所在。在此前2015-2017年三年1800万套棚户区改造行动中，货币化安置数量约为800万套（图表2）。虽然此次改造数量相对较小，但是如果配合好政府收购存量房和土地的措施，那么我们认为仍能扭转此轮下行周期。 正如我们此前所预料的，“白名单”进一步扩大范围和加大贷款投放力度——截止到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23万亿元。发布会宣布年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿。这一目标意味着接下来贷款审批金额或接近于翻倍。在房产销售尚未企稳，其他支持政策推进还需时间的背景下，这些资金将有助于缓解房企的资金压力。 具体举措包括：1）要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；2）进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；3）优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。 发布会亦透露专项债收购存量商品房和土地更多细节——财政部部长助理宋其超表示，专项债收购存量商品房用作保障性住房的政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。利用专项债收储土地在操作上则将与存量土地的业主企业合理确定收购价格。 虽然财政部10月12日表示目前待发额度加上已发未用的资金，今年后三个月各地共有2.3万亿元专项债券资金可安排使用，但是已发未用部分或较难更改发行用途。考虑到今年四季度专项债额度仅剩约2900亿元，未来政府或提前开始发行2025年部分专项债额度用于收储收地。 央行或将发放收购存量土地专项再贷款——除了专项债之外，中国人民银行副行长陶玲表示，央行正会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。在具体操作上，自然资源部副部长刘国洪表示将考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金；并会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，央行提供专项再贷款支持。后续还需关注收地再贷款的发放额度和收购存量土地工作的相关进展。 宏观经济|政策解读 关于财政部此前发布会提到的“抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策”，此次发布会提供更多调整方向指引：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。财政部表示具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。 今天的发布会进一步体现了政府“促进房地产市场止跌回稳”的决心，短期重点或聚焦政策落实情况。从需求端看，在9月24日金融监管部门发布会降低二套房首付比例、降低存量房贷利率，以及响应9月26日政治局会议“调整住房限购政策”的号召后一线城市限购政策的进一步放松后，我们看到近期的房产销售高频数据出现边际改善（图表1）。货币化安置城中村改造的启动或将进一步支持房产销售改善。从供给端看，进一步扩大“白名单”的范围和加大贷款投放力度，扩展政府收购存量房和土地的资金来源等均有助于缓解房企的资金压力。后续我们还需关注央行预告的收地专项再贷款的资金规模，以及货币化安置城中村改造、专项债支持收地收房等措施的执行进展。中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳健推进，那么我们认为房产销售仍有望在明年年中企稳（同比增速转正）。 投资风险：后续政策刺激和政策成效不及预期；地方政府去杠杆影响基建投资；消费复苏乏力；房地产行业迟迟不能企稳；美国大选、中东局势恶化等地缘政治风险。 资料来源：同花顺,浦银国际 资料来源：Wind,浦银国际 宏观经济|政策解读 宏观经济|政策解读 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告（包括任何有关的附件），表示及保证其根据下述的条件下有权获得本报告，且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告是由从事证券及期货条例(香港法例第571章)中第一类(证券交易)及第四类(就证券提供意见)受规管活动之持牌法团–浦银国际证券有限公司（统称“浦银国际证券”）利用集团信息及其他公开信息编制而成。所有资料均搜集自被认为是可靠的来源，但并不保证数据之准确性、可信性及完整性，亦不会因资料引致的任何损失承担任何责任。报告中的资料来源除非另有说明，否则信息均来自本集团。本报告的内容涉及到保密数据，所以仅供阁下为其自身利益而使用。除了阁下以及受聘向阁下提供咨询意见的人士（其同意将本材料保密并受本免责声明中所述限制约束）之外，本报告分发给任何人均属未授权的行为。 任何人不得将本报告内任何信息用于其他目的。本报告仅是为提供信息而准备的，不得被解释为是一项关于购买或者出售任何证券或相关金融工具的要约邀请或者要约。阁下不应将本报告内容解释为法律、税务、会计或投资事项的专业意见或为任何推荐，阁下应当就本报告所述的任何交易涉及的法律及相关事项咨询其自己的法律顾问和财务顾问的意见。本报告内的信息及意见乃于文件注明日期作出，日后可作修改而不另通知，亦不一定会更新以反映文件日期之后发生的进展。本报告并未包含公司可能要求的所有信息，阁下不应仅仅依据本报告中的信息而作出投资、撤资或其他财务方面的任何决策或行动。除关于历史数据的陈述外，本报告可能包含前瞻性的陈述，牵涉多种风险和不确定性，该等前瞻性陈述可基于一些假设，受限于重大风险和不确定性。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映浦银国际证券的立场。浦银国际控股有限公司及其联属公司、关联公司（统称“浦银国际”）及/或其董事及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、并可能不时进行买卖。浦银国际或其任何董事及/或雇员对投资者因使用本报告或依赖其所载信息而引起的一切可能损失，概不承担任何法律责任。 浦银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。 美国 浦银国际不是美国注册经纪商和美国金融业监管局(FINRA)的注册会员。浦银国际证券的分析师不具有美国金融监管局(FINRA)分析师的注册资格。因此，浦银国际证券不受美国就有关研究报告准备和分析师独立性规则的约束。 本报告仅提供给美国1934年证券交易法规则15a-6定义的“主要机构投资者”，不得提供给其他任何个人。接收本报告之行为即表明同意接受协议不得将本报告分发或提供给任何其他人。接收本报告的美国收件人如想根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券交易，都应仅通过美国注册的经纪交易商来进行交易。 英国 本报告并非由英国2000年金融服务与市场法(经修订)(「FSMA」)第21条所界定之认可人士发布,而本报告亦未经其批准。因此，本报告不会向英国公众人士派发，亦不得向公众人士传递。本报告仅提供给合资格投资者(按照金融服务及市场法的涵义)，即(i)按照2000年金融服务及市场法2005年(金融推广)命令(「命令」)第19(5)条定义在投资方面拥有专业经验之投资专业人士或(ii)属于命令第49(2)(a)至(d)条范围之高净值实体或(iii)其他可能合法与之沟通的人士(所有该等人士统称为「有关人士」)。不属于有关人士的任何机构和个人不得遵照或倚赖本报告或其任何内容行事。 本报告的版权仅为浦银国际证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用，浦银国际证券对任何第三方的该等行为保留追述权利，并且对第三方未经授权行为不承担任何责任。 权益披露 1)浦银国际并没有持有本报告所述公司逾1%的财务权益。2)浦银国际跟本报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系。3)浦银国际并没有跟本报告所述公司为其证券进行庄家活动。 评级定义 证券评级定义: “买入”：未来12个月，预期个股表现超过同期其所属的行业指数“持有”：未来12个月，预期个股表现与同期所属的行业指数持平“卖出”：未来12个月，预期个股表现逊于同期其所属的行业指数 行业评级定义（相对于MSCI中国指数）： “超配”：未来12个月优于MSCI中国10%或以上“标配”：未来12个月优于/劣于MSCI中国少于10%“低配”：未来12个月劣于MSCI中国超过10% 分析师证明 本报告作者谨此声明：（i）本报告发表的所有观点均正确地反映作者有关任何及所有提及的证券或发行人的个人观点，并以独立方式撰；（ii）其报酬没有任何部分曾经，是或将会直接或间接与本报告发表的特定建议或观点有关；（iii）该等作者没有获得与所提及的证券或发行人相关且可能影响该等建议的内幕信息／非公开的价格敏感数据。 本报告作者进一步确定（i）他们或其各自的关联人士（定义见证券及期货事务监察委员会持牌人或注册人操守准则）没有在本报告发行日期之前的30个历日内曾买卖或交易过本报告所提述