中国房地产周报：好的开始

好的开始 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比降幅减少，一线城市转跌为升 上周(至10月6日)30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅少于前周的23.7%，环比下跌60.7%，差于前周的77.9%环比增长。一线城市同比转跌为升。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+35.2%、-9.7%、-22.2%(前周同比：-31.8%、-36.3%、+28.0%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-59.8%、-52.5%、-73.7%(前周环比：+106.2%、+61.0%、+82.7%)。 去库存环比略逊 按面积，十大城市商品房存销比为111.3，高于去年同期的62.9及前周的103.1。 来源：彭博、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 100大中城市成交土地规划建筑面积为854万平方米，同比下跌22.8%，环比下降76.5%，同比变化差于前周的5.8%同比下跌。不同类别城市表现分化。一线城市成交建筑面积为零。二线城市成交建筑面积同比增长17.4%，环比下跌69.4%至354万平方米，同比变化优于前周的5.3%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌31.4%，环比降低79.0%至499万平方米，同比变化差于前周的10.6%同比下跌。 一线地市利好措施生效 近期中央出台多项利好房地产政策，一线地市(北上广深)随后公布相关利好措施，并已于9月30日或10月1日起生效，例如北京宣布加大信贷政策支持力度；优化调整商品住房限购政策；及时取消普通/非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式。 相关报告 内房港股表现：民企开发商的近一个月涨幅领先 近期中央公布多项经济刺激政策后，内房港股也跟随大幅上涨。截至10月8日，民企开发商的近一个月涨幅平均达93.8%，分别明显多于央企及地方国企开发商的45.9%及52.9%升幅，估计因民企开发商的政策及违约风险较高，利好房地产政策对其的益处也相比较大。相反近日大市波动下，央企的防守性较强，近5天升幅为2.2%，多于民企的0.2%升幅。 评论：国庆长假期间信心相对改善 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 近年内房“金九银十”效应已淡化，但是此轮中央利好政策适逢在今年国庆前出台，上周新房成交量同比跌幅减少是好的开始，其中一线地市更同比转跌为升，正好反映国庆长假期间市场信心相对改善。利好房地产政策密集出台意味着政策基本面转好，下一步便需要关注落实成效。未来数周成交数字可引起市场加大关注。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅减少，一线城市转跌为升 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月6日)30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅少于前周的23.7%，环比下跌60.7%，差于前周的77.9%环比增长。 一线城市同比转跌为升。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+35.2%、-9.7%、-22.2%(前周同比：-31.8%、-36.3%、+28.0%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-59.8%、-52.5%、-73.7%(前周环比：+106.2%、+61.0%、+82.7%)。 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 商品房存销比环比略升 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为116.2，高于去年同期的63.5及前周的103.6。按面积，十大城市商品房存销比为111.3，高于去年同期的62.9及前周的103.1。一线地市存销比为89.3，高于去年同期的51.5及前周的78.4。二线地市存销比达135.3，高于去年同期的74.0及前周的133.2。 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为854万平方米，同比下跌22.8%，环比下降76.5%，同比变化差于前周的5.8%同比下跌。 不同类别城市表现分化。一线城市成交建筑面积为零。二线城市成交建筑面积同比增长17.4%，环比下跌69.4%至354万平方米，同比变化优于前周的5.3%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌31.4%，环比降低79.0%至499万平方米，同比变化差于前周的10.6%同比下跌。 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 一线地市利好措施上周生效 近期中央出台多项利好房地产政策，一线地市(北上广深)随后公布相关利好措施，并已于9月30日或10月1日起生效，包括(一)广州宣布取消居民家庭购买住房的各项限购政策，自9月30日起生效；(二)深圳宣布调整房地产政策，自10月1日起生效，包括优化分区住房限购政策；取消商品住房和商务公寓转让限制；优化商品住房和商务公寓价格备案流程；调整个人住房转让增值税征免年限；优化个人住房贷款政策；加快构建房地产发展新模式；(三)上海宣布进一步优化房地产政策，自10月1日起生效，包括调整住房限购政策；优化住房信贷政策；调整住房税收政策；(四)北京宣布加大信贷政策支持力度；优化调整商品住房限购政策；及时取消普通住房和非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式，自10月1日起生效。 内房港股表现 民企开发商的近一个月涨幅领先 9月24日及26日，中国人民银行及中共中央政治局会议先后宣布多项经济刺激政策后(其中不少涉及利好房地产政策)，内房港股也跟随大幅上涨。截至10月8日，根据选取的个别内房港股，民企开发商的近一个月涨幅平均达93.8%，分别明显多于央企及地方国企开发商的45.9%及52.9%升幅，估计因民企开发商的政策及违约风险较高，利好房地产政策对其的益处也相比较大。另外，由于物管业务相对较稳固，物管涨幅较低，但近一个月涨幅平均仍达35.4%。相反近日大市波动下，央企开发商的防守性较强，近5天平均仍上升2.2%，多于民企开发商的0.2%平均升幅。 评论 国庆长假期间信心相对改善 近年内房“金九银十”效应已淡化，但是此轮中央利好政策适逢在今年国庆前出台，上周新房成交量同比跌幅减少是好的开始，其中一线地市更同比转跌为升，正好反映国庆长假期间市场信心相对改善。利好房地产政策密集出台意味着政策基本面转好，下一步便需要关注落实成效。未来数周成交数字可引起市场加大关注。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 8月份新开工/竣工面积比例保持同比增长 2024年8月，当月房地产开发投资完成额同比下跌8.5%至8,407亿元人民币，降幅低于7月的8.9%。房屋新开工面积同比下跌17.2%至5,732万平方米，降幅低于7月的19.5%。竣工面积同比下跌36.5%至3,377万，降幅高于7月的22.3%。新开工/竣工面积比例为1.70，高于去年同期的1.30，反映市场对长远前景相对较看好。商品房销售面积同比下跌12.6%至6,453万平方米，同比降幅高于7月的11.6%。 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 9月份百城住宅平均价格同比上升 2024年9月，百城住宅平均价格同比上升1.9%至16,484元人民币/平方米，升幅优于8月的1.8%。当中一线及二线城市分别同比上升1.9%及1.1%至44,376元及15,147元人民币/平方米，同比变化率接近8月的1.9%及1.3%。三线城市则大致持平于10,000元人民币/平方米。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。 比较两者同比增长走势，2019-23年期间前者略领先后者。但今年年初至8月差距扩大，尤其是一二线地市，当前者明显同比上升，后者仍同比下跌(见图表28至31)。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年8月来源：Wind、中泰国际研究部 2024年第二季房地产业GDP占比同比下跌 2024年第二季，房地产业GDP为17,778亿元人民币，同比下跌6.6%。所占全国总GDP比例为5.6%，皆分别低于2019年(疫情前)、2023年同期的7.3%、6.2%。 注：更新至2024年6月来源：Wind、中泰国际研究部 房地产开发及个人贷款余额增长分化 2024年第二季，房地产开发贷款余额同比上升5.1%至13.8万亿元人民币，相反个人贷款余额同比下跌2.1%至37.8万亿元人民币。 5月17日，中国人民银行宣布自5月18日起下调利率0.25个百分点。最新个人住房公积金贷款利率分别为2.35%及2.85%。 注：更新至2024年6月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：中国人民银行、Wind、中泰国际研究部 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布时引用的股票价格，与分析师给出的12个月目标价之间的潜在变动空间为基准； 买入：基于股价的潜在投资收益在20%以上增持：基于股价的潜在投资收益介于10%以上至20%之间中性：基于股价的潜在投资收益介于-10%至10%之间卖出：基于股价的潜在投资损失大