房企研究 | 房企优等生 绿城押宝都压到哪了？

——通过财报解码绿城销售和投资版图 01 深耕杭州，长期主义精准提效 2024年上半年，全国新建商品住宅销售面积4.0亿平方米，同比下降21.9%，销售额4.1万亿元，同比下降26.9%，商品住宅待售面积3.8亿平方米，同比增长23.5%。 可见当下全国市场需求依旧疲软，去库存压力仍旧显著。 对比销售榜TOP10房企的情况，2024年上半年全国前十强房企权益销售金额总和同比下滑了33.9%，下滑幅度要大于全国行业情况。而绿城中国在这样行业承压环境下，权益销售额达608亿元，同比去年只小幅下降3.9%，1-8月销售权益金额达到740亿元，位列全国第6强。对比之下，绿城中国今年在销售端的表现可谓亮眼，其强劲的销售去化能力令人瞩目。 我们根据绿城中国发布的中期财报可以看出，绿城项目的销售布局集中度非常高。杭州始终作为绿城的业绩重镇，上半年在杭州有7个项目在售，其业绩占比高达54.2%，其中杭州桂冠东方项目收入达134亿元。从市场情况来看，2024上半年杭州市区新房成交约3.4万套，同比去年上半年的5.7万套下滑41%，市场行情并不理想，但绿城多年以来实施长期主义，坚持重点布局、产品品质、新媒体营销、稳健发展，在逆境中突围，今年在杭州的项目从拿地到经营性回正周期由8.8个月提速至7.1个月。 除了杭州，在北京、台州、青岛各有1个项目，业绩贡献分别占比11.7%、4.2%、 3.2%，其他地区业绩贡献26.8%。 02 小步快跑精准投资缩放自如 绿城不仅在销售端表现亮眼，其积极投资布局和强大的资金实力也令人瞩目。 2024年1-8月，绿城在全国获取23个项目，新增土地价值达347亿元，新增土地价值金额位列全国房企排行榜第一。而在头部房企中，保利发展新增拿地268亿元，万科65亿元，华润置地248亿元，龙湖89亿元。 当我们追溯新周期下近三年的情况，绿城整体表现虽然谨慎，但又十分积极。2022年至2024年上半年，绿城在全国拿地新增土储权益货值分别达到1037亿元、1425亿元、333亿元，今年拿地规模相对2023年明显减缓；权益平均楼面价分别为14620元/平方米、14231元/平方米、14408元/平方米，拿地单价较为稳定。权益货值单价分别为35568元/平方米、33907元/平方米、29629元/平方米，项目以价换量策略明显， 利润逐年降低。 我们简析近三年的项目拓展布局，可以看出，绿城在投资拓展上始终深耕杭州，并经历了从谨慎到扩大规模再降量收缩核心城市的波动，拿地方式上单独拿地数量越来越多，明年操盘的自由度也将更大。 2022年—2024年上半年，绿城分别拿地获取27个、38个、15个项目。在所有新获取项目中，大多数都为合作拿地，但单独拿地的数量越来越多，2022年只有1个项目为单独拿地，2023年有5个项目，2024年上半年有9个项目都为单独拿地，项目操盘经营的自由度越来越大。 在2022年，绿城新获取了27个项目，总建面达407万方，权益建面为284万方。其中有16个在杭州，3个在北京、2个在台州，其余在上海、苏州、宁波、南通、湖州、昆明6个城市各1个，除昆明外，其余5城都为上海大都市圈城市。可见在市场新周期转折的第一年，还处于防疫期，绿城投资布局相对谨慎，紧紧围绕上海大都市圈。 在2023年，全国冷热分化严重，局部地区市场有明显回暖迹象，绿城在这一年获取38个项目，总建面达557万方，权益建面为420万方，同比提高48.2%。其中杭州14个，西安4个、上海和宁波各3个，台州和绍兴各2个，其余在温州、南京、北京、嘉兴、海南、丽水、大连、天津、成都、苏州各1个。可见杭州依旧为绝对重仓，权益建筑面积达165万方，占总比39.3%；整个浙江省布局了24个项目，权益建筑面积达255万方，占总比60.8%。 在2024年上半年，绿城获取15个项目，总建面达130万方，权益建面为112万方，拓展规模有明显回落。其中杭州6个，苏州和西安各2个，其余在嘉兴、宁波、福州、合肥、天津各1个。可见绿城今年回归杭州、浙江北部，西安为西部唯一重点布局的城市。 展望下半年，预计绿城在投资拓展上将比上半年步伐要加快一点，但当下房地产已进入探底非常时刻，投资更是进入了容错率极低的阶段，因此预计绿城在投资选择上依旧围绕浙江北部城市的核心地段，谨慎选择，小步快跑。