房地产行业周报（2024年第35周）：住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨2.55%，沪深300指数较上周下跌0.17%，板块跑赢沪深300指数2.72pct，在31个板块中排第12位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积166万平米，环比-2.1%，同比-42.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比-0.9%，同比-17.6%；二线城市商品房成交面积77万平米，环比-2.3%，同比-57.7%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+0.8%，同比-11.6%。我们重点监测的14城二手房成交面积6499万平米，同比+13.1%；细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积1222万平米，同比+8.0%；9个二线城市二手房成交面积3952万平米，同比-8.8%；3个三四线城市二手房成交面积226万平米，同比-19.7%。 本周行业新闻跟踪：住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；河北唐山开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作实施购房补贴；长沙调整住房贷款政策，允许无房家庭按首套房标准申请商业贷款；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例；南京公积金贷款年限由退休后5年延长至10年，多子女家庭首套限制取消。 重点公司跟踪：下周我们重点跟踪的房企中，保利发展、华发股份有债务到期。 投资建议：本周住房和城乡建设部副部长董建国在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第35周板块行情回顾 1.1第35周行业指数表现 本周（2024/8/23~2024/8/29）申万房地产指数上涨2.55%，沪深300指数较上周下跌0.17%，板块跑赢沪深300指数2.72pct，在31个板块中排第12位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第35周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST中迪、特发服务、苏宁环球、信达地产、天地源；跌幅排名前5位的个股分别为：荣安地产、中新集团、荣盛发展、三湘印象、陆家嘴。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）30大中城市商品房成交面积166万平米，环比-2.1%，同比-42.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比-0.9%，同比-17.6%；二线城市商品房成交面积77万平米，环比-2.3%，同比-57.7%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+0.8%，同比-11.6%。 今年截止目前（2024/8/29）30大中城市商品房成交面6164万平米，同比-33.8%； 其中一线城市商品房成交面积1676万平米，同比-25.3%；二线城市商品房成交面积3152万平米，同比-37.9%；三线城市商品房成交面积1337万平米，同比-32.6%。 8月截止目前（2024/8/29）30大中城市商品房成交面积653万平米，同比-22.0%； 其中一线城市商品房成交面积209万平米，同比+8.1%；二线城市商品房成交面积295万平米，同比为-38.0%；三线城市商品房成交面积151万平米，同比-10.5%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）我们重点监测的14城二手房成交面积143万平米，环比-3.9%，同比+1.7%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+0.4%，同比+24.7%；9个二线城市二手房成交面积98万平米，环比-5.7%，同比-5.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-1.3%，同比-4.4%。 今年截止目前（2024/8/29）我们重点监测的14城二手房成交面积6499万平米，同比+13.1%；其中，2个一线城市二手房成交面积1222万平米，同比+8.0%；9个二线城市二手房成交面积3952万平米，同比-8.8%；3个三四线城市二手房成交面积226万平米，同比-19.7%。 8月截止目前（2024/8/29）我们重点监测的14城二手房成交面积616万平米，同比+6.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积156万平米，同比+42.2%；9个二线城市二手房成交面积432万平米，同比-2.2%；3个三四线城市二手房成交面积28万平米，同比+2.0%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+28.3%、-17.4%、+5.1%、+9.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为+12.8%、-41.5%、+16.6%、+19.8%。二手房市场本周北京成交面积环比+1.2%，同比+15.9%；深圳成交面积环比-2.5%，同比+72.7%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年7月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交657亿元、427亿元、248亿元、283亿元，同比分别+49.7%、+47.4%、-7.6%、+90.8%，环比分别-22.8%、+4.8%、-2.3%、+13.4%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）我们重点监测的14个二线城市中，济南环比涨幅最大，为+84.9%，宁波、武汉、东莞、杭州环比涨幅均超过30%，成都、佛山、青岛、苏州环比下跌，跌幅分别为7.4%、12.4、16.6%、18.3%；同比表现方面，仅无锡、济南同比上涨，分别为+22.4%、+5.2%，其余城市同比均下跌，其中杭州跌幅最大，为-76.4%。二手房市场方面，青岛环比涨幅最大，为+21.7%，厦门、东莞环比涨幅分别为6.9%、12.2%，其余城市环比均下跌。同比方面，南宁同比涨幅最大，为+37.7%；佛山同比跌幅最大，为-25.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）我们重点监测的13个三四线城市中，绍兴环比涨幅最大，为+1535.9%，此外，泉州、芜湖、泰安同比增长均超过100%；惠州环比跌幅最大，为-73.6%。同比表现方面，芜湖和泰安同比涨幅超过100%，分别为+237.4%、+198.8%；金华、绍兴同比跌幅超过70%，分别为-74.4%、-70.6%。二手房市场上，扬州、江门、金华本周成交环比分别为+18.0%、-7.3%、-21.1%，同比分别+18.3%、-4.1%、-30.4%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/8/23~2024/8/29）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+0.2%、-0.4%、+3.1%、+0.2%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为21.01个月、7.80个月、18.27个月、18.02个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别+0.2%、+0.2%、-0.5%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为19.82个月、3.08个月和22.18个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.3%、-0.1%、-0.6%；去化周期分别为111.22个月，309.57个月和30.70个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 住建部：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度 8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。 其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 河北唐山：开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作实施购房补贴 8月23日，为适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，消化存量房产，优化增量住房，加快构建房地产发展新模式，促进全市房地产高质量发展，唐山发布进一步优化当前房地产政策若干措施。 一、开展商品房“以旧换新”。按照“政府政策支持、职能部门监督、行业组织协调、专业机构参与、市场化运作”的原则，开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作，推动形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。 二、优化住房公积金贷款政策。在确保资金安全的前提下，分期分批实施住房公积金贷款置换商业贷款业务，优化办理流程，减轻购房人还贷负担；单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由80万元调整为100万元；在符合还贷能力的前提下，二孩、三孩家庭最高贷款额度分别额外增加20万元、30万元； 取消异地贷款职工户籍地限制；允许购房首付款提取住房公积金；购买保障性住房的，首付比例最低为15%；灵活就业人员连续缴存住房公积金满6个月后可申请住房公积金贷款，贷款额度不超过缴存账户余额15倍，最高可贷100万元。 三、实施购房补贴。支持刚性和改善性住房需求，对购买新建商品住房（地上房屋建筑面积144平方米及以下）的购房人给予每套成交价格1%的补贴。购房人为60岁及以上老人、生育二孩及以上的多子女家庭和符合“凤凰英才”政策的各类人才，给予每套成交价格1.5%的补贴。 长沙调整住房贷款政策允许无房家庭按首套房标准申请商业贷款 8月23日，长沙市住房和城乡建设局发布了《关于进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。根据通知内容，居民家庭在拟购新房的区县（市）无住房的情况下，可以按照首套住房的标准来认定，并办理商业性个人住房贷款。 此外，对于在长沙市域范围内已有住房贷款并已结清的情况，金融机构将自行确定首付款比例和利率。通知的发布旨在优化长沙市的个人住房贷款政策，调整住房套数认定标准，以适应市场需求。 上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例 8月27日，上海市发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。 通知显示，为落实《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联〔2024〕258号），适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，优化本市新出让商品住房用地套型供应结构，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 一、优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住