中国房地产：新加坡投资者的反馈：谨慎和怀疑犹存

Flashnote2016年12月5日 房地产市场发展和宏观相关问题引起了不同资产类别投资者的同等关注 房地产市场共识对2017年行业前景持怀疑态度 资本外流的压力不可避免地引起对房地产市场实力可持续性的担忧中国房地产市场与宏观前景之间的关系错综复杂。与汇丰银行中国研究部主管张志明的联合行销之旅从上至下的角度揭示了中国房地产市场前景与宏观因素之间日益紧密的联系。大多数投资者似乎同意我们的观点，即房地产业已成为政府刺激经济增长的政策工具之一。国内信贷繁荣是资产价格的主要驱动力，因此稳定了国内经济。有趣的是，有关房地产市场特定发展和宏观相关问题的讨论引起了我们所见到的投资者的同等关注，这些投资者包括股票（房地产专家和通才），固定收益和外汇投资者。怀疑主义挥之不去。大多数投资者认识到中国房地产股的估值低迷与实际市场表现的迅速发展；然而，市场普遍对2017年行业前景持怀疑态度。投资者继续在宏观经济形势中导航，需要对近期的政策风险和2017年房地产销售的潜在放缓感到满意，以使该部门更具建设性。自上而下的主要问题是是否存在进一步放松货币政策的空间，因为这是房地产市场强劲运行的真正推动力。但是，有关此问题的讨论尚无定论，因为对资本外流的压力不断增加，不可避免地引起人们对房地产市场实力可持续性的担忧。一致偏爱优质股票。在中国房地产领域中，股票的质量普遍受到偏好，例如中国海外（688 HK，买入），CRL（1109 HK，买入）和Longfor（960 HK，买入），这些都是我们的首选股，而我们专注于合景泰富（1813 HK，买入）高收益产品也引起了关注。符合我们的观点，投资者强调缺乏推动短期内该行业股价表现的催化剂，因为人们预计到2016年底的销售势头可能会持续到2017年2月。我们研究范围内大多数股票的股息收益率都具有吸引力，这为股价提供了下行支撑。郭紫琼*亚太房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918张志明中国研究主管香港上海汇丰银行有限公司zhimingzhang@hsbc.com.hk+852 2822 4523*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：中国股本房地产中国房地产新加坡投资者的反馈：谨慎和怀疑犹存 资质●房地产2016年12月5日2库存月NBS 70城市房价月数%%2724211815129630一线城市（4城市）第2级城市（20个城市） 3级城市（11城市）35个城市11.08.05.02.0(1.0)(4.0)(7.0)(10.0)2.01.51.00.50.0-0.5-1.0-1.570个城市的住宅价格-同比（LHS）70个城市的住宅价格-按月算（RHS）资料来源：审评委，汇丰银行资料来源：国家统计局，汇丰银行估值与风险中海外（688 HK）我们将目标价定为面值（+1 SD至关键的下行风险：合约销售动能大大低于历史平均水平），低于我们每股资产净值32.60港元的估计。我们在2017年的目标；利润率低于预期，特别是对于新收购的项目CRL（1109 HK）价格意味着当前股价有38％的上涨空间；因此，我们给予中海外买入评级。根据每股资产净值35.40港币的20％（较历史平均值高0.5 SD）的目标折让，我们得出的公允价值目标价为28.30港币。我们的目标价意味着当前股价有47％的上涨空间。因此，我们对CRL给予买入评级。来自中信；九江，汕头，惠州，黄山和万宁等一些新的地理区域缺乏往绩记录；与郝董事长意外辞职和未来继任计划有关的不确定性；以及与宏观经济和针对特定财产的政策有关的不确定性。关键的下行风险：无法跟上2017年的合约销售势头;过于激进的收购策略；以及与宏观经济和房地产政策相关的不确定性，特别是鉴于其在深圳的房价敞口过大的情况。合景泰富我们的目标价折让为7.70港币。关键的下行风险：股息支付低于预期；项目延误（1813 HK）龙湖（960 HK）我们的每股资产净值估计为21.90港元，占65％（比历史均值高0.5 SD）。我们的目标价意味着当前股价有73％的上涨空间。因此，我们对合景泰富有买入评级。根据每股26.30港元的资产净值估值所基于的目标折让35％（比历史均值高1 SD），我们将公允价值目标价为17.10港元。我们的目标价意味着当前股价有72％的上涨空间。因此，我们对Longfor给予买入评级。发射；合同销售均价低于预期；新收购项目的支出过高，可能会给资产负债表带来压力；以及与宏观经济和针对特定财产的政策有关的不确定性。关键的下行风险：在进入新市场或扩大土地储备超支时未能复制其成功； 2017年销售执行量下降;均价低于预期；以及与宏观经济和针对特定财产的政策有关的不确定性。资料来源：彭博社，汇丰银行估计估值摘要公司股票代号评分价格（港币）目标价上行/（下行）市值上限（港币十亿元）资产净值（港币/港元）（光盘）/ Prem2015财年PE（x）FY16e PE（x）2017财年PE（x）2016财年让 （％）FY16e PB（x）（港元）(%)敏捷3383 HK购买4.275.50291715.7(73)6.05.23.66.50.4科力688港币购买23.6032.603825932.6(28)7.97.36.43.01.1CRL1109 HK购买19.2028.304713335.4(46)9.17.97.33.41.1CG2007香港保持4.163.50(16)925.9(29)6.86.25.93.21.1中国金茂817港币购买2.113.9587237.9(73)6.56.25.75.70.5广州富力2777 HK购买10.8215.00393525.0(57)4.23.83.27.80.6大悦城207香港购买1.101.8064164.4(75)44.419.714.41.50.5克格勃1813 HK购买4.457.70731421.9(80)4.53.53.09.90.5盼望960港币购买9.9317.10725826.3(62)7.46.55.44.60.8世茂813港币购买10.3414.10363528.3(63)5.14.64.26.90.6瑞安272港币购买1.912.3020157.8(76)NM38.026.31.00.3远洋3377 HK购买3.265.10562411.3(71)(5.6)6.26.54.90.5苏豪410港币保持3.894.1362011.8(67)42.319.324.31.60.5仁恒（SGD）YLLG SP购买1.391.601632.9(52)11.710.08.91.30.6大悦城，瑞安和SOHO中国的平均值(58)5.86.15.55.20.7平均(57)10.79.68.34.40.6资料来源：彭博社，汇丰银行估计。自2016年11月2日起定价。NM –无意义。1月11日5月11日9月11日1月12日5月12日12月12日13月13日13月13日13月14日14月14日14月14日14月15日15月15日15月15日16月5月- 2016年9月16日Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan- 15 Apr-15 Jul 15 Oct-15 Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 资质●房地产2016年12月5日3披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：郭紫琼和张志明重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。固定收益：财务分析基础本报告仅供机构投资者使用，并且仅供机构投资者使用。此外，汇丰（HSBC）认为，投资者作出投资的决定应取决于个人情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在固定收益研究中的三个主要目标是：1）根据可能影响公司信贷公司未来收益或现金流量的特定主题或想法，并根据特定国家/地区，确定长期投资机会如果是担保债券，则可能会在六个月的时间范围内影响可能影响这些债券表现的想法或主题； 2）在长达三个月的时间范围内确定与收益率曲线的特定工具和部分相关的交易思路，这些思路和观点主要来自相对价值考虑因素或由事件驱动，并且可能与我们的长期信用意见有所不同在发行人身上。买卖是指买卖该给定工具的交易电话； 3）就我们的固定收益策略产品中的行业，基准指数或市场的未来表现发表意见。如下所述，汇丰仅为其长期投资机会分配了基本的推荐结构。汇丰（HSBC）认为，投资者购买或出售债券的决定应取决于个人情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种术语以及不同的系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所用建议的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应根据建议推论其内容。无论如何，不应孤立地使用或依赖建议作为投资建议。汇丰环球研究有限公司并非也不是《香港证券及期货条例》所界定的信用评级机构。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。 资质●房地产2016年12月5日4在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我