房地产行业跟踪报告：土地出让金下滑了多少？

2024年1-7月，百城住宅类用地成交总价约6470亿元，同比下滑38%，而2023年较市场高点（2020年）已下滑44%；其中，二线、三线城市跌幅更大，分别同比下滑31%和47%。一线城市成交总价1535亿元，同比下滑42%，但2023年较高点跌幅仅为28%，二线城市（3240亿元，-31%）和三线城市（1694亿元，-47%）跌幅分别为50%和47%。

2024年1-7月地方政府土地出让金收入约1.8万亿，同比下滑22%，而2023年较市场高点（2021年）已下滑33%。分省份看，江苏、安徽、浙江三省2023年较2021年分别下滑26%、36%、38%。土地购置费用2024年1-7月约2.3万亿，同比下滑5.3%，2023年较2020年高点下滑13%。

部分省份对土地财政依赖度高，如贵州、江苏、四川、山东、河南2016-2021年土地出让金/税收收入5年平均值超100%，而北京、上海等产业集聚城市及中西部、东北区域依赖度较低。

土地出让收入下滑主因是过去宅地超供（土地城镇化快于人口城镇化），导致供需逆转和高库存。过去房企加杠杆拿地支持地方发展，但当前库存去化周期近5年，城市发展框架过大加剧库存压力。

投资建议：等待行业右侧出现，警惕二手房与新房挤压。房企价值主要依赖土储价值，运营能力影响有限，建议关注城中村改造、部分房企解决历史土储问题、二手房中介等机会。推荐绿城中国、越秀地产、华润置地等。风险提示政策效果不及预期、地产市场超预期下行。