对房屋养老金制度的点评：开启地产新模式，一二线的城市更新

股票研究/2024.08.26 开启地产新模式，一二线的城市更新房地产 评级：增持 ——对房屋养老金制度的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 三中全会强调地产新模式，当前，房屋养老金制度开始试点，对于一二线城市来说城区老旧房屋的城市更新将加快进程。 投资要点： 房屋养老金，是基于维修基金的新提法，包含了更多内容，整体来看，接近于城市更新。对于房屋来说，个人账户中已缴纳维修基金对应款项，是在新房购置后就已缴纳的部分，且一般情况下，需要 在缴纳后才有房产证等证照办理。对于维修基金的用途，大多也都是用于小区的大修翻新，日常维护并不会动用维修基金。目前，一二城市已经积累了较多的老旧小区，尽管过去通过城市更新的方式有所推进，但市场化的手段并不充裕，行政色彩较重。 需要把房屋养老金放在地产新模式的高度去理解，且其和房产税并不一致。尽管市场更多的在讨论是否类似于房产税做了重复缴纳等但其还是有较大差异。参考海外经验，房产税不仅仅是地方税种， 甚至在部分地区，更像是“街道税种”，以一个片区的支出来反推需要缴纳的房产税，再分摊至房屋上。房屋养老金，在形式上有一定类似，但更加聚焦，这是针对房屋本身的修缮，因此，其最终的目的是改善城市面貌，并在一定程度上提高城市的集约化程度，对城市发展有利。 按照新闻发布会，住建部表态公共账户是未来的重点，能提高居民参与旧改的积极性，预计将带来实物工作量的增长。我们在2024年 5月发布的《产能出清，转机在即》报告中已经提到了城市半径扩大 的进程将放缓，这是城市化进程到一定程度之后的结果，城市更新会成为未来城市发展的主旋律。从居民自发的选择提取维修基金并用于小区更新来看，其积极性并不高，甚至部分居民对此并没有明确的意识。于是，通过政府公共账户介入的方式，能够提高居民的参与度，改善周边环境，并带动实物量的增长。 房企改变融资模式已经是未来趋势，从信用转移至实物的过程将持续推进，填补实物量比填补信用更为重要。无论是对预售制度的改革、还是针对融资模式的进一步创新，房企发展的核心竞争力从信 用向实物转移的方向已经确立。相比于信用的填补，我们认为，实物量的填补更加关键，预计房屋养老金的探索速度并不慢。维持板块的两端配置建议，一方面选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《改革融资，重塑生态》2024.08.23 房地产《规划调整，去风险、也去库存》 2024.08.21 房地产《快速下行结束，寻找新的平衡点》 2024.08.15 房地产《正确使用租售比，可持续增长率更重要》2024.08.12 房地产《单价地�提振信心，期待总量的进一步表现》2024.08.07 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 8.26最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.537121.020.740.826.48.88.0增持 600048.SH保利发展8.029601.010.951.017.98.47.9增持 001979.SZ招商蛇口9.418530.700.790.8513.411.911.1增持 601512.SH中新集团7.431110.910.920.998.28.17.5增持 002244.SZ滨江集团8.142530.810.981.1010.08.37.4增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com