凤凰股份：凤凰股份2024年半年度报告
公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”中（一）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................4第三节管理层讨论与分析.......................................................7第四节公司治理.............................................................18第五节环境与社会责任.......................................................20第六节重要事项.............................................................21第七节股份变动及股东情况....................................................28第八节优先股相关情况.......................................................31第九节债券相关情况.........................................................31第十节财务报告.............................................................32 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 六、其他有关资料 √适用□不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 营业收入变动的主要原因：主要是上年同期宜兴项目3组团集中交付，本期无楼盘集中交付。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：主要是上年同期宜兴项目3组团集中交付，营业毛利较高，本期营业收入大幅下降，本期确认收入的部分项目毛利较低，故本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：本期在售住宅面积较上期增加，销售回流资金较上期增加，致使经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长。 基本每股收益变动的主要原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。稀释每股收益变动的主要原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。加权平均净资产收益率变动的主要原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动的主要原因：变动原因同“归属于上市公司股东的净利润”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）所属行业情况 从整体来看，2024年上半年全国房地产市场供需两端仍处于深度修复期。从房地产开发投资来看，房企投资意愿尚待改善。国家统计局数据显示，2024年1—6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39,883亿元，同比下降10.4%。 数据来源：据国家统计局数据整理 从商品房销售来看，商品房销售保持低位运行。2024年1—6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。 数据来源：据国家统计局数据整理 2024年4月中央政治局会议指出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，完善“市场+保障”住房供应体系。5月17日，央行、金融监管总局连发三条住房贷款新政：下调首套和二套住房商贷最低首付款比例、取消首套和二套住房商贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，利好居民购房意愿提升。总体来看，上半年中央政策导向意在去库存、稳市场、构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。 2024年上半年，全国地级以上城市建立房地产融资协调机制，满足房地产项目合理融资需求。全国各省市房地产政策松绑加速，各地方政府的针对购房的行政限制性措施已基本退出。商品房“以旧换新”试点持续推进，加速新房库存去化。地方政策着力于释放购房需求，引导房地产市场逐步恢复供求平衡。 展望2024年下半年，房地产行业仍处于筑底阶段，房地产政策托底效果已现，供给端风险已阶段性出清。需求端居民购房信心仍需持续修复，随着传统销售旺季的到来，商品房销售或将迎来边际改善。 （二）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （三）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极探索养老社区的建设与运营。同时公司亦在审慎研究新的产业方向，为公司产业转型提供方向性指引。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）产品优势 近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 三、经营情况的讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2024年上半年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.48万平方米。 南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目已全部开工。截止2024年上半年，所有15栋住宅楼全部主体封顶，其中6栋外立面已基本施工完毕，计划于2024年底前完成竣工验收工作。其余楼栋外立面与室内精装修正在施工中。截止本报告期末，该项目累计投资额为276,008.87万元，本报告期实际投资额为14,194.67万元。2024年上半年累计签约面积为4,813.63平方米，签约金额26,214.41万元。 镇江凤凰和颐居项目：该项目占地8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截止2024年6月30日，14栋多层住宅完成竣工验收并实现一期集中交付入住；5栋多层、1栋小高层及6栋高层完成主体结构封顶，二次结构、外立面、外门窗、公区装修、室外正式水电气、雨污水管网施工已完成，正在进行楼栋分户验收、地下室设备安装调试、室外园林绿化总平施工。2022年12月9日，项目首次开盘销售。截止本报告期末，该项目累计投资额为181,803.81万元，本报告期实际投资额为8,56
