晨会聚焦

【中泰研究丨晨会聚焦】地产由子沛：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究 证券研究报告2024年8月15日 今日预览 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004电话： Email： 晨报内容回顾： 欢迎关注中泰研究所订阅号 今日重点>> 【地产】由子沛：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究 研究分享>> 【宏观】张德礼：人民币贷款拖累7月社融 【固收】肖雨：9月降息已成共识——7月美国通胀数据点评 今日重点 ►【地产】由子沛：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究 由子沛｜中泰地产首席 S0740523020005 2021年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展，2023年7月，党中央在 政治局会议中首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，继2024年4月30日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”后，7月30日，中共中央政治局会议再次提出坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，保障房收储及保障房REITs成为市场的关注点，目前5单已上市保租房REITs，其中有4单披露过年报，具体情况： 红土创新深圳人才安居REIT资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保租房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。红土深安居REIT运营稳健，出租率维持高位。2023年租金收入为5403万，总成本2995万，其中折旧摊销金额约2160万，占总成本72%，若以商品房计价该项目价值约85亿，其对应商品房租售比为0.64%。 中金厦门安居保租房REIT资产为园博公寓项目、珩琦公寓项目2个保租房项目，位于厦门市集美区。中金厦门REIT收入稳中有升，出租率维持高位，2023年租金收入为7685万，总成本为5139 万，其中折旧摊销3167万元，占总成本62%，若以商品房计价该项目价值约63亿，其对应商品房租售比为1.22%。 华夏北京保障房REIT资产为文龙家园项目,熙悦尚郡项目2个保租房项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区。华夏北京保障房REIT收入稳健，出租率维持高位。2023年租金收入为7301万，年总成本为4408万，其中折旧摊销2360万元，占总成本54%，若以商品房计价该项目价值约85亿，其对应租售比为0.86%。 华夏华润有巢REIT资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区2个保租房项目，位于上海市松江区。华润有巢REIT收入稳健，出租率维持高位但有所波动。2023年租金收入为7841万，全年总成本为7570万，其中4325万为折旧摊销，占总成本的57%。若以商品房计价该项目价值约46亿，其对应租售比为1.71%。 投资建议：二十届三中全会与730政治局会议对地产表述均重点强调了加大保障性住房建设和供给，在政策支持商品房收储用作保障房的背景下，我们预计一二线城市将稳步开展库存收储工作，建议重点关注一线城市的地方国企及优质央企。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究》 发布时间：2024年8月15日研究分享 ►【宏观】张德礼：人民币贷款拖累7月社融 8月13日，中国人民银行公布2024年7月金融数据。2024年7月新增社融规模约0.77万亿元， 低于市场预期的1.02万亿元，同比增加约2343亿元；7月新增人民币贷款2600亿元，低于市场预期的4561亿元，同比少增859亿元；7月份货币供应量M1、M2同比分别为-6.6%、6.3%，较前值分别回落1.6、回升0.1个百分点。 社融方面，2024年7月新增社融规模约0.77万亿元，较近5年同期均值（10740亿元）减少约3032 亿元；7月末社融存量同比增长8.2%，较前值小幅回升0.1个百分点。 分结构来看，7月社融口径人民币贷款新增规模为-767亿元，2005年8月以来首次为负，是本月社融最主要的拖累因素，除了季节性因素外，也和实体有效需求不足有关。 表外融资方面，7月新增表外融资额-755亿元，同比少减970亿元，其中票据同比少减888亿元，是对表外信贷的最主要贡献项。7月新增委托贷款346亿元，比去年同期多增338亿元，或表明基建在边际提速。 直接融资方面，企业债券7月融资2028亿元，较去年同期增加738亿元，主要原因或在于存款利 率调降背景下，企业偏好发行利率更低的债券；7月政府债券融资6911亿元，较去年同期增加2802亿元。随着超长期特别国债和新增专项债陆续发行，7月政府债发行提速，对社融形成了主要支撑。人民币贷款方面，2024年7月新增人民币贷款2600亿元，同比少增859亿元。从分项来看，7月 居民贷款新增-2100亿元，与去年同期相比减少93亿元，居民消费和购房意愿不足。企业7月贷 款新增1300亿元，与去年同期相比减少1078亿元。其中7月票据融资新增5586亿元，较去年同 期增加1989亿元，票据“冲量”特征明显。除了7月是传统信贷淡月、“挤水分”效应延续之外，企业有效需求疲软、对未来预期偏悲观或是主要因素。 7月M2同比增速较前值回升0.1个百分点至6.3%，考虑到去年同期M2基数较低，因此M2同比小幅回升更多是源于低基数与财政支出进度有所加速的影响。随着8月利率债发行增加，预计M2同比增速短期可能回落。 7月M1同比增速较前值回落1.6个百分点至-6.6%，再创历史新低，除了金融数据挤水分、房地产销售低迷外，M1同比持续回落，也反映了企业预期偏弱，经济内生动能有待修复。M2-M1剪刀差较前值走阔1.7个百分点至12.9%，映射出资金活化不足，经济上行基础仍待巩固。 总的来说，和去年同期相比，7月社融总量不弱但结构表现分化明显，主要受政府债券和表内票据冲量的支撑。社融口径人民币贷款和金融机构人民币贷款都可以反映，目前经济真实的融资需求仍然不足，这也体现在7月M1同比进一步回落。财政发力节奏将是影响下半年经济和金融数据的重要变量，密切关注国债和地方债的发行情况。 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期，信息更新不及时的风险。摘要选自中泰证券研究所研究报告：《人民币贷款拖累7月社融》 发布时间：2024年8月14日 报告作者：张德礼中泰宏观行业负责人S0740523040001 ►【固收】肖雨：9月降息已成共识——7月美国通胀数据点评 2024年8月14日，美国劳工部发布美国7月通胀数据。7月美国CPI同比2.9%，核心CPI同比 3.2%，均低于预期值和前值0.1个百分点，均为连续第4个月低于预期。 CPI与核心CPI同比延续下行趋势，9月降息基本没有悬念。 4月以来，美国通胀与核心通胀均保持下行趋势，下行速度甚至略超预期。7月议息会议上，美联 储对通胀表态乐观，首次提及9月降息可能，并对后续数据保持关注。 7月通胀超预期降温再次确认通胀下行走势，9月降息基本没有悬念。CME利率期货显示，最新市场预期9月降息的概率100%，年内降息100BP-125BP。 通胀的结构变化不大，核心商品通胀持续为负，服务通胀继续降温。 食品和能源通胀变化不大，不会成为去通胀的障碍。7月食品CPI同比2.2%，持平上月；能源CPI同比1.0%，仅略高于上月0.1个百分点。从高频数据来看，8月汽油价格再度回落，短期能源通胀反弹可能性不大。食品通胀已接近2%目标，压力并不大。 核心商品通胀连续3个月低位走平。7月，不含食品与能源的核心商品通胀为-1.7%，是2015年以 来的历史低值，并且连续第3个月走平。 服务通胀高位降温。7月房租CPI同比5.1%，不含房租的服务CPI同比4.6%，分别较上月下降0.1 和0.2个百分点。 分项看，7月通胀下行的主要贡献来自住房，其次是服装与交通运输。 分项来看，对7月CPI回落贡献最大的是住房、服装与交通运输。八分法口径下，7月住房、服装、交通运输、医疗保健分项CPI同比分别为4.3%、0.2%、1.1%和3.2%，较上月分别下降0.1、0.6、 0.1和0.1个百分点，拉动总CPI同比分别较上月下降0.05、0.02、0.02和0.01个百分点。 娱乐和通信通胀小幅反弹，分别为1.4%和-0.4%，较上月分别提升0.1和0.3个百分点，但其权重占比不高，均拉动总CPI同比较上月提高0.01个百分点。 展望后续，去通胀压力来自住房分项，住房通胀下行速度或是联储降息节奏的重要变量。 商品通胀已经处于历史低位，下行空间有限，去通胀关键在服务通胀。服务通胀包括住房相关通胀与不含房租的核心服务两块。 核心服务受到供给端移民因素的影响，通胀下行更为乐观。核心服务通胀主要与服务业的薪资有关，但随着移民的增加，成本更低的移民会持续压制美国薪资增长。4月以来，美国私人非农薪资同比持续放缓。这一供给端的因素与降息无关。 住房通胀下行空间更大，但地产作为利率敏感型行业，降息落地可能会影响去通胀节奏。 住房是CPI分项中单项权重最大的部分，目前还远高于2%的通胀目标，仍有较大下降空间。7月住房CPI同比4.3%，拉动总CPI同比1.9个百分点，贡献高达66.8%。 短期来看，正在降温的房地产市场利好通胀下行。5月以来，房屋市场指数已经连续3个月走弱， 6月和7月住房CPI同比也分别下降0.2和0.1个百分点。 地产走弱主要受到高利率环境的压制，但地产作为利率敏感性行业，一旦降息落地，地产约束将放松，后续通胀降温节奏是否放缓仍然值得关注。 略超预期降温的7月通胀数据意味着什么？ 海外市场企稳，“衰退交易”暂歇，资产或延续修复行情。上周海外市场震荡主要是套息交易逆转后，海外衰退交易引发的流动性恐慌。近期数据没有进一步证实美国经济基本面的恶化，通胀继续放缓利好海外资产修复，股、债、商品至少不会承压。 国内方面，汇率压力降低，风险偏好或改善，对股债均是利好。降息预期推动美元指数走弱，人民币汇率增强，货币政策外部掣肘减弱，降准、降息可能性增大。外部流动性环境修复与风险偏好改善，股市也将迎来改善。 风险提示：海外经济复苏超预期，政策理解不到位，数据更新不及时等。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《9月降息已成共识——7月美国通胀数据点评》发布时间：2024年8月15日 报告作者：肖雨中泰固收行业负责人S0740520110001 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告