地产6月观察：抵押物价格的企稳信号

抵押物价格的企稳信号 房地产 评级：增持 2024.07.16 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 ——地产6月观察 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 统计局披露上半年地产数据，整体来看与量相关的各项指标降幅逐月收窄，后续市场关注的重点将切换至价格。 投资要点： 各项与量相关的指标降幅收窄，中端（销售）数据表现好于两端（拿地开工和竣工），预计还将持续该两端分化的局面。6月销售金额/面积降幅已经恢复到-14.3%/-14.5%，较年初有明显改善，其中，4月份 4472749 的降幅最大，分别为-30.4%/-22.8%，反应了成交结构和价格的进一步改善，均价表现有所企稳。相比于销售的好转，年初以来前端和后端表现较弱，地产投资增速单月基本维持在-10%上下，新开工面积同比增速也基本在-20%上下，同时，竣工面积同比降幅在走阔，至6月单月达到-29.6%。我们认为，伴随着保交付的推进，烂尾楼风险进一步解除，竣工部分将伴随过去3年销售的下滑而减少，而拿地开工则取决于目前的库存消化进度，预计中端好、两端弱的局面将维持。 库存是接下来市场的关键，也是房企现金流改善的最核心部分，随着部分项目积极调整规划，具备性价比的新产品将改善市场预期，快速收缩房企资产负债表。过往的需求呈现出买新不买旧的特点，一方面居民担心旧项目会出现烂尾的情况，另一方面，新出让土地的位置更 好，且伴随地价的下行，在售价上也具备优势。如是，新增需求都通过新增供给来满足，使得拿地、新开工维持在相对较好的水平，而且是在库存水平较高的情况下。解决库存才能更好改善房企的流动性，否则资金面的改善仅来自于先投资、再回笼，并不能改变历史遗留问题，因此，调整过往已拿地项目的产品规划是突破口，若能够提供更具性价比的产品，则将改善市场预期。 房价是房企缩表的最核心变量，关系到净资产的质量和规模，部分二线城市具备率先见底的可能。缩表对价格有一定压力，尤其是通过存量供给的方式，因为相比于新拿地供给，存量供给会净减少融资需求 但相比于价格的趋势，当前时点，价格的绝对水平更为重要。也即，即便价格仍然有压力，但若幅度有限，则并不会对行业和整个经济带来额外的负面冲击。我们认为，价格的确定，可以从资产回报和使用成本两个维度来考虑，对于资产回报，则是由租金回报率、通胀水平和出租率这三个指标决定，对于使用成本，则是由租金收益率和按揭贷款利率来决定，当前部分二线城市价格已经具备见底的可能。 暂时还在去库存周期，因此，低杠杆房企仍然是首选，净资产质量是市场考虑的核心问题。比起期待行业新一轮扩张周期，市场更多考虑的是行业对经济和金融负向拖累的减少，我们认为当前已经处于拖累 边际改善的局面。这种背景下，两端配置仍然是最优，一方面选择低杠杆龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中新集团，另一方面选择重组类公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 细分行业评级 相关报告 房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》 2024.07.04 房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》 2024.07.02 房地产《跟进响应，调降利率》 2024.06.27 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《风险底部探明，资产荒局面改善》 2024.06.17 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 7.16最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.927661.020.740.826.89.48.4增持 600048.SH保利发展9.1010891.010.951.019.09.69.0增持 001979.SZ招商蛇口9.458560.700.790.8513.512.011.1增持 601512.SH中新集团7.301090.910.920.998.07.97.4增持 002244.SZ滨江集团8.132530.810.981.1010.08.37.4增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数