房地产去库存，难道仅仅是购买力不足惹的祸？

在2024年4月30日的中共中央政治局会议上，高层再次聚焦去库存，时隔十年房地产市场进入新一轮去库存周期，真背后的原因不光是因为购买力不足，还有供需不匹配的因素在。 01传统产品定位方法的系统性BUG 传统的产品定位方法倾尚于根据当地市场客户型与面积段的销量来确定自已项目应该开发的户型和相应的比例，这种方法着似遵循了“市场导向，什么好卖就做什么”的稳要原则，但实际操作中却存在明显的系统性BUG。 由于各家公司都依赖同样的市场数居采制定产品定位和户型配比，这在在导致产品的同质化现象严，当某个区域新出让了多块王地，而每家开发商都采用同样的方法来定位产品时，最终这些项目很可能会呈现出惊人的相似性，无论是户型设计还是产品配比都几乎一模一样， 这种高度的同质化不仅削弱了项自的市场竞争力，还可能加剧市场的饱和程度，导致整体销告不畅，甚至出现滞销的情况。 02客个城市的产品同质化与供需不平衡程度测度 本次研究覆盖了48个城市，筛选出了销售状态为在售、待售及尾盘，物业类型为住宅与别墅的新房项目，总计11499个，经过对数据的仔细清理，我们排除了部分异常数据，最终得到了75088个有效的户型数据，需求热度则由2024年3-5月份三个月的用户线上浏览行为数据计算得出。 2.1户型产品的划分 在进行户型产品的划分时，我们综合考虑了卧室个数和面积段两个维度。首先，根据卧室的个数，我们将户型从1个到6个卧室细分为六大类。其次，在面积段的划分上，我们设立了七个具体的类别，以下是各面积段的具体划分： 2.2户型产品同质化程度测度 采用赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）来测度户型产品的同质化程度。住宅产品的赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）是指一个城市内各个户型产品数量在所有参与计算户型产品数量中所占比例的平方之和，再放大10000倍，计算公式为： x：户型产品的总数量 xi：i户型产品的数量 N: J户型产品的种类数 HHI介于0到10000之间，通常我们认为HHI值超过1000，则该城市的户型产品具备同质化特征，且且HHI的值越高，反映出该城市户型产品的同质化程度也越高。 由上表的计算结果可以着出48个城市的户型产品赫芬达尔指数(HHI)均超过1000,也就是说都呈现出一定程度的同质化特征。 户型产品同质化程度排名前五的城市分别为威阳、宁波、中山、武汉与南昌。其中 北京的户型产品赫芬达尔指数(HHI)最低，其中90-120平米的3室占比相对较多，达到20%，70-90平米2室，70-90平米3室，120-140平米4室，140-180平米4室的数量都比较相近，占比10%左右。 2.3供需不匹配程度测度 同质化程度反映的是供给的不均衡，需要结合需求来看供需的不匹配程度。构建供 需不匹配指数（Supply-DemandImbalanceIndex,SDll）用于量化不同户型产品的供需不匹配程度。计算方法为： S：i户型产品的供给比例 D;：i户型产品的需求比例 供需不匹配指数的值越大，表示这个城市的户型产品供需不匹配程度更高。当指数接近0时，表示市场供需相对平衡 在评估户型产品的供需情况时，对于供应量的考量，我们采用各户型产品的数量占整个户型总量的比例来量化。而对于需求量的衡量，则使用各户型产品的需求热度指数在户型热度指数总和中的占比来表示。 由结果可以看出，48个城市普遍存在不同程度的供需不匹配的情况。其中昆山， 海口，广州，东莞，宁波5个城市的供需不匹配程度最为严重，根据下图的散点图，我们可以观察到供需不匹配指数与去化周期之间存在一定的正相关联系。简而言之，当供需不匹配指数较高时，去化周期也倾向于更长。 03广州供需不匹配情况分析 在具体城市的供需不匹配情况分析中，我们在计算供需不匹配指数时可以去掉绝对值供需不匹配指数为正数则表示供大于求，供需不匹配指数为负数则表示供小于求。 针对广州市的户型产品市场供需情况进行分析，我们可以观察到，尽管90-120平米的3室70-90平米的2室和120-140平米的3室等户型产品在供应上占据了较大份额，但这些户型均呈现出供大于求的现象。其中，90-120平米的3室户型在供需失衡上表现得尤为突出，成为了供过于求最为严重的户型。 我们也注意到，70-90平米的3室90-120平米的4室、120-140平米的4室以及140-180平米的4室等户型产品则出现了供小于求的情况，这反映出在生育政策放宽的背景下，一方面人们对于拥有多个卧室的住宅需求正在逐渐增长，另一方面也凸显出消费者对于面积虽小但卧室数量多、性价比高的住宅产品的偏好。