宏观策略：经济数据强弱参差，出台地产措施以稳需求

2024年6月 黄焯伟分析师（中央編號：ASG163）+852-2213 1402stevewong@eif.com.hk 中国宏观地产近况 中国宏观：GDP增长仍然较高 首季国内生产总值（GDP）同比上升5.3%，高于市场预期的4.9%。全年GDP预期增长5.0%左右。对比其他国家，中国增长依然处于较快水平。 第二产业的年增速度较高，达到6%。全国规模以上的工业增值也实现了6.1%的同比增长。而在所有细分产业中，高新技术制造业以7.5%的年增长率最为突出，这比去年第四季度提高了2.6个百分点。 分行业来看，工业、零售、交通运输、住宿和餐饮业、软件科技服务、商务服务业的增速较高。但房地产业仍然在收缩，拖累了经济的增长。 中国宏观：内需复苏持续 国家统计局数据显示，5月份社会消费品零售总额39,211亿元，同比增长3.7%，高于预期的3.0%。1-5月累计社零总额195,237亿元，同比增长4.1%，增速有筑底回升的迹象。 其中，除汽车以外的消费品零售额176,707亿元，同比增长4.4%，增速有所回升；全国餐饮收入21,634亿元，同比增长8.4%，两年平均增长15.3%，增速在加快；限额以上批发零售贸易业商品零售类值68,000亿元，同比增长3.9%，两年平均增长5.8%，增速在稳步回升。 但汽车销售仍然较弱，汽车类商品零售类值18,530亿元，同比增长0.2%，增速在急速回落之中，单月销售连续3个月出现负增长。 中国宏观：投资拉动边际效应下降 2024年1-5月全国固定资产投资（不含农户），同比增长4.0%，低于预期的4.2%，比第一季度的4.5%下降0.5个百份点，与去年同期的4.0%持平。 其中，制造业投资同比增长9.6%，比去年同期上升3.6个百份点；基础设施投资（不含电热燃气及水生产供应）同比增长5.7%，比去年同期下跌1.8个百份点。国有企业同比增长7.1%，比去年同期下跌1.3个百份点；民间投资同比增长0.1%，比去年同期上升0.2个百份点。 整体而言，固投对比去年同期的增速有减慢的趋势，尤其是基建板块，早前中央政府为进一步控制地方债务风险，要求推迟或叫停完成度不足的项目建设，基建拉动作用逐步减弱。 中国宏观：物价显示供需渐趋平稳 5月全国居民消费价格（CPI）环比-0.1%、同比+0.3。撇除食品及能源，核心CPI同比+0.6%。1-5月CPI累计升幅为+0.1%，核心CPI累计升幅为+0.7%。 物价指数环比走势，从今年开始就在正负之间波动，反映消费市场整体渐趋平稳，并有温和上涨的趋势。5月工业生产者出厂价格（PPI）环比+0.2%、同比-1.4%。虽然同比仍然录得负增长，但趋势上明显收窄。 整体物价跌势有所缓解，不过需求仍然较为疲弱，经济增长复苏有待观察。 中国宏观：政府贷款支撑社融 人行亦公布了首5个月的金融数据，狭义货币（M1）余额64.68万亿元，按年下降4.2%，连续2个月录得按年下跌，且比4月底按年跌幅1.4%有所扩大；广义货币（M2）余额为301.85万亿元，按年增长7%，与市场预期升7.1%相若。M1-M2剪刀差扩大，5月上升至-11.2%，是继2022年初以来，差距最大的数值。 1-5月，累计对实体经济发放的人民币贷款增加10.26万亿元，同比少增2.1万亿元，单计5月少增4000多亿元，其中，企业户、居民户的中长期及短期贷款均录得不同程度的同比少增状态。企业和家庭的融资需求仍然低迷。 然而，整体社融5月打破同比少增状态，主要受政府债券所带动，同比多增近6700亿元。 中国宏观：民间融资贷款仍然疲弱 1-5月人民币贷款，分部门看，住民户贷款增加8891亿元，其中，短期贷款增加293亿元，同比少增8,093亿元；中长期贷款增加8,598亿元，同比少增1,372亿元。单看5月短期贷款增加243亿元，同比少增1,745亿元；中长期贷款增加514亿元，同比少增1,170亿元。 1-5月企业贷款增加9.37万亿元，其中，短期贷款增加2.44万亿元，同比少增6,551亿元；中长期贷款增加7.11万亿元，同比少增1.01万亿元。单看5月短期贷款减少1,200亿元，同比少增1,550亿元；中长期贷款增加5,000亿元，同比少增2,698亿元。 不论居民户、企业户的中长期贷款情况都持续减增，票据融资则连续3个月为多增状态，反映民间融资贷款仍然疲弱，企业投资及市民购房意愿仍然较低。 来源：中国人民银行、安信国际整理 中国宏观：制造业景气回落 中国5月制造业采购经理人指数（PMI）环比下降0.9个百分点，指数在3、4月回升至荣枯线以上后，5月又再度回到萎缩区间。从分类指数来看，生产指数和供应商配送时间指数高于荣枯线；新订单指数、原材料库存指数和从业人员指数低于荣枯线。不同规模企业表现分化，大型企业为50.7，比上月升0.4个百分点，维持在扩张区间；但中、小型企业分别为49.4和46.7，按月降1.3、3.6个百分点，陷入萎缩。非制造业PMI虽然维持在荣枯线以上，但从第一季度的高位持续回落。细分项中建筑业相对较好，5月为54.4，反映投资拉动经济的支撑作用，但指数从高位反复回落。 中国宏观：欧美出口活动回升 1-5月，按人民币计价，中国货物贸易进出口总值17.5万亿元，同比增长6.3%，4、5月份增速持续回升；其中，出口、进口分别增长6.1%及6.4%，贸易顺差扩大5.2%至2.4万亿元。 东盟是中国的第一大贸易伙伴，5月份，中国对东盟的出口增长同比22.5%，增速较4月份有所提速。欧美方面，中国5月份对美国的出口增长3.6%，扭转了4月份的下降趋势；对欧盟的出口下降0.1%，降幅亦较4月份有所收窄。 来源：海关总署、安信国际整理 来源：海关总署、安信国际整理 地产近况：517新政 而本轮循环的起点，应该是从4月政治局会的表述开始，和过去不同，这次提到消化存量房。在两周后5月17日央行出台降首付、降利率新政，并提出3000亿保障性住房再贷款（收储贷款）。 3000亿元的收储贷款，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。 从量化的力度来看，是过去以来比较猛烈的，首套房最低15%的首付，应该是20多年来最低的。 5月下旬，上海、深圳、广州又先后出台限购政策的调整。 政府比较重视今次的救市，主要体现在执行的层面上，在中层、在金融机构上，执行力度已经看到成效。 从软数据来看，如个别城市楼盘的活跃度有所提升，一线城市深圳、北京，或强二线如杭州有回升的情况，部分二、三线城市5月也呈现成交缓漫复苏。 但硬数据可能还要些时间来传导，参考30大中城市的数据，六月成交量环比上升10%左右，但整体比去年全年均值还是较低。 一手房还在探底的过程当中。还需要一些时间去观察。不过在5月最新的地产百强销售中，以一、二线，特别是长三角为主的发展商的销售明显有改善。 房价，这个相当于是买方市场，还是卖方市场的问题，目前同样是探底的过程中。但考虑到回购房子，目的是去库存，撑价不是目的，收购价是成本价或市场价打折作考虑的，所以整体房价直接支持的力度估计比较有限。 地产近况：成交持续下行 根据同花顺统金融计数据，30大中成市的平均每周成交套数在疫情前（2018-19年）为32,205套，或339万平米，疫情初期受短期政策支持有所上升。2020-21年上半年的平均每周成交套数为33,080套、平均每周成交面积为351万平米。然而，在房地产降温的背景之下。 2023年平均每周成交套数下跌至27,904套、平均每周成交面积下跌至276万平米。在高能级线城市调控放开的带动下，我们看到四季度有好转的势头。 然而，2024年周成交套数又再度下跌至18,730套、平均每周成交面积下跌至184万平米。跌至疫情初爆发时的低点水平。6月份在政策支持下有轻微的反弹，但效果的持续仍有待观察。 来源：同花顺金融、安信国际整理 来源：同花顺金融、安信国际整理 地产近况：中国房价持续下跌 中国房价持续下跌，尤其是二手房，一线城市的累计跌幅（从去年底开始计算）为7.9%、二线城市为7.4%、三线城市为7.6%。 二线和三线城市的下跌趋势从2021年中开始，然后一直持续。一线城市虽有波动但仍反复向上，直到2023年中，一线城市的房价出现明显的下降。 在欧美加息、经济衰退的阴霾下，出口国外受打击，叠加疫情的疤痕效应会持续一段时间，引发国内需求不足，影响消费、投资及购房意愿，这是房价走软的主要原因。 来源：国家统计局、安信国际整理 地产近况：房地产销售反复走弱 销售方面总依然疲弱，1-5月，商品房销售面积同比下降20.3%至3.7亿平米；商品房销售额同比下降27.9%至3.6万亿元。 2022年3-5月因疫控而对2023上半年衍生出低基数效应，低基数效应过后，下半年销售开始放量下跌。2023下半年按月销售估计同比跌幅在20%以上，9-11月有轻微的改善。不过12月旺季不旺，环比11月的升幅只有38%，低于过往平均水平的52%，12月同比跌幅回升至23%，高于9-11月平均的17%。 2024年基本是延续了2023年的下降趋势。但随着高能级城市逐步放开调控，月度销售的跌幅开始收窄，距离周期的底部应该不远。 地产近况：百强房企销售开始稳定 百强房企2023年全口径销售总额约60,060亿元，同比下跌17.7%，跌幅按月扩大；权益销售总额同比下跌17.0%，前三季度跌幅为11.9%；操盘口径销售总额同比下跌16.5%，前三季度跌幅为11.0%。 我们看到购房需求在2023年第二季度释放后，七、八月出现断崖式下降，月度（权益口径）销售额跌至不足3000亿元，远低于过去2019-22年的平均月销售额的6600亿元，亦低于上半年的平均月销售额的4000亿元。 跌势延续至2024年，平均每月销售2200亿元。然而3-5月的销售情况有边际改善，百强房企销售开始出现稳定迹象。 地产近况：房地产投资萎靡 2024年1-5月全国房地产开发投资同比下降10.1%、新房销售面积同比下降20.3%、新房销售额同比下降27.9%。 1-5月，房屋施工面积、动工面积及峻工面积，按年分别跌11.6%、24.2%和20.1%。投资动力仍然较为疲弱。自2021下半年开始，中国房屋新开工面积一直在收缩。累计动工对销售比自2022下半年开始维持在1倍以下，反映房企销量将逐步下降。 静待地产行情复苏 国内经济增长仍在复苏，但过程比较反复，信心修复还需要时间，尤其是在投资上。地产的复苏是中国经济增长恢复的重要关键之一。 2024年1-5月全国房地产开发投资同比下降10.1%、新房销售面积同比下降20.3%、新房销售额同比下降27.9%。新房销售在去年低基数的基础之下，进一步下跌。其中，百强房企整体销售在1-5月同比下降44.3%，地产数据仍然疲弱。 1-5月，房屋施工面积、动工面积及峻工面积，按年分别跌11.6%、24.2%和20.1%。投资动力仍然较为疲弱，动工对销售比下跌至0.82倍。 中国人行公布，于5月底，狭义货币（M1）余额64.68万亿元，按年下降4.2%，连续两个月录得按年下跌，且比4月底按年跌幅1.4%有所扩大；广义货币（M2）余额为301.85万亿元，按年增长7%，与市场预期升7.1%相若。剪刀差扩大，反映社会投资、消费需求增速依然较弱。房民户的中长期贷款持续留在减增区间，反映买房意愿还在探底的过程中。 中国的房地产市场正在调整，最近政府出台一系列的地产刺激措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款以回购地产库存（收储）、取消全国首套房和二套房房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、下调首套房首付比例降至15%（二套房至25