房地产行业：政策组合拳支持去库存；变化才刚刚开始

SectorReport:PropertySector 中文版 ChunliZhan詹春立 行业报告：房地产行业 Chineseversion (852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk21May2024 EquityResearch 政策组合拳支持去库存；变化才刚刚开始 SectorReport 政策组合拳的支持力度超市场预期。2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，中央政府推出消化存量住房的组合政策。主要措施有三项，包括1）中国人民银行将注入人民币3,000亿元的低息再贷款，以支持地方政府购买已建成未 出售商品房，作为保障性住房；2）取消个人住房贷款利率政策下限；3）下调首套房和二套房的最低首付比例。我们认为，这些政策表明了监管机构对加速消化存量住房的坚定决心。更重要的是，降低个人住房贷款利率也有助于改善房价预期。如我们在之前的报告中所指出的，住房销售均价企稳是房地产行业触底反弹的一个重要标志。我们认为，这只是一波政策支持的开始。因此，房地产行业的 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 积极变化可能会持续较长时间。 人民币3,000亿元政策性贷款只是开始。继中国人民银行于2024年1月批复人民币1,000亿元住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买未售出商品房用作长租房后，中国人民银行宣布此次将设立人民币3,000亿元保障性住房再贷款 EquityResearchReport （包括此前的人民币1,000亿元）用于消化存量房产。一种市场观点认为，政府将会尽力购买所有过剩库存。然而，从我们的角度来看，政府要消化所有过剩住房并不现实。此外，人民币3,000亿元的再贷款资金（商业银行可带动银行贷款 人民币5,000亿元）远不足以将库存去化周期降至合理水平（例如，从25个月 降至18个月）。我们认为，政府的态度具有更重要的意义。我们预计会有更多 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) %ofreturn 的后续资金注入房地产行业。在拉动房地产投资的乘数效应下，我们期待通胀式去库存应能加快住房销售均价的回升。 改善销售均价企稳的预期。除了政府因房地产去库存投入额外资金外，另一个改善房价预期的因素是取消了全国层面个人住房贷款利率政策下限。虽然最新5年期以上LPR（2024年5月20日公布）与上月保持一致（3.95%），但取消个人 May-23Jul-23Sep-23Nov-23Jan-24Mar-24May-24 HSIIndexMSMPIIndex 资料来源：Bloomberg。 全国房地产市场销售情况 RMBbn 住房贷款利率政策下限意味着购房者贷款利率和LPR脱钩，可以获得更低的贷款利率。接下来一步的个人住房房贷利率政策方面，我们预计更多城市会降低二套房的购房贷款利率，使得首套住房和二套住房购房者的贷款利率将保持一致。根据中国人民银行的数据，2024年3月个人住房贷款平均利率已降至3.69%，低于5年期LPR-20个基点。我们预计个人住房贷款利率仍有下调空间，这将有助于稳定住房销售均价。 在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策 作用下，其增长前景较好。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918HK）有可能是受益者。 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 AmountSoldofCommodityHousesYTD(LHS) AmountSoldofResidentialHousesYTD(LHS) AmountSoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS) AmountSoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% PropertySector 风险：购房需求加速下行。 资料来源：中国国家统计局。 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 SectorReport PropertySector房地产行业 21May2024 公司名称 股票代码 货币市值（百万港元 市盈率 市净率 ROE(%) D/Y(%) 2023A 2024F 2025F 2026F 2023A 2024F 2025F 2026F 2024F 2024F 主要收入来自内地的港股上市大型开发商华润置地01109HK HKD 233,538 6.7 7.3 7.0 6.5 0.8 0.8 0.7 0.7 10.6 4.9 中国海外发展00688HK HKD 178,839 6.3 6.6 6.3 5.9 0.4 0.4 0.4 0.4 6.5 4.9 万科企业-H股02202HK HKD 111,283 6.0 8.1 8.2 6.9 0.3 0.3 0.3 0.3 3.3 0.6 龙湖集团00960HK HKD 101,780 6.6 7.8 7.4 7.1 0.5 0.6 0.5 0.5 7.4 3.9 建发国际集团01908HK HKD 35,260 6.4 6.4 5.9 5.4 1.0 1.1 0.9 0.8 15.3 7.3 简单平均 6.4 7.2 7.0 6.3 0.6 0.6 0.6 0.5 8.6 4.3 加权平均 6.5 7.3 7.0 6.4 0.6 0.6 0.5 0.5 8.0 4.2 主要收入来自内地的港股上市中小型开发商越秀地产00123HK HKD 26,286 6.9 6.7 6.5 6.1 0.4 0.4 0.4 0.4 5.7 6.1 绿城中国03900HK HKD 22,737 6.7 5.0 4.7 4.6 0.6 0.5 0.5 0.5 10.4 5.1 合生创展集团00754HK HKD 16,346 5.6 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 融创中国01918HK HKD 14,946 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.2 0.2 0.3 (3.9) 0.0 碧桂园02007HK HKD 13,574 n.a. n.a. n.a. 18.7 0.1 0.1 0.1 n.a. (7.5) 0.0 中国金茂00817HK HKD 11,610 n.a. 15.6 6.2 8.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.8 2.6 新城发展01030HK HKD 11,305 12.1 6.5 6.2 9.2 0.2 0.2 0.2 0.2 3.9 0.0 深圳控股00604HK HKD 10,323 n.a. 6.4 5.0 4.8 0.2 0.2 0.2 0.2 3.7 7.4 金辉控股09993HK HKD 9,425 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.4 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 美的置业03990HK HKD 8,297 7.9 7.3 7.3 7.0 0.3 0.3 0.3 0.3 3.6 6.3 中国海外宏洋集团00081HK HKD 7,581 3.0 3.4 3.4 3.1 0.2 0.2 0.2 0.2 6.3 6.6 保利置业集团00119HK HKD 6,420 4.0 4.3 4.0 3.8 0.2 0.2 0.2 0.2 3.6 4.7 金地商置00535HK HKD 5,233 13.8 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 旭辉控股集团00884HK HKD 5,207 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.3 0.3 0.2 (12.8) n.a. 绿景中国地产00095HK HKD 4,588 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 富力地产-H股02777HK HKD 4,465 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 0.1 0.2 0.2 (16.7) n.a. 世茂集团00813HK HKD 4,443 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.3 0.3 0.6 1.8 (38.9) 0.0 龙光集团03380HK HKD 4,378 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.2 0.2 0.2 (7.2) n.a. 远洋集团03377HK HKD 4,341 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.6 2.5 (3.1) (1.2) (126.3) n.a. 雅居乐集团03383HK HKD 4,289 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 0.1 0.1 0.1 (11.5) 0.0 华南城01668HK HKD 3,604 5.0 n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 宝龙地产01238HK HKD 3,561 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 简单平均 7.2 6.9 5.4 7.3 0.2 0.4 0.1 0.3 (11.7) 3.2 加权平均 7.1 6.9 5.6 7.4 0.3 0.4 0.2 0.3 (3.3) 3.6 资料来源：Bloomberg、国泰君安国际。 表1：行业估值表 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 21May2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致