地产政策对市场的影响

│ 地产政策对市场的影响 上证指数 沪深300 10% 0% -10% -20% 2023/52023/92024/12024/5 相对市场表现 证券研究报告 2024年05月22日 核心摘要 1）目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线，且租售比较为合理，但库存去化困难；本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。 2）历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，短期内，大盘、金融趋势走强；中期看，消费行业持续性更强。 3）宏观基本面修复，风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上，核心资产中各行业龙头公司受益，先金融消费，后成长。 （一）周度专题：地产政策对市场的影响 1）考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均线。 2）租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环。租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。本次政策出台，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。 3）历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强；中期看，消费行业持续性更强。其中，2021年后的3次地产政策刺激均导致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。 （二）情绪与估值 我们对风格的理解：中长期，风格由相对景气决定，并体现在相对估值中。短期，风格受到相对情绪扰动，并体现在相对热度中。我们从估值和情绪两个维度，对当下市场风格作了横向和纵向比较： 1）估值层面，上周平均相对估值溢价抬升的行业包括建筑公用、军工、交运等。 2）交易层面，上周平均相对热度抬升明显的行业包括家装、银行、保险等； 3）大类风格上，可选消费相对科技短期热度保持高位。 （三）近期市场观点 如何看待本轮地产政策及其影响？这次政策信号意义很明确。降首付、降利率、推收储的组合拳从供需两端全面放开到供需两端全面刺激托底，短期利于地产下滑斜率改善，政策的信号意义很明确。投资端，我们认为重点不在于短期地产是否见底，而在于对基本面预期的影响。 预期仍低，应该重视二季度的盈利增速超预期的可能性。价格弹性是二季度关键因素，很多品类有提价预期。一季度市场表现为“量强价弱”，“以价换量”，但二季度这一现象或发生扭转。二季度市场会看到一组“环比不差，同比很好看”的数据，这从最近的高频数据已经能看到苗头。 风险提示：1）全球地缘政治出现重大变化，导致全球市场风险偏好急剧变化。2）美联储加息超预期变化。3）市场流动性超预期变化。4）国内经济复苏不及预期。 作者 分析师：包承超 执业证书编号：S0590523100005邮箱：baochch@glsc.com.cn分析师：邓宇林 执业证书编号：S0590523100008邮箱：yldeng@glsc.com.cn 分析师：肖遥志 执业证书编号：S0590523110008邮箱：xiaoyzh@glsc.com.cn 相关报告 1、《IPO恢复审核，北证新股重启：——北交所策略点评之三》2024.05.14 2、《港股的逻辑和展望：——基于本轮上涨行情的数据分析》2024.05.11 投资策略 策略点评 1.地产政策对市场的影响 1.1刻舟求剑，三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线 考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线。我们参考了Oust和Hrafnkelsson(2017)1对房地产泡沫破裂的定义，发现大型地产泡沫破灭后，地产成交价格往往会经历4年的下行时间和20%附近的幅度。如果考虑全国整体价格，国内房价仍有调整空间，但三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线以下。 图表1：历次地产泡沫后价格走势图表2：国内整体地产价格后续仍有下跌空间 资料来源：Fred，国联证券研究所资料来源：Fred，国联证券研究所 图表3：三、四线城市已经跌到海外危机后平均线 资料来源：Wind，国联证券研究所 1Oust,Are.&Hrafnkelsson,K.,2017.Whatisahousingbubble? 1.2租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环 租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环。目前，国内房地产市场可能已经进入了负向循环：房价趋势下行，居民预期房价会持续下行，因而挂牌量增加，购买意愿减弱，致使房价下行趋势难以终止。但如果回到住房的租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间，如果此时出台政策干预，甚至采取政府购买等措施，房价有可能开始企稳。 图表4：租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适 资料来源：NUMBEO，国联证券研究所 目前国内地产库存并未进一步上升，但去化周期持续上行,核心原因在于需求的持续弱化。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。如果本次地产政策的实际执行力度较大，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。 图表5：国内地产库存并未增加，但去化难度逐步增大图表6：价格负向循环下，国内低线城市去化趋于困难 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 1.3地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强 历次地产政策后，盈利预期边际改善，市场行情逐步企稳。我们分别统计了6次国内力度较强的地产政策，并分析后续市场的走势：1）2014年9月，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》；2）2015年3月，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；3）2015年9月，《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》；4）2023年3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议；5）2022年11月，地产“三支箭”；6）2023年7月，政治局会议，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。 图表7：历次重大地产政策梳理图表8：历次重大地产政策出台后，市场流动性变化 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强。其中，2021年后的3次地产政策刺激均导致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。 图表9：地产政策前后上证指数走势图表10：地产政策前后房地产指数走势 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表11：地产政策后，市场风格变化 资料来源：NUMBEO，国联证券研究所 行业层面，房地产行业短期上冲，消费行业持续性更强。地产政策后，市场基本面预期有望得以改善。在此情形下，市场往往朝着基本面改善的、收入改善的方向开展，而消费行业受收入改善影响最大，行情持续性更强。 图表12：地产政策后，各行业未来1月平均收益率图表13：地产政策后，各行业未来3月平均收益率 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 2.市场：市场逐步企稳，风格偏向价值 上周，大盘价值、上证50涨幅居前，科创50、中证500涨幅相对落后，整体市场风格偏向大盘、价值。行业方面，上周房地产、建筑材料涨幅居前，家用电器、医药生物涨幅相对落后。年初至今，银行、家用电器涨幅居前，计算机、综合涨幅相对落后。年初至今，从市值看，上证50、中证100涨幅居前，国证2000、中证1000涨幅居后;从风格看，大盘价值、红利指数涨幅居前，科创50、万得双创指涨幅居后。 2.1宽基及行业表现 图表14：主要宽基指数涨跌幅情况图表15：主要风格指数涨跌幅情况 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% 20.0% 8.5% 7.2% 7.5% 5.6% 5.0% 4.1% 0.6% 1.2% 0.3%0.3% 0.1%0.1%0.0% -0.8% -0.2% 0.0%0.0% -0.2%-0.4%-0.8% -5.5% -8.6% 1.5%0.6%0.6%0.2%0.1% -0.2%-0.6%-0.6%-0.7%-0.7%-0.7%-0.8%-0.81%-1.1%-1.3% -1.66% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 中证500 大盘价值 上证50 红利指数 深证红利 中证100 小盘价值 创价值 小盘成长 大盘成长 创业板指 深创100 万得双创 创业板50 创成长 科创创业50 科创50 -15.0% 上证50 沪深300 中小100 中证100 万得全A 中证800 国证1000 深证100 中证1000 国证2000 上周市值宽基指数涨跌幅年初至今市值宽基指数涨跌幅 过去2周风格宽基指数涨跌幅年初至今风格宽基指数涨跌幅 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表16：上周各申万一级行业涨跌幅情况 25.0% 13% 5% 3%3%3%1%1%1%1%1%1%0%0% 0%0%0% 0%0%-1%-1%-1%-1%-1%-1%-1%-1%-2%-2%-2%-2%-2% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 房地产建筑材料建筑装饰 银行轻工制造纺织服饰农林牧渔非银金融交通运输商贸零售 通信电子钢铁综合 社会服务 环保计算机食品饮料基础化工 传媒美容护理石油石化有色金属公用事业机械设备国防军工电力设备 汽车煤炭 医药生物家用电器 -20.0% 上周涨跌幅年初至今涨跌幅 资料来源：Wind，国联证券研究所 图表17：主要宽基指数估值水平(PE)图表18：申万一级行业估值水平(PE) 160 140 120 100 80 60 40 20 70% 65% 66% 53% 53% 52% 46% 43% 40% 30% 27% 6% 33% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 250 200 150 100 50 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 00% 全A 上证50 沪深300 中证500 中证1000 国证2000 创业板指 红利指数 大盘成长 大盘价值 小盘成长 小盘价值 综合房地产电子汽车 机械设备农林牧渔计算机建筑材料煤炭 钢铁基础化工非银金融商贸零售石油石化美容护理家用电器国防军工交通运输医药生物环保 银行轻工制造传媒 食品饮料有色金属电力设备通信 公用事业纺织服饰建筑装饰社会服务 00% 中位值当前值历史分位数 中位值当前值历史分位数 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表19：市场宽基指数ERP水平 未来平均收益未来中位收益 当前水平:0.36X标准差 1月 3月 1月 3月 1.8至2倍 1% -2% 1% -4% 1.6至1.8倍 0% 1% -1% -1% 1.4至1.6倍 1% 3% 2% 1% 1.2至1.4倍 1% 4% 1% 1% 1至1.2倍 1% 4% 1% 3% 0.8至1倍 0% 1% 0% 0% 0.6至0.8倍 1% 0% 0% 0% 0.4至0.6倍 -1% -2% -1% -2% 0.2至0.4倍 0% -2% 0% -1% 0至0.2倍 -1% -1% -1% -3% -0.2至0倍 -1% -3% 1% -2% -0.4至-0.2倍 2% 5% 3% 4% -0.6至-0.4倍 2% 11% 1% 7% -0.8至-0.6倍 3% 7% 2% 4% -1至-0.8倍 -2