地产政策四问四答|国君热点研究

近期地产政策成为市场关注的焦点，国君地产谢皓宇团队针对4大关键问题作出解答如下，更多详细解析，欢迎查看报告原文： 如何看待中央再贷款收储现房？ 我们强调2024年的关键变量是房价定价模式的变化，而背后隐含的是对通胀和无风险利率的预期，金融供需决定价格的过程被拉长。房价如期成为市场关注的焦点，因其代表信用和实物的相对扩张关系，也是定价模式转变的结果。当前的中央收储模式是中央下场配合地方收购未售现房，用于配售型或者配租型保障房，短期内会因盘活存量而带来实物量的扩张和住房供给增加。本轮政策并没有要求收储资金强制偿债，而是可以用于项目续建，因此，保交 房和化解金融风险两不误，不排除再通胀的可能，取决于后续货币的投放量。因此单纯3000亿元资金做收储，稳定市场的意义更大，对于去库存来说，还需要更大的资金体量，或者允许房企再杠杆带来更高的货币派生倍数，展望未来，政策的态度比政策本身更加重要。若政策的态度即为通胀式去库存，则后续仍可以期待新一轮政策，若政策态度为通过去库存来稳定市场、并化解金融风险，则兜住底线的意味更强。 如何看待央行发布住房贷款政策？ 央行同日发布三大政策，包含首付比例、公积金贷款利率的调降以及贷款利率下限的取消，我们认为最主要的为利率政策，且预期后续政策跟进的力度及速度将超预期。贷款利率下限取消意味着的政策宽松空间进一步打开，各地自主权加大，再强调“因城施策”。一线城市首付比例调降空间最大，但考虑到当前居民首付比例较高约为六成，远高于当前下限要求（首套15%、二套25%），预期效果相对有限。央行政策的发布再度提振了市场对于后续政策跟进力度和速度的预期，带来市场情绪的继续好转。 去库存，对标2014还是2016？ 关于去库存的讨论持续增加，市场对标2016年棚改，我们认为，以目前房企的偿债压力来看，去库存政策将有利于缓解偿债风险，对风险出清有较大帮助。政治局会议定调消化库存，库存作为房企的资产项，若以去库存为方向，也即等同于去负债，有利于金融风险的出清。未来的演进，是看房企是否有再杠杆的能力，这将决定房企是留下、还是出清，这取决于后续的负债渠道创新。2016年的去库存是中央投放基础货币、地方棚改、金融创新房企再杠杆拿地的过程，带来了基本面的大幅修复，而本次路径暂未明确。另外一个可对比的时期是2014年，在2013年打破刚性兑付导致的信用政策偏紧之 后、以降准降息打开了信用宽松的预期，并通过居民端政策放松带来了一次预期的极大修复，基本面跟随情况并不显著。无论是2014年还是2016年，都隐含了对信用宽松的预期，只是在基本面上的反应程度有所差异，目前更加类似于2014年场景，即可能的信用环境变化。当前信贷相关数据表现欠佳，整体处于同比少增的状态，因此，对于信用宽松的期待是当前的关注重点，而导致信用偏弱的主要原因是房企持续处于偿债的环境中，若能缓解这一压力，就将给市场带来较好的预期改善，推动无风险利率上行，并带来通胀预期。 房住不炒，是否已完成？ 我们曾在2022年发布专题报告《信用断层》，认为社融和M2会在信用渠道收缩下出现倒挂，并呈现出信用断层的特点，当前，社融数据4月单月为负带来了新一轮的周期。金融是负债为先的行业，而负债取决于融资渠道，也即金融创新，房地产相关信用渠道收缩是本轮信贷数据放缓的主因。由渠道减少带来的信用断层是当前和未来行业发展的主要矛盾，新信用渠道和工具的诞生是未来的方向，在历史上主要依靠重启房企信用渠道来解决。从过去几年房地产行业的调控手段来看，主要是以限制企业融资、放松居民购房的方式展开，从房住不炒的政策角度来看，取得了较好的效果。判断是否已经完成房住不炒是核心，我们倾向于认为，观测是否完成房住不炒的变量是租金收益率，以实物供需来反应价格是否合理，而非以金融供需来反应价格。如果已经完成房住不炒，则本轮的房地产贷款收缩将进入到最后阶段。对于未来，则是关注新的信贷增长点，将成为拉动经济增长的新方向。 风险提示：市场需求加速下行等。 >>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告：再论实物和金融供需政策加码，三箭齐发2014还是2016，都来自金融创新库存去化，拉开大幕，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。 关联阅读 地产政策如何理解？｜国君热点研究 国君房地产｜库存去化，拉开大幕 推荐阅读 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明