房地产：“以旧换新”全面袭来，多模式并进；A股多房企面临退市风险

“以旧换新”全面袭来，多模式并进；A股多房企面临退市风险 ●以旧换新的国资收购模式，兼具高效性和确定性；●上海启动住房“以旧换新”：市场试水，效果待观察；●拆迁补偿新通道，多种模式推进城市建设；●A股多房企面临退市风险，地产行业在资本市场正处于下行周期 01大招来了！官方出手收购二手房！ 近期，无锡、郑州等二线城市推出买房“以旧换新”的优惠活动！郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。该模式先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，并逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。今年通过“以旧换新”购买新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。（惠房宝） 城市视角：以旧换新的国资收购模式，兼具高效性和确定性 目 前 全 国 各 地 推 出 了 多 样 化 的 “ 以 旧 换 新 ” 模 式 ， 主 要 分 为 以 下 几 类 ： 在 二 三 线 城 市 的 房 地 产 市 场 中 ， 新 房 市 场 占 据 主 导 地 位 。 然 而 ， 近 几 年 房 地 产市 场 下 行 导 致 居 民 置 换 陷 入 困 境 ， 旧 房 难 以 出 售 ， 进 而 制 约 新 房 购 置 。 此 外 ，这 些 城 市 在 老 城 区 改 造 方 面 也 存 在 明 显 不 足 。 郑 州 通 过 成 立 国 有 保 障 房 运 营 公司 收 购 居 民 的 二 手 住 房 ， 并 直 接 与 新 房 开 发 商 交 易 ， 有 效 解 决 了 居 民 卖 房 难 、周 期 长 、 折 价 多 等 问 题 ， 显 著 提 高 了 置 换 效 率 ， 并 确 保 了 交 易 安 全 。 在 降 低 本 地 新 房 库 存 的 同 时 ， 还 盘 活 了 老 城 区 的 优 质 资 源 ， 有 力 推 动 了 城 市 的 更 新 与 发展 。 截 至 今 年4月 底 ， 郑 州 已 完 成1 0 8套 住 房 现 场 勘 验 和 价 格 评 估 ， 成 功 签 订《 二 手 住 房 意 向 收 购 协 议 》8 0份。 目 前 ，“ 收 购 ” 模 式 已 在 多 城 开 展 小 范 围 试点 ， 未 来 能 否 大 规 模 推 广 ， 需 结 合 各 城 市 实 际 情 况 和 特 点 来 决 策 。 02上海相关协会倡议商品住房“以旧换新”支持居民合理梯度置业需求上海市房地产行业协会和房地产经纪行业协会共同倡导并启动了商品住房“以旧换新”活动，以响应第五届上海“五五购物节”。该活动旨在支持计划出售旧房并购买新房的居民，通过先达成新房购买意向后推动旧房交易的方式，促进房地产市场的梯度消费。首批参与的企业和项目遍布多个区域，并承诺在旧房未成功出售时提供无条件退房退款，以及优先推销旧房的服务。（解放日报） 城市视角：上海启动住房“以旧换新”，市场试水，效果待观察 上 海 市 近 日 启 动 “ 代 售 购 新 ” 模 式 的 住 房 “ 以 旧 换 新 ” 政 策 。 有 意 向 的 居 民 可提 前 锁 定 新 房 ， 再 由 房 地 产 经 纪 机 构 优 先 出 售 旧 房 ， 若 旧 房 在 限 定 时 间 内 未 售出 ， 购 房 者 享 有 无 条 件 退 房 退 款 权 益 。 据 了 解 ， 首 批 参 加 倡 议 的 项 目 超 过3 0个 ， 主 要 分 布 在 嘉 定 、 松 江 、 青 浦 、 奉 贤 、 临 港 等 区 域 ， 目 前 已 确 定 的 楼 盘 有7个 ， 其 中 位 于 嘉 定 的 楼 盘 有4个 ， 另 外3个 分 别 位 于 浦 东 、 奉 贤 和 松 江 ， 这些 楼 盘 包 括 高 层 住 宅 和 叠 加 别 墅 ， 具 体 项 目 为 招 商 象 屿 星 耀 翠 湾 、 象 屿 江 湾 悦府 、 金 地 嘉 峯 汇 、 象 屿 远 香 湖 岸 、 象 屿 路 劲 都 匯 云 境 、 象 屿 同 进 虹 桥 嘉 悦 府 、招 商 云 澜 湾 ，价 格 区 间 为3 6 0 0 0元/㎡ 至5 6 0 0 0元/㎡ 。从 上 海 的“ 以 旧 换 新 ”政 策 来 看 ， 购 房 者 会 更 有 信 心 去 订 购 新 房 ， 进 而 直 接 推 动 新 房 市 场 的 活 跃 度 ；开 发 商 利 用 这 次 机 会 对 外 环 外 存 量 压 力 较 大 的 区 域 进 行 了 去 库 存 ， 从 而 缓 解 资 金 压 力 ； 中 介 服 务 人 员 通 过 帮 助 购 房 者 完 成 旧 房 出 售 和 新 房 购 买 的 流 程 ， 获 取两 笔 提 成 ， 极 大 地 提 升 了 他 们 的 工 作 积 极 性 。 综 合 来 看 ， 该 政 策 的 实 施 将 对 房地 产 市 场 的 热 度 提 升 起 到 了 积 极 的 推 动 作 用 。 除 了 上 海 ， 多 个 城 市 也 积 极 推 行“ 代 售 购 新 ” 模 式 下 的 “ 以 旧 换 新 ” 政 策 。 根 据 已 实 施 城 市 一 段 时 间 的 反 馈 ，咨 询 者 众 多 但 成 交 案 例 有 限 ， 政 策 成 效 尚 不 明 显 。 在 实 际 操 作 中 ，此 政 策 面 临多 重 挑 战 ， 如 二 手 房 迅 速 脱 手 困 难 、 新 房 楼 盘 选 择 范 围 受 限 、 购 房 者 观 望 态 度浓 厚 等 。 03全国首张城中村改造项目房票在广州黄埔发放 4月中旬全国首张城中村改造项目房票安置政策在广州黄埔区率先实行。房票安置是拆迁补偿中一种创新的方式，被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由相关政府指定单位出具给被拆迁人在特定时间、地域和范围内购置商品房的凭证，最长使用期限为18个月。（新京报） 城市视角：拆迁补偿新通道，多种模式推进城市建设 广 州 这 次 房 票 安 置 方 式 中 ， 凭 该 房 票 不 仅 可 购 买 纳 入 房 源 的 商 品 房 及 同 一 商 品房 住 宅 小 区 车 位 ， 还 允 许 实 名 转 让 一 次 。 到 期 后 未 购 房 按 照 基 础 补 偿 金 额 兑 付现 金 ， 增 加 了 实 操 中 的 灵 活 性 ， 并 给 村 民 在 购 置 新 房 时 带 来 了 更 多 的 优 惠 。 房 票 安 置 作 为 特 殊 的 货 币 化 安 置 方 式 ， 相 较 于 直 接 货 币 补 偿 ， 有 助 于 锁 定 购 房需 求 在 本 地 释 放 ，并 且 能 在 一 定 程 度 上 缓 解 地 方 政 府 短 期 财 政 集 中 支 出 的 压 力 。与 传 统 安 置 方 式 相 比 ， 该 模 式 为 安 置 户 提 供 了 更 多 选 择 、 补 偿 满 意 度 提 高 ， 同时 也 能 促 进 库 存 去 化 ， 为 房 地 产 市 场 注 入 新 的 活 力 。 房 票 安 置 创 新 政 策 的 实 施 ， 为 各 地 的 城 市 建 设 发 展 及 城 市 更 新 打 开 思 路 。 结 合现 在 正 全 面 铺 开 的 “ 以 旧 换 新 ” 政 策 ， 在 改 善 居 民 生 活 质 量 的 同 时 ， 也 促 进 了房 地 产 市 场 的 稳 健 发 展 。 04A股知名房企，锁定退市！ 2023年度，公司年报被会计师事务所出具了无法表示意见的审计报告。截至4月29日，ST世茂的收盘价为0.64元/股，自4月12日起已连续12个交易日收盘价低于1元。即使ST世茂在4月29日后的每个交易日都涨停，其股价仍无法在4月12日起的20个交易日内回升至1元以上，已经提前锁定退市。（中国证券报） 城市视角：A股多房企面临退市风险，地产行业在资本市场正处于下行周期 根 据A股 市 场 交 易 规 则 ， 上 市 公 司 若 连 续 二 十 个 交 易 日 股 价 低 于 一 元 ， 将 面 临退 市 的 命 运 。 截 至5月1 0日 ，S T世 茂 的 收 盘 价 已 跌 至0 . 4 9元 ， 连 续 十 七 个交 易 日 未 能 触 及 一 元 红 线 ， 从 而 提 前 锁 定 了 面 值 退 市 的 结 局 。 另 一 家 上 市 房 企S T中 南 已 于5月8日 满 足 面 值 退 市 标 准 。 在 同 花 顺 房 地 产 行 业 板 块 中 ，除 这 两 家 外 ，还 有 多 家 企 业 如S T迪 马 、S T金 科 、S T新 联 、S T新 城 、S T中 迪 、S T数 源 ， 同 样 戴 着 “S T” 的 帽 子 ， 处 于 退 市 风险 之 中 。碧 桂 园 于2 0 2 4年3月2 8日 公 告 延 迟 发 布2 0 2 3年 业绩 报 告 ，其 港 股交 易 亦 随 之 暂 停 。5月9日 ，碧 桂 园 坦 诚 资 金 调 拨 面 临 困 难 ，无 法 如 期 支 付“2 3碧 桂 园M T N 0 0 1” 与 “2 3碧 桂 园M T N 0 0 2” 两 笔 票 据 利 息 ， 承 诺 将 在 宽 限 期内 竭 力 偿 付 。 目 前 房 地 产 行 业 和 建 筑 行 业 正 处 于 低 迷 周 期 ， 多 数 房 企 面 临 严 峻 的 经 营 挑 战 。在 此 背 景 下 ， 万 科 公 司 采 取 “ 瘦 身 健 体 ” 策 略 ， 于 近 期 以2 2 . 3 5亿 元 的 价 格 挂牌 转 让 深 圳 湾 总 部 基 地 地 块 ， 以 优 化 资 产 结 构 ， 提 升 运 营 效 率 。 对 于 众 多 房 企而 言 ， 如 何 在 地 产 下 行 周 期 中 调 整 运 营 策 略 ， 抵 御 短 期 经 营 压 力 ， 成 为 摆 在 面前 的 严 峻 课 题 。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2024年5月10日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10.11.15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 2163589988