宏观点评：政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究 2024年05月10日 宏观点评 政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？ 事件：4月政治局会议强调研究消化存量房，多地表态支持住房“以旧换新”。 核心结论：当前我国地产库存处于历史高位，消化存量房可谓迫在眉睫；综合对比各种可能政策的实施条件，短期更可能出台的包括：适当控制新房供应和二手房挂牌量；北京、上海等核心城市进一步放松限购；进一步下调房贷利率（5年期LPR）；推广郑州、深圳、南京等地“以旧换新”模式；央行创设消化存量房的贷款支持计划。相比之下，政府收储、成立住房银行或中国版“两房”等国家直接“下场”的方式面临较多现实约束，当前更多的应是作为政策可选项和储备项，实际落地可能尚需时日。 1、近期中央明确要求研究消化存量房，各部委各地陆续落地。4.30政治局会议明确要求“要结合房地产市场供求关系的新变化...统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。此前各部委、地方已经有针对地产库存问题的政策陆续出台，2023年2月央行创设租赁住房贷款支持计划，支持市场化批量收购存量住房；今年4月以来郑州、南京、深圳等多地通过国企平台实施住房“以旧换新”，都指向消化存量房政策是当前重点发力方向。 2、当前地产库存处于历史高位，消化存量房可谓迫在眉睫。截至2024年3月：从库存绝对值看，全国狭义库存（商品房待售面积）达7.5亿平方米，已经超过2016年的库存高点，全国广义库存（已开工未销售的商品房面积）达21.4亿平方米，也处于历史较高水平；从去化周期看，12个月移动平均的狭义库存去化周期达7.3个月，创2003年以来新高；广义库存去化周期25.3个月，接近2015年的去化周期高点。 3、消化存量房的可能措施：控制供给+提振需求（传统政策、以旧换新、政府收储等）。 2015-2016年我国曾进行一轮以“棚改”为代表的地产去库存，去库存效果较好；而本轮与当时存在明显不同，一是实施类似大规模刺激的可能性较小，二是二手房大规模入市的影响较大。在此环境下，我们认为消化存量房库存可从供给、需求两方面措施入手： （1）控制供给：随着二手房挂牌量的持续增加，可综合统筹新房和二手房供给。 >新房：减少无效的土地和新房的供应。近年来房企拿地已明显减少，但受制于地产销售也明显下滑，库存仍然被动累计。为此4.29自然资源部要求“完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制...合理控制新增商品住宅用地供应，去化周期超长的城市暂停住宅用地供应”，目的在于避免高库存城市进一步增加新房供给。 >二手房：稳定价格预期，减缓挂牌增量。近年来二手房交易愈发重要，根据克尔瑞数据，2023年30个重点城市二手房成交占比上升至53%，且随着房价预期走弱，越来越多存量二手房流入市场：根据诸葛找房数据，2024年3月监测14个重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08%，同比连续19个月为正；二手房挂牌量是成交量21.5倍，供大于求现象明显，去化压力较大。为了避免形成恐慌性抛盘，应尽可能稳定价格预期，减缓挂牌增量。 （2）提振需求：除了传统刺激政策，以旧换新、政府收储、成立国家住房银行等是可选项。 >传统需求政策：短期如进一步下调房贷利率和首付比、核心一二线放松限购限贷等，长期如推进新型城镇化、降低落户门槛、提振居民收入预期等。 >以旧换新：如上文所述，目前深圳、郑州、南京等多个城市开启住房“以旧换新”活动，具体方式有三种：帮卖（帮助推售旧房，若不能卖出退新房订金）；收旧（地方国企收购旧房作为保障房，居民卖房款购买指定新房）；补贴（对卖旧房买新房的居民给予补贴优惠）。“以旧换新”的本质在于盘活存量二手房、畅通“买一卖一”的换房链条，释放改善性需求、推动新房销售回升，但实际实施过程中面临地方财政紧张、国有资产流失等压力。 >政府收储用作保障房：中央出资设立专门机构、直接收购存量房，这是最直接见效的方法，但可能面临两大困难：一是资金规模大，目前我国存量新房达7.5亿平方米，较2019-2021年平均水平高2.5亿平米；存量二手房规模更大，1999年以来商品房累计销售面积近250亿平方米；在当前市场环境下，要真正稳定地产市场，必然要同时稳定二手房市场，假设以1万元/平米的单价计算，存量新房、二手房市场规模分别约2.5万亿元、250万亿元，所需资金规模体量较大。二是收益水平低，以一线城市为例，目前住房租金回报率仅有1.6%左右，远低于当前4.1%左右的贷款利率水平，这意味着单独依靠所收购的存量房难以做到盈亏平衡，需要政府额外补贴，且考虑到房价可能持续下行，存在国有资产流失的风险。 >国家住房银行、中国版“两房”：前者是政策性住宅金融机构，为购房者提供低息贷款（类似公积金贷款）；后者指参考美国“两房”设立住房贷款抵押融资公司，将银行的住房贷款证券化、提升资金回收速度；二者的共同目的是扩大房贷投放、提振楼市。相关政策讨论在2015年地产库存高企时就已存在，但出于对金融风险、房价上涨等担忧最终并未落地。在当前环境下，扩大房贷投放的制约主要是居民需求不足，且盲目放贷可能造成风险扩散。 4、消化存量房的可能影响：短期有助于减缓地产下行斜率，但难实质扭转趋势。 >近期看，中央表态是“统筹研究”，指向政策仍在储备阶段，真正落地仍需时日。近期可能仍以各地因城施策、自行解决存量房为主，短期更可能出台的包括：适当控制新房供应和二手房挂牌量；北京、上海等核心城市进一步放松限购；进一步下调房贷利率；推广郑州、深圳等地“以旧换新”模式；央行创设消化存量房的贷款支持计划等。 >往后看，当前地产景气持续下行的核心原因是经历了持续多年加杠杆后，我国居民杠杆率已经不低、债务压力较大，在当前收入增速和房价预期下降的大环境下，进一步借贷买房的能力和意愿都不足；在此环境下，消化存量房政策可能更多只是有助于减缓地产下行斜率、但难以实质扭转地产下行的长期趋势，地产真正企稳可能需要“以时间换空间”。 风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化。 作者 分析师 熊园 执业证书编号：S0680518050004 邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师 杨涛 执业证书编号：S0680522070001 邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《不一样的超预期—4月政治局会议的5点理解》2024-04-30 2、《测算：地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？》2024-01-20 3、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01 4、《全面复盘日本居民“缩表”》2023-07-05 5、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02-27 2024年05月10日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：近期央地消化存量房相关政策 时间 会议、文件 具体内容 2024/4/30 政治局会议 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024/4/29 自然资源部《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》 各地在年内实施供地的过程中，严格对照最新的商品住宅去化周期，及时调整商品住宅用地供应量。特别对于库存压力大、去化周期超长（超过36个月）的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。 2024/4/27 南京 由南京安居建设集团收购市民的存量住房，首批试点限额2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。 2024/4/1 郑州 《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。2024年全市计划完成二手房“卖旧买新、以旧换新”1万套。 2023/2/28 央行 创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。 资料来源：中国政府网、自然资源部官网、新华报业网、第一财经、央行官网，国盛证券研究所 图表2：地产库存处于历史高位 图表3：地产去化周期升至历史高位 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：我国住宅租金回报率明显低于贷款利率 图表5：我国居民杠杆率已经不低 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 0123456780510152025303503-0304-0906-0307-0909-0310-0912-0313-0915-0316-0918-0319-0921-0322-0924-03广义库存（MA12,亿平方米）狭义库存（MA12,亿平方米,右轴）01234567805101520253003-0304-0906-0307-0909-0310-0912-0313-0915-0316-0918-0319-0921-0322-0924-03广义库存去化周期（MA12,月）狭义库存去化周期（MA12,月,右轴）01234567820082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024一线城市:二手住宅租金回报率贷款加权平均利率%0204060801001202009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024中国居民部门杠杆率（BIS）美国欧元区日本中国居民部门杠杆率（CNBS）% 2024年05月10日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会