华金宏观·双循环周报（第57期）：限购放松，争夺人才，成效几何？

宏观类●证券研究报告 限购放松，争夺人才，成效几何？ 定期报告 华金宏观·双循环周报（第57期） 分析师秦泰SAC执业证书编号：S0910523080002qintai@huajinsc.cn报告联系人周欣然zhouxinran@huajinsc.cn 投资要点 二线城市集中大幅放松限购，意在争夺先进产业高端人才。本轮集中于强二线省会城市及东部沿海城市的房地产市场政策放松包括放松限购、加大住房公积金支持力度、强化“卖旧买新”力度、落实商业贷款利率等金融支持房地产措施等多种政策组合，其中，集中大幅放松限购的政策意图直指对先进产业高端人才的争夺。西安和杭州两地全面取消住房限购，并分别辅之以提高多子女家庭公积金贷款最高额度、将满足条件的新购住房按揭贷款认定为首套住房等政策，在此之前，两地的核心城区均有限购政策，二线城市对先进产业高端人才的争夺已趋白热化。 相关报告 中端品低基数温和推升出口，能否持续？——国际贸易数据点评（2024.4）2024.5.9扩张何去？融资何从？——2024年财政政策展望2024.5.7外汇利率、消费地产、重要会议——五一假期国内外宏观综述2024.5.5美失业率上行，通胀必然回落？美国就业数据点评2024.5.3以“放缓缩表”促“通胀收敛”的双层逻辑— —美 联 储FOMC会 议 点 评 （2024.5）2024.5.2 当前人口老龄化加速，存量再平衡或令一二线人口此消彼长。本轮放松限购呈现放松强度和房价收入比负向挂钩的特征：房价收入比明显偏高的一线城市仍有所保留，主要放松近郊地区限购，中心区购房限制仍然维持；而房价收入比相对较低同时产业结构近年来又加速升级的二线城市多数全面取消限制。本轮集中放松的二线城市拥有显著的共同特点，即本身的产业基础相对扎实，尤其是近年来在高端装备制造业和芯片电子等先进产业等先进制造业领域取得了快速发展，加之基础设施建设也已十分完善，可以很好地承接来自一线城市的产业转移，对周边城市的人口具有可持续的强吸纳能力。此外，上述城市在2015年的房地产市场上行周期中，房价上的涨幅度和泡沫化程度远低于北上广深等一线城市，在本轮房地产市场深度调整中房价整体边际下跌幅度也更大，各地房价已基本调整至相对比较健康的水平，房价收入比相比于一线城市具有较大优势，无疑是先进产业高端人才未来的“性价比”之选。而一线城市受限于长期存在的房价收入比明显偏高问题，即便对近郊区域限购放松，所形成的地产需求刺激效果也幅度相对有限，北京、上海、深圳虽然也在近期相继调整了限购类政策，但均集中于近郊地区，短时间内少量积压需求释放完毕后迎来了明显的下行。当前我国人口结构日趋加速老龄化，随着劳动年龄段人口占比逐步下降，当前支撑产业结构升级的人力资源的流动日益呈现存量再平衡格局而非农村户籍年轻人大量进城所带动的加速城镇化格局。 货币再分配政策仍然严格控制，住宅需求反弹的潜在空间持续受限。2015-2018年，在MLF、PSL支持下的“货币化棚改”通过拆迁补偿所形成的巨额再分配增量效应带动了同期大量的投资性购房需求，造成尽管限购政策各地均在收紧，但全国房价和住宅销量均大幅上涨，且一线城市涨幅领先的格局。而在本轮深度调整过程中，MLF、PSL的支持力度远低于上一轮，并且2023年以来的MLF增量投放更多是考虑对冲平滑再贷款再贴现存量下降导致的基础货币收缩效应，对房地产市场的增量再分配效果极为微弱，从而当前也不具备住宅需求全国总量明显反弹的再分配政策基础。 华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周A股TMT行业跌幅较深，其余板块普遍上涨；美债收益率整体下行，中国国债1Y、10Y收益率同步上行；美元指数小幅上行，金价、油价回落。 风险提示：房地产放松政策效果不及预期风险。 内容目录 二线城市集中大幅放松限购，意在争夺先进产业高端人才...........................................................................3当前人口老龄化加速，存量再平衡或令一二线人口此消彼长.......................................................................4货币再分配政策仍然严格控制，住宅需求反弹的潜在空间持续受限............................................................5华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）......................................................................................7 图表目录 图1：三十大中城市商品房成交面积与疫情前数年均值之比（%）....................................................................5图2：各年龄段人口占比（%）..........................................................................................................................5图3：住宅销售面积及金额同比增速（%）........................................................................................................6图4：全球股市：本周全球股市普遍有所上涨，仅日经225和科创50小幅下跌...............................................7图5：沪深300及申万一级行业涨幅对比（%）：本周A股TMT行业跌幅较深，其余板块普遍上涨.................7图6：标普500及行业涨幅对比（%）：本周美股主要板块全线上涨，公用事业继续领涨..................................7图7：美国国债收益率变动幅度：本周美债收益率整体下行...............................................................................8图8：中国国债收益率变动幅度：1Y、10Y国债收益率均出现上行...................................................................8图9：本周中国国债短端收益率上行约1BP（%）.............................................................................................8图10：中美10Y利差有所缩小（%）................................................................................................................8图11：10Y国开债与国债利差有所缩小（%）...................................................................................................9图12：1Y信用利差基本持平，3Y信用利差大幅缩小（BP）............................................................................9图13：美联储本周资产规模有所减少（USDbn）.............................................................................................9图14：主要央行政策利率（%）........................................................................................................................9图15：全球汇率：美元指数有所上行.................................................................................................................9图16：CNY小幅升值.........................................................................................................................................9图17：本周金价有所下行.................................................................................................................................10图18：本周油价有所下行.................................................................................................................................10图19：4月下旬煤炭价格有所上行...................................................................................................................10图20：本周铜价有所下行.................................................................................................................................10 表1：各地房地产市场相关政策放松梳理............................................................................................................3 二线城市集中大幅放松限购，意在争夺先进产业高端人才 本轮集中于强二线省会城市及东部沿海城市的房地产市场政策放松包括放松限购、加大住房公积金支持力度、强化“卖旧买新”力度、落实商业贷款利率等金融支持房地产措施等多种政策组合，其中，集中大幅放松限购的政策意图直指对先进产业高端人才的争夺。4月28日至5月9日间，成都、中山、无锡、南京、武汉、杭州、西安等城市陆续不同程度进一步放松了房地产市场相关限制政策，一线城市中，北京、上海、深圳也先后进行了小幅政策加码。其中，最引发市场关注的无疑是西安和杭州两地全面取消住房限购，并分别辅之以提高多子女家庭公积金贷款最高额度、将满足条件的新购住房按揭贷款认定为首套住房等政策，在此之前，两地的核心城区均有限购政策，二线城市对先进产业高端人才的争夺已趋白热化。 当前人口老龄化加速，存量再平衡或令一二线人口此消彼长 本轮放松限购呈现放松强度和房价收入比负向挂钩的特征：房价收入比明显偏高的一线城市仍有所保留，主要放松近郊地区限购，中心区购房限制仍然维持；而房价收入比相对较低同时产业结构近年来又加速升级的二线城市多数全面取消限制。本轮集中放松的二线城市拥有显著的共同特点，即本身的产