国瑞健康2023年度报告

年 報Annual Report2023 (前稱 「Glory Land company Limited (国瑞置业有限公司)」，並以 「Guorui properties Limited」的名稱在香港經營業務)(於開曼群島註冊成立的有限公司) (formerly known as GOry Land company Limited (国瑞置业有限公司) "and carrying on business in Hong kong as " Guorui properties Limited " )(Incorporated in the cayman slands with limited liability) 香港聯合交易所股份代號 Stock Code : 2329 目錄 CONTENTS 財務及營運摘要主席報告管理層討論及分析董事及高級管理層履歷董事會報告企業管治報告公司資料獨立核數師報告綜合損益及其他綜合收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註五年財務摘要23613153046475051535456166Financial & Operation HighlightsChairman’s StatementManagement Discussion and AnalysisDirectors’ and Senior Management’s ProfilesReport of the DirectorsCorporate Governance ReportCorporate InformationIndependent Auditor’s ReportConsolidated Statement of Profit or Loss andOther Comprehensive IncomeConsolidated Statement of Financial PositionConsolidated Statement of Changes in EquityConsolidated Statement of Cash FlowsNotes to the Consolidated Financial StatementsFive-Year Financial Summary167168171178180195211213216217219220222332 財務及營運摘要 尊敬的各位股東： 本人謹代表國瑞健康產業有限公司「“公司”及其附屬公司，“集團”」董事會「“董事會”」提交截至二零二三年十二月三十一日「“報告期”」的集團年度業績。 二零二三年業績及回顧 全年業績 報告期內，本集團的收入為人民幣2,506.3百萬元。收入中來自物業開發的收入為人民幣2,040.4百萬元。 市場回顧 行業政策方面，房地產政策環境愈發寬鬆，房地產市場供求關係發生重大變化，各級政府部門頻繁優化樓市政策，力促房地產市場平穩運行，截止二零二三年末，政策環境已接近自二零一四年來最寬鬆階段。全年地方鬆綁政策出臺達750餘次，較二零二二年增加140餘次，覆蓋城市超330個；其中九月政策出臺次數達到峰值，單月出臺政策超140次。二零二三年一二季度，中央層面並無實質性的重磅刺激，地方發佈政策多為對現行制度的優化調整，或規範市場秩序，政策力度限於“托而不舉”。政策引導效果微乎其微，行業增長動能消退，居民購房預期持續走低，房地產開發投資、新開工等各項資料持續承壓。 三季度起，政治局會議定調行業供需關係發生重大轉變，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉並用”。多部委明確房地產政策優化方向，各地政策持續落地，過去市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優化。需求端方面降首付、降利率、認房不認貸等政策接連落地，核心城市開啟“四限”鬆綁潮；供給端方面，“三個不低於”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。 十二月十一日至十二日召開的中央經濟工作會議，定調二零二四年經濟工作要穩重求進、以進促穩、先立後破，房地產領域要化解行業風險、推進“三大工程”、加快構建發展新模式。至此，二零二四年整體政策基調已明確。 地產開發 二零二三年，集團因應市場變化，及時調整投資和銷售策略，穩步推進復工複產，實現經營平穩發展，集團上半年進一步收縮房地產開發規模，堅持降債和加快資產處置，調整債務結構，改善流動性。公司全力以赴做好保完工、保交樓工作，同時加快轉型步伐，尋找集團經營發展的新增長點。 投資物業 報告期內，本集團總租金收入為人民幣333.3百萬元。隨著疫情後的經濟復蘇和消費回升，集團租金收入將有穩步增長。集團在北京、深圳等一二線城市核心地段擁有9個投資性自持物業，總規劃建築面積約763,478平方米。 土地儲備 截至二零二三年十二月三十一日，本集團土地儲備總規劃建築面積663萬平方米。集團擁有存量一級土地開發專案。本集團在北京、深圳承辦一級土地開發專案、城市更新專案。報告期內，本集團未確權的一級開發及舊改專案開發面積達581.1萬平方米，其中深圳占比51.6%。加強城市更新和存量住房的改造提升，是存量市場方面的新轉向。城市更新類專案投入資金少而利潤率高，是本集團于大灣區內補充土地儲備的重要來源。未來數年，本集團舊改及城市更新項目可逐步轉化為銷售，成為新的利潤增長點。北京祈年大街項目有望於2024年完成收儲入市，成為集團又一優質項目，為集團銷售帶來巨大貢獻。 資本結構 二零二三年，央行國家金監總局明確“延長金融政策支援房地產”，對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支援，促進專案完工交付。本集團通過綜合利用境內外的融資管道多元化優勢，充分運用各類金融手段，不斷優化資金管理，降低融資成本、優化負債結構、有效管控匯率風險。同時，進一步強化風險管控職能，完善財務風險監控體系，做好風險預警和防範。 業務轉型 本集團本年度逐步收縮地產業務，穩步推進業務向健康產業轉型。 集團看好健康產業未來的發展空間和潛力，將順應時代發展需要，致力與探索人居業態的創新，開發健康生活社區、健康生活線上及再生醫療孵化等產業。一方面不斷升級國瑞定制式住宅和健康生活產品，實現本集團之產品形態和服務模式的全面重塑。另一方面，本集團將致力於提供健康生活的線上服務，通過打造國瑞醫院及醫療線上、線上康養服務、再生醫療等各大創新業務，全面提升本集團之綜合運營及服務水準，實現本集團向健康產業的全面轉型。 二零二四年展望 展望2024年，房地產政策層面將持續化解行業風險、推進“三大工程”、加快構建發展新模式的宏觀指引。以“房住不炒”為底線，把握政策尺度；以“穩”為主旋律，包括穩地價、穩房價、穩預期，逐步發揮房地產平穩健康發展對穩定宏觀經濟的積極作用。 地方政策方面，二線城市已全面放開限製性政策，一線城市有望局部優化。目前，只有少數二線城市尚未完全放開，預計所有二線城市將在2024年完成全面跟進。預計一線城市不會完全放開，但仍有繼續優化調控的空間。它可能從城市行政區劃的角度出發，停止實施「一刀切」的政策，並根據每個行政區域的具體情況出臺有針對性的詳細政策，並部分放寬限製。 本集團認為，地產行業將步入“新常態”，行業的增長方式也會發生變化，將從過去依靠財務杠杆驅動爆發式增長的模式向穩定均衡高品質穩步增長的模式轉變。長遠來看，伴隨中國城鎮化發展進程和人均住房面積改善的進程，房地產業仍有一定發展空間。受宏觀經濟環境影響，房地產市場短期內不會出現明顯改善，行業並不會出現以往政策刺激後的V型反彈，可能會呈現L型恢復趨勢。未來行業將在不斷分化中發展，其中包括城市分化、企業分化、產品分化等多個方面。在政策刺激下，一線城市可能發揮領頭作用，迎來一波小陽春，但預估幅度有限。未來的房地產業機遇與風險並存，需要對城市、市場、產品等多方面進行精准的判斷。本集團將順應時代發展需要，致力於探索人居業態創新，不斷升級國瑞產品，實現產品生態建設。未來，本集團將秉持區域深耕策略，採取積極靈活的銷售政策，把握市場機遇，以不斷改善的產品結構和優秀的產品品質吸引更多客戶，大力促進銷售的同時加強銷售回款的力度；此外還將重點調整債務結構、努力降低融資費用，提升集團核心競爭力，保證未來業績的可持續增長。 致謝 本人籍此機會代表董事會對公司全體股東、投資者、合作夥伴、客戶及社會各界的信任和支持致以衷心感謝。過去一年，本集團取得的業績，有賴於公司管理層的領導以及全體員工的貢獻。公司未來將繼續努力，為全體股東實現最大價值。 中國北京 二零二四年三月二十八日 管理層討論及分析 業務回顧 截至二零二三年十二月三十一日止，本集團的收入為人民幣2,506.3 百萬元。來自物業開發的收入為人民幣2,040.4百萬元。 已簽約銷售額 本集團於二零二三年年度已簽約銷售額約為人民幣3,522.6百萬元。本集團於二零二三年按地理位置劃分的已簽約銷售額主要來自北京、海口、合作項目、廊坊及蘇州，簽約銷額分別約為人民幣1,838.5百萬元、408.7百萬元、368.8百萬元、286.1百萬元和275.5百萬元；分別佔本集團已簽約銷售額總額的52.2% 、11.6%、10.5% 、8.1%和7.8%。 下表載列本集團截至二零二三年及二零二二年按地區劃分的已簽約銷售額： 物業項目 本集團根據開發階段將物業項目分為三類：已竣工物業、開發中物業及持作未來開發物業。由於部份項目分多期陸續開發，單一項目可能包括處於竣工、開發中或持作未來開發的不同階段。 於二零二三年十二月三十一日，本集擁有總建築面積6,628,038平方米的土地儲備。 本集團選擇性地保留絕大部份自主開發且具有戰略價值的商業物業的所有權，用於產生持續穩定的收益。截至二零二三年十二月三十一日，本集團持有北京富貴園、北京國瑞城、北京北五樓、瀋陽國瑞城、京禧閣、北京哈德門中心、深圳•南山、海口國瑞城及佛山國瑞升平商業中心等投資物業。 土地儲備 下表載列本集團於二零二三年十二月三十一日按地理位置劃分的土地儲備概要： 一級土地開發及「三舊改造」政策下開發的項目 除了從事物業開發項目外，本集團亦積極承辦一級土地開發項目，作為一項戰略性業務，以獲取潛在土地儲備供應。於報告期，本集團在包括北京、深圳等城市承辦一級土地開發項目、城市更新及「三舊改造」政策下開發的項目。 北京舊改項目 自二零零七年九月以來，本集團在北京進行一項名為祈年大街西項目的一級土地開發項目，地塊位於祈年大街西側，距天安門廣場不足一公里。項目規劃建築面積約474,304平方米，由五幅土地組成。截止二零二三年十二月三十一日， 四號及五號地已完成拆遷，正在推進入市工作。 深圳舊改項目 於二零一四年上半年，深圳市大潮汕建設有限公司（本集團之附屬公司）與深圳市龍崗區西坑股份合作公司簽訂城市更新合作協議，對西坑社區進行城市更新，項目規劃建築面積約3百萬平方米。本集團已完成西坑社區內土地權屬、常住人口、建築物資訊等的普查工作、產業研究、城市更新規劃研究方案及意願徵集。一期項目範圍53萬平方米，規劃建築面積約140萬平方米，於二零一八年十二月十四日取得龍崗區政府領導小組會批准，二零一八年十二月三十日完成計劃公告，納入《二零一八龍崗區城市更新計劃第九批計劃》完成立項，於二零一九年二月底進一步獲得政府的項目批覆。二零一九年五月三十日完成第一更新單元的專項規劃報文。二零二零年三月，國家發改委批覆通過地鐵16號線二期工程（大運－西坑段）建設規劃。地鐵16號線二期西坑站位於第一更新單元範圍內。本集團已結合西坑站調整專項規劃方案，正在報審查部門審核。同時結合政府地鐵拆遷工作安排，本集團已全面啟動第一更新單元的拆遷談判工作。後續將啟動其他單元立項工作。 財務回顧 收入 截至二零二三年十二月三十一日止，本集團收入為人民幣2,506.3百萬元，較截至二零二二年