卓越商企服务2023年度报告

目錄 2公司資料4主席報告6管理層討論及分析34董事及高級管理層40董事會報告61企業管治報告78獨立核數師報告87綜合損益表88綜合損益及其他全面收益表89綜合財務狀況表91綜合權益變動表93綜合現金流量表94綜合財務報表附註171五年財務概要 公司資料 戰略及ESG委員會 董事 執行董事 李曉平先生（主席）郭瑩女士王銀虎先生劉曉蘭女士 李曉平先生（董事長）楊志東先生（獲委任，自2023年8月15日起生效） 非執行董事 授權代表 郭瑩女士（由執行董事調任為非執行董事，自2023年8月15日起生效）王銀虎先生王斗先生（辭任，自2023年8月15日起生效） 李曉平先生張啟昌先生 法律顧問 獨立非執行董事 香港法律：德同國際有限法律責任合夥香港中環康樂廣場1號怡和大廈32樓3201室 崔海濤教授（獲委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生劉曉蘭女士黃明祥先生（辭任，自2024年3月22日起生效） 聯席公司秘書 賈傑先生張啟昌先生 中國法律：廣東譜天格律師事務所中國廣東省深圳市福田區濱河大道9289號京基濱河時代大廈A座5805A 審計委員會 甘志成先生（主席）郭瑩女士（獲委任，自2023年8月15日起生效）崔海濤教授（獲委任，自2024年3月22日起生效）劉曉蘭女士王斗先生（辭任，自2023年8月15日起生效） 北京大成（深圳）律師事務所中國廣東省深圳市福田區深南大道1006號國際創新中心A棟3、4、12樓 薪酬委員會 崔海濤教授（主席）（獲委任，自2024年3月22日起生效）李曉平先生甘志成先生劉曉蘭女士黃明祥先生（辭任，自2024年3月22日起生效） 合規顧問 提名委員會 德健融資有限公司香港金鐘道89號力寶中心2座31樓3111A室 李曉平先生（主席）崔海濤教授（獲委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生劉曉蘭女士黃明祥先生（辭任，自2024年3月22日起生效） 公司資料 中國總部及註冊辦事處 核數師 中國廣東省深圳市福田區福華三路卓越世紀中心4號樓38A樓 畢馬威會計師事務所執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 香港主要營業地點 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 主要往來銀行 中國廣東省深圳市南山區後海路與創業路交匯處南粵明珠海洋之心大廈一樓 開曼群島股份過戶登記總處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DrivePO Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 中國廣東省深圳市福田區益田路48號信息樞紐大廈裙樓三樓 香港證券登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 中國廣東省深圳市福田區益田路4068號卓越時代廣場一樓 股份代號 註冊辦事處 6989 Cricket SquareHutchins DrivePO Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 網站http://www.excepm.com 投資者關係：郵箱：ir@exceam.com 尊敬的各位股東： 過去一年，中國房地產銷售和開發投資仍然面臨明顯的負增長，消費整體仍顯疲軟，價格低迷。在這樣的背景下，諸多企業面臨著盈利下降等新的經營境況，而降本增效成為過去和未來一年的發展新命題。 在具挑戰的市場環境下砥礪前行，卓越商企服務集團有限公司（「」及其附屬公司（統稱「」、「」或「」））秉持初心不變，堅定地以「聚焦增長」為業務發展策略，全面推進市場化進程，取得了整體業務的穩健拓展和業務獨立性的顯著增長。我們2023年實現整體收入11.3%的增長，同時在多個業務領域，取得了令人欣慰的成績，且展示出可觀的增長潛力。在主航道業務方面，通過深耕戰略客戶和打造標杆項目，我們有效鞏固和拓展業務版圖，與國內眾多知名客戶如高新科技和互聯網頭部企業等保持穩固合作，始終在商務物業領域保持領先優勢。在增值業務方面，我們挖掘客戶多維度的需求，提供專項增值服務，且實現了從單一服務向多元化服務的躍升。此外，我們成功拓展了公共和工業物業的新領域，通過收購和併購擴大了業務規模，在醫療、軌道交通、教育等領域取得了良好的增長態勢。 與此同時，2023年我們繼續深耕大灣區和長三角這兩個核心優勢區域，重點佈局高經濟增長和高潛力的城市，實現了在管面積的穩步增長。特別值得一提的是，來自一綫及新一綫城市，以及兩大核心經濟圈的貢獻顯著，分別佔比均達七至八成。我們還在推進核心能力建設方面取得了顯著成效，通過建設內外部的數字化運營能力，提高了業務決策的效率。我們聚焦培養業務關鍵人才，通過組織變革和激勵變革等形式助力業務有機生長，築牢競爭壁壘。 董事會一直高度重視股東權益，並對股東對本公司的信任和支持表示衷心的感謝。因此，我們決議維持高比例的派息政策，2023年度派息比例不低於70%。我們也矢志繼續踏實踐行對股東的承諾，冀望未來以更優異的業績表現回饋股東。 主席報告 展望未來，我們將持續致力於成為中國領先的商務不動產服務運營商。2024年，我們將進一步推進客戶深耕戰略，鞏固市場領先地位，拓展市場佔有率。同時，我們將尋求在新的領域實現業績突破，通過收購和整合資源，在醫療物業服務領域擴大市場份額。我們將加速增值服務的聚焦提升，通過定制化服務滿足多樣化的業態場景需求，為客戶提供精準高效的服務體驗。我們還將積極推進核心能力建設，培養內部人才和引進優秀人才，以及通過數字化平台提升管理效率和決策支持。同時，我們致力於整合管理體系，標準化操作，優化治理架構，降低管理成本。我們將持續以客戶為中心，優化治理架構，深耕數字化轉型，聚焦價值創造，穩健發展。 在這個充滿機遇和挑戰的時代，我們將踐行使命，凝心聚力、行穩致遠。我們相信，憑藉全員上下的共同努力與智慧，我們必將實現我們的願景，為股東和投資者創造持續增長的價值。 董事長 香港，2024年3月27日 業務回顧 I.業務概覽 主要業務分析 (I)截至2023年12月31日止年度（「報告期」）內本集團的主要業務 卓越商企服務作為中國領先的商務不動產服務運營商，致力於為客戶提供全生命周期資產維護和全鏈條的服務解決方案，實現客戶綜合價值期望，助力企業成就商業願景。 2023年，市場形勢複雜多變，卓越商企服務秉持長期主義發展策略，靈活應對市場變化，加強業務獨立性規劃，堅守穩健發展的經營理念，以客戶需求為核心，持續優化業務結構，深耕數字化轉型，聚焦價值創造，鞏固提升公司的獨立性、健康性及可持續發展能力。 本集團主營業務包括基礎物業管理服務、增值服務及其他相關業務。 1.基礎物業管理服務 公司的基礎物業管理服務面向商務物業、公共與工業物業、住宅物業等多種業務類型。 (1)商務物業管理服務 公司聚焦商務物業為發展的主航道，集二十多年管理經驗於一體，形成了完善的商務物業服務模式。 管理層討論及分析 •PM商業寫字樓服務 公司服務眾多CBD地標性寫字樓及高新技術企業，形成在PM高端商務項目中的品牌優勢，構建資產服務和企業服務有機結合的能力壁壘。 服務範圍涵蓋前期顧問諮詢、營銷管理、空間管理、資產租售代理、智慧平台構建、設備設施運維、物業綜合服務等業務。 代表項目：深圳卓越世紀中心、深圳卓越前海壹號、青島卓越世紀中心、深圳卓越城、深圳卓越大百匯 •FM綜合設施管理服務 公司服務客戶主要為世界500強及高新技術企業。致力於為客戶提供全生命周期資產維護和全鏈條的綜合服務解決方案，構築健全的、體系化的後台支撐系統，形成以互聯網、高科技、金融、現代服務業及製造業為主的優質客戶矩陣。 我們為企業提供定制化綜合設施管理模式，制定策略性長期規劃，利用物聯網、大數據、AI等先進技術打造E+智慧雙平台，借助數字化運營管理技術，構建運維管理、項目管理、空間管理、能耗管理、環境管理、安保管理、綜合服務等設施全生命周期解決方案，提升項目管理效率，為企業客戶創造最大價值。 代表項目：大疆天空之城、東莞OPPO總部、華為蘇州研究所 管理層討論及分析 (2)公共與工業物業服務 公司建立「一盤棋」的市場組織框架，多渠道並舉，緊跟教育、醫療市場化步伐，發力政府公建、城市服務業務等多功能體，持續發力新賽道，多引擎業務共驅發展。 我們提供公共業態全方位運營服務方案，除基礎物業服務外，針對不同公共項目開展特色服務，從專業化、國際化、創新化和科技化多個維度，不斷提升在政府公建類物業服務領域的業務能力。 代表項目：海口海航基地、廣州地鐵項目、南通大學附屬醫院 (3)住宅物業服務 公司在全國眾多城市打造高端住宅物業服務典範。我們提供包括前期介入及接管驗收、裝修管理、客戶管理、環境管理、設備設施維護、消防管理等系統化服務。同時創新引進國際化服務標準，推出五心「悅」管家與「4INS美好生活」服務，以客戶滿意度為原點和核心，重構小區物理空間、人文空間、數字空間，為個人及家庭提供安全便捷、舒適美好的居住生活體驗。 代表項目：深圳蔚藍海岸、深圳皇后道、深圳卓越維港、東莞晴熙雲翠 管理層討論及分析 2.增值服務 公司持續為客戶提供個性化、定制化、智能化的增值服務創新，深入挖掘客戶多維度需求，實現從單一服務向多元服務的轉變，重點發展方向包括資產服務、卓品商務、建築機電服務等多種專業增值服務。 1)資產服務 公司提供前期物業顧問諮詢服務，前置性地介入項目的規劃設計、建設管理和驗收移交階段，給出合理化建議，從而達到節約建造成本、滿足客戶期望和使用功能、提高後期物業運行效率，規避運營風險。 另外，我們為客戶提供專業的租賃及二手房資產管理服務，打造全過程租賃增值服務，確保物業出租率和資產投資回報的最大化。 2)卓品商務服務 卓越商企服務高端服務品牌「卓品商務」，融合「互聯網+」、「供應鏈自建」、「禮賓高端服務」能力，以B to B for C的模式，為高新技術及世界500強企業，提供商務辦公一站式配套服務。主要包括高端商務服務、企業增值服務、企業數字化賦能等多樣化解決方案。 3)建築機電服務 公司聯合旗下盛恒達建設科技集團有限公司打造「綠色&智慧機電」專項服務，通過「硬件+軟件+平台+服務」的綜合解決方案，構建小區生態圈，多板塊體系化發展，奠定大機電生態圈，以科技與綠色發展驅動業績增長。 管理層討論及分析 3.合資與收併購 公司通過與多地政府、國資平台成立合資公司，攜手政府資源優勢，充分發揮在商務物業領域的優勢，共同開拓市場。 同時，通過解讀政策，定位和聚焦優勢經濟帶，積極推動合資收併購戰略落地。通過積極審視優化佈局、推動在一線及新一線城市的開拓，孵化賽道，繼而助力市場發展，完善有競爭力的產業鏈條、構築行業競爭優勢。 目前攜手黃錦物業、上海瑤瞻醫院管理集團等資源互補、強強聯合，合作共贏，持續發展。 (II)業績概述 2023年，公司圍繞「聚焦增長」的業務發展策略，全面推進市場化進程，實現了整體業務的穩健拓展及業務獨立性的顯著增強。 在主航道業務方面，通過深耕戰略客戶和打造標竿項目，有效驅動業務增長，與科技互聯網領域頭部企業穩固合作，持續保持在商務物業賽道的領先優勢。 在新賽道業務方面，通過收併購擴大業務規模，建立細分醫療及公建領域競爭力，構建第二增長曲線。 在增值業務方面，公司通過增值服務產品化和服務平台整合雙管驅動，有效提升客戶體驗，構建多元化卓越特色的服務。 在核心能力建設方面，通過建設內外部數字化運營能力，提高業務決策效率，助力業務拓展。同時，聚焦培養業務關鍵人才，通過組織變革和激勵變革等形式助力業務有機生長，築牢競爭壁壘。 於報告期內，本集團各業務類型的收入佔比，其中商務物業佔比55.3%，公共及工業物業佔比12.2%，住宅物業佔比14.