华侨城(亚洲)年报2023

目錄 2公司資料3財務概要4業務架構6主席報告書10管理層討論及分析20董事及高級管理人員24企業管治報告47董事會報告57獨立核數師報告63綜合損益表64綜合損益及其他綜合收益表65綜合財務狀況表68綜合權益變動表69綜合現金流量表71綜合財務報表附註158五年財務摘要 註冊辦事處 董事會 執行董事 Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office ParkPO Box 1350, Grand CaymanKY1-1108, Cayman Islands 劉宇女士（主席）王建文先生（行政總裁）祁建榮女士 核數師 非執行董事楊國彬先生 畢馬威會計師事務所執業會計師於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈8樓 獨立非執行董事 黃慧玲女士林誠光教授朱永耀先生 香港法律顧問 HW Lawyers 主要往來銀行 審核委員會 中國銀行（香港）有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國光大銀行股份有限公司香港分行恒生銀行有限公司興業銀行股份有限公司香港分行南洋商業銀行有限公司 黃慧玲女士（主席）林誠光教授楊國彬先生 薪酬委員會 黃慧玲女士（主席）林誠光教授楊國彬先生 主要股份過戶登記處 Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office ParkPO Box 1350, Grand CaymanCayman Islands 提名委員會 劉宇女士（主席）黃慧玲女士林誠光教授 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心17樓1712–16號舖 環境、社會及管治(ESG)委員會 劉宇女士（主席）王建文先生祁建榮女士朱永耀先生 股份數據 上市日期：二零零五年十一月二日股份代號：03366股份簡稱：華僑城（亞洲） 聯席公司秘書 公司網址 http://www.oct-asia.com 成玫女士何斯敏女士 授權代表 總辦事處及香港主要營業地點 王建文先生成玫女士 香港花園道1號中銀大廈59樓 綜合損益表摘要 截至二零二三年度十二月三十一日止年度 收入歸屬於本公司權益持有人虧損每股基本虧損（人民幣元） 綜合財務狀況表摘要 於二零二三年十二月三十一日 銀行存款及庫存現金總資產總資產減流動負債歸屬於本公司權益持有人（赤字）╱權益 銀行及庫存現金28.328.3%%24.57人民幣億 流動比率 保持穩定保持穩定產業園綜合出租率96.7% 主席報告書 尊敬的各位股東： 本人謹代表華僑城（亞洲）控股有限公司（「本公司」）向閣下提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日年度報告。 二零二三年，外部環境複雜嚴峻，國際政治經濟博弈加劇，美元持續加息，不穩定、不確定、難預料成為常態。國內經濟全年總體回升向好，2023年經濟增長整體呈「先升後穩」的走勢。雖然存在有效需求不足，新動能「技術瓶頸」，風險隱患尤其是房地產風險化解壓力較大等諸多困難和風險，但中國經濟社會發展大局保持穩定、高質量發展扎實推進，供給側活力得到釋放，需求側開始穩步復蘇，宏觀調控組合政策發力顯效，內生修復動力增強，經濟仍保持回穩態勢，全年GDP增速達到5.2%。 2023年面臨嚴峻的內外部形勢，本公司及其附屬公司（「本集團」）進一步優化發展戰略，迎難而上、奮力開拓，堅定不移強化專業化建設、精益化管理，調整優化業務佈局，統籌推動綜合開發、資產管理業務齊頭並進。強化經營攻堅，加快存量綜合開發項目銷售去化；深挖潛力盤活存量資源，全力推進資產盤活；強化精益管理，扎實開展「提高上市公司質量專項行動」、標準化提升效能、管控壓降成本；多措並舉強化風險管控，扎實做好債務風險管控、內控管理以及安全生產。 展望2024年，發展面臨的環境仍是戰略機遇和風險挑戰並存，有利條件強於不利因素，新產業、新模式、新動能在加快壯大，發展內生動力在不斷積聚，經濟回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變。本集團將聚焦高質量發展首要任務，以提高核心競爭力、增強核心功能為發展目標，加快低周轉資產的盤活，保障公司充足的現金流，防範項目投資風險及債務風險；積極發揮本集團專業優勢，利用資本市場深化改革、促進發展；響應中央加快發展新質生產力的戰略部署，關注新的投資機會，為公司發展積極拓展新的增長引擎。 風勁帆滿，自當破浪前行；雄關漫道，更需策馬揚鞭。2024年是公司謀發展、求突破的關鍵一年。本集團將堅定信心，踔厲奮發，勇毅前行，以實幹實效推動可持續高質量發展邁出新步伐！ 劉宇董事會主席華僑城（亞洲）控股有限公司 2024年3月28日 經營業績與業務回顧 綜合開發業務 二零二三年，房地產銷售同比降幅繼續擴大，延續築底行情；年內，房地產行業政策面不斷優化、釋放利好，監管層支持房地產企業合理融資需求、提振市場信心，但購房者信心和行業預期的修復尚需時日，防範風險、優化資產結構及去庫存，仍是企業穩健發展的關鍵。 二零二三年，地緣政治衝突加劇，世界經濟復蘇乏力，全球經濟增速下行並步入中低速增長軌道，中長期增長動力顯著不足，保護主義、單邊主義上升，外部環境對我國發展的不利影響持續加大。由於外部環境的不確定性及嚴峻性上升，國內周期性和結構性問題並存，有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多。在行業整體承壓、需求減弱及市場低迷中，本集團迎難而上，堅定不移深化精益管理、推進降本增效，調整優化業務佈局，統籌推動資產盤活、資產管理等業務齊頭並進，通過債務置換優化債務結構，償還8億美元永續資本證券，防範債務風險；持續加強被投企業賦能，推動多方互利共贏；堅持可持續高質量發展，持續鍛造專業的經營能力和管理能力。 本集團綜合開發業務重點佈局長三角+粵港澳大灣區核心都市圈區域城市，在合肥、上海、重慶、中山等地持有項目，全口徑土地儲備共93.67萬平方米。二零二三年，本集團全口徑銷售面積9.37萬平米，全口徑合約銷售金額為人民幣14.53億元。 本集團在合肥空港國際小鎮累計獲取2,000餘畝土地，目前已經形成社區、商業、微度假、產業辦公一體化商業體系。空港國際小鎮位於合肥科技創新示範區，為本集團打造的產城融合示範項目。項目與集成電路產業重點企業長鑫存儲、合肥新橋電動汽車產業園協同發展。二零二三年，合肥空港國際小鎮項目通過數字營銷、分銷、產業團購、安置換購等方式多措並舉，精准營銷，安置換購數量位居合肥市前列。 於截至二零二三年十二月三十一日止年度(「本期」）內，本集團實現經營收入約人民幣12.63億元，較去年同期下降約58.89%；本集團的權益持有人應佔虧損約為人民幣4.65億元，較去年同期減虧約人民幣14.48億元。 二零二三年，上海蘇河灣項目落地大宗交易，酒店系列資產轉讓收款人民幣24.3億元。為更好應對租賃市場變化，上海蘇河灣調整經營策略靈活應對，沿街商鋪出租率達86.79%，同比上升12.1個百分點。 角經濟圈等優勢區域，以「文旅+科技」產業生態圈為重點投資方向，發揮產業資本投資及併購優勢，加強投資管理能力，提高投後賦能效應，促進被投企業快速發展，實現多方共贏。 工業產業園項目 本集團在廣東惠州、江蘇蘇州持有三個產業園項目，惠州雙創產業園新區已開工建設，建成後可增加面積9.3萬平方米；截至二零二三年底，產業園可出租面積約為16.38萬平方米，出租率達96.65%。本期內產業園經營穩健，運行良好，實現租賃收入約為人民幣3,287萬元，較去年同比增長約15.37%。 截至二零二三年底，本集團旗下基金總規模為人民幣43.7億元，主動管理基金規模為人民幣15億元。於本期內，本集團旗下基金成功投資專注於文娛科技投資的南山三期基金。本集團積極加強被投企業與母公司的業務協同，實現資本賦能：投資的迷你世界IP潮玩主題區於2023年國慶期間在母公司旗下深圳歡樂谷盛大開園，並持續開放；投資的國際化營地教育機構游美營地先後於母公司旗下江蘇省昆山市及雲南省昆明市的項目開業運營。 於本期內，本集團綜合開發業務實現收入約為人民幣12.52億元，較去年同期下降約59.08%；本公司權益持有人應佔之分部虧損約為人民幣2.47億元，同比增虧約129%。 股權投資及基金業務 二零二三年，在宏觀經濟增速下行、證券市場表現低迷的背景下，國內股權投資市場投資節奏延續放緩態勢，投資案例數及金額縮減顯著，競爭格局進一步分化。與此同時，為推動私募股權投資行業有序發展，相關監管措施持續加強，各項規範細則陸續推出，行業監管環境日益完善。 二零二三年，本集團市場影響力進一步提升，先後獲得多個獎項，包括中國風險投資研究院金投獎－「2022年度中國影響力VC投資機構TOP50」、「2023年度中國影響力國資投資機構TOP50」、「2023年度中國最佳智能製造領域投資機構TOP30」的榮譽。 本集團作為大型國有中央企業華僑城集團旗下唯一境外上市公司，股權投資及基金業務立足於粵港澳大灣區及長三 於本期內，投資及基金業務本公司權益持有人應佔之分部虧損約為人民幣1.85億元，較去年同期減虧約89.76%。 2023年主要獎項 2022年度中国影響力VC投資機構TOP50（2023年1月10日發佈） 2022年度中國創業投資機構TOP100（2023年1月11日發佈） 2022年度中国最佳國資投資機構（2023年1月11日發佈） 2023年度中國影響力國資投資機構TOP50（2023年9月26日發佈） 2023年度中國最佳智能製造領域投資機構TOP30（2023年9月26日發佈） 最佳上市公司ESG責任進取獎（2023年12月15日發佈） 本期，本公司權益持有人的應佔虧損約為人民幣4.65億元，而二零二二年則為虧損約人民幣19.13億元。 財務回顧 於二零二三年十二月三十一日，本集團總資產約人民幣229.32億元，較二零二二年十二月三十一日總資產約人民幣227.76億元上升約0.68%；本集團權益總額約為人民幣33.37億元，較二零二二年十二月三十一日權益總額約人民幣98.81億元下降約66.23%，主要原因為報告期償還了8億美元永續資本證券所致。 其中：綜合開發業務的應佔虧損約為人民幣2.47億元（二零二二年：虧損約人民幣1.08億元），較二零二二年同期增虧約129%，主要原因為地產項目因本期內收入結轉減少，且本期因美元大幅加息及增加股東借款導致利息費用大幅增加。 本期，本集團實現收入約人民幣12.63億元，較二零二二年同期收入約人民幣30.72億元下降約58.89%，其中：綜合開發業務收入約人民幣12.52億元，較二零二二年同期收入約人民幣30.60億元下降約59.08%，主要原因為合肥空港國際小鎮項目收入結轉較去年同期大幅下降；融資租賃業務已於本期內完成全部退出，處於清算尾期，因此相較二零二二年同期收入約人民幣213萬元，本期內無融資租賃業務收入。 本期投資及基金業務的應佔虧損約為人民幣1.85億元（二零二二年：虧損約人民幣18.06億元），較二零二二年同期減虧約89.76%，主要原因為本集團本期內錄得應佔上市聯營公司虧損同比有大幅降低。 融資租賃業務的應佔溢利約為人民幣156萬元（二零二二年：約人民幣370萬元），較二零二二年同期下降約58%，主要原因為融資租賃業務報告期為清算尾期無營業收入所致。 本 期 ， 本 集 團 毛 利 率 約 為11.02%（ 二 零 二 二 年 ： 約 為10.49%），較二零二二年同期上升0.53個百分點，其中：綜合開發業務的毛利率約為10.77%，較二零二二年同期上升2.57個百分點，主要原因為部分項目本期結轉地塊的毛利率相對較高；及因融資租賃業務處於清算尾期，本期內其毛利率約為0，2022年同期約為97.42%。 截至二零二三年十二月三十一日止十二個月，歸屬於本公司股東的每股基本虧損約為人民幣0.79元（二零二二年