福星股份：2023年年度报告

2023年年度报告 2024年4月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人（会计主管人员）刘慧芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本年度报告“管理层讨论与分析”一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,136,222,716股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.10元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增4股。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................................30第五节环境和社会责任..................................................................................................................................42第六节重要事项................................................................................................................................................45第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................56第八节优先股相关情况..................................................................................................................................62第九节债券相关情况.......................................................................................................................................63第十节财务报告................................................................................................................................................64 备查文件目录 （一）载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 （四）载有公司董事长签名并加盖公章的2023年年度报告文本原件。 以上备查文件的备置地点：本公司证券与投资者关系管理部 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）报告期内公司所属行业情况说明 2023年，在我国房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势下，各部委明确房地产政策优化方向，各级政府频繁优化楼市政策达751次，政策环境已接近2014年最宽松阶段，主要举措有降低居民购房门槛和购房成本，加大融资支持力度，进一步落地保交楼配套资金，加快“三大工程”建设，持续优化核心一二线城市政策。 根据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发情况：开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资8.38万亿元，同比下降9.3%；开发企业房屋施工面积83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中，住宅施工面积59亿平方米，同比下降7.7%，新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；房地产销售待售情况：全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%、销售额11.66万亿元，同比下降6.5%、待售面积6.73亿平方米，同比增长19%。 （二）报告期内公司发展和经营情况 公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对近年行业发展压力，坚持在过程中控成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在楼盘保交付、在建项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下： 保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。 项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。 项目销售方面，营销工作深度下沉，第一时间响应最新调控政策，更新销售策略，多个项目销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展定向客户，提升了去化效率。 储备项目方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目。积极推进保障性和长期租赁住房的开发和运营。 财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快开发销售回流资金，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，提高资金使用效率。2023年12月底，公司完成向特定对象发行股份募资8.14亿元，对公司经营和募投项目保交付提供了强有力支持。公司星誉国际等项目已列入武汉市第一批房地产融资项目名单，项目贷款正在积极申报中。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。 公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提高品牌影响力与竞争优势，积极探索新发展模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。 公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 （一）房地产行业格局与趋势 2024年全国房地产市场趋势展望 房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，房地产市场规模仍在，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，行业基调处于宽松状态。2023年末中央经济工作会议以来，我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，防范化解风险、满足合理融资、促进平稳发展成为未来政策主题，同时，也在加快推进“三大工程”建设，完善相关基础制度，进一步构建房地产发展新模式。 2024年武汉房地产市场趋势展望 为稳定市场预期，武汉政策持续放宽，目前为历史最宽松阶段，2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：加快武汉都市圈协同发展和推动区域合作，做大市域发展能级规模，推动主城区转型提质，4个副城产城融合，加快推进城市更新，稳步实施城中村、景中村改造。在供需两端协同发力下，武汉市房地产市场将逐渐向好。 （二）公司发展战略 公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，积极推进在“三大工程”方面的探索实践，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。 （三）未来一年经营计划 1、业务开发计划 公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。 在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。 在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色