滨江集团：2023年年度报告

2023年年度报告 【2024年04月】 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员）张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,111,443,890股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.9元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................11第四节公司治理...............................................................39第五节环境和社会责任.........................................................54第六节重要事项...............................................................57第七节股份变动及股东情况.....................................................71第八节优先股相关情况.........................................................77第九节债券相关情况...........................................................78第十节财务报告...............................................................84 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿； 四、在其他证券市场公布的年度报告。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至2023年1月1日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化、市场持续调整的大背景下，中央及地方各级政府部门不断优化楼市调控政策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。 根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。开竣工方面，2023年，全国房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。 商品房销售方面，2023年，全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。库存方面，截止2023年末，全国商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2023年，百城新建住宅平均价格累计上涨0.27%；百城二手住宅平均价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 自1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。 2023年，公司实现营业收入704.43亿元，同比增长69.73%；实现归母净利润25.29亿元，同比下降32.41%，主要受本期计提存货跌价准备增加影响。截止报告期末，公司总资产2900.32亿元，归属于上市公司股东的净资产253.02亿元，分别较上年末增长5.01%和7.5%，财务状况良好。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1430亿元，较年初增长9.73%。 2023年公司主要经营情况回顾如下： 1．销售良好、回款增加 2023年，公司销售情况良好,实现销售额1534.7亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第11位，较2022年提升2位，并连续6年荣获杭州市场销售冠军。全年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。 2．财务稳健、有息负债下降 公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截止报告期末，公司权益有息负债360亿元，较上年末下降110亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%。债务期限构成上，短期债务为135.07亿元，占比仅为32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），现金短债比为2.42倍，可有效覆盖短期债务。 公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至报告期末公司平均融资成本为4.2%，较上年末下降0.4个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。 公司授信储备充裕，截止报告期末，公司共获银行授信总额度1217.23亿元,较上年末增加2.86%，授信额度已使用401.45亿元，剩余可用815.78亿元，占总额度的67%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 3．区域深耕、土储优质 报告期内，公司新增土地储备项目33个，其中宁波1个，南京1个，湖州2个，金华2个，杭州27个，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计333万平方米，权益土地款256亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 4．其他业务稳步推进 租赁业务方面，截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.78万平方米，报告期内实现租金收入3.58亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值85.8亿元。报告期内，公司重启代建业务板块，继续对外输出品牌，对开发业务起到补充作用。养老业务方面，报告期内，公司旗下高品质康养服务品牌——“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构——和家·御虹府长者之家已正式开业。 得益于公司良好的经营业绩和稳健的经营风格，报告期内，公司荣获由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同发布的2023中国房地产综合实力百强企业第13位，其中盈利性、成长性均位列全国top10，并荣获2023中国房地产百强经营安全性优秀企业。 在今后发展中，公司将继续秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念，不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地并成为消费者心中值得信赖的著名房地产品牌。 （一）公司发展战略 2024年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 （二）经营计划 2024年公司将坚持在不确定的市场中做确定的事情，继续发挥企业核心竞争力，聚焦优势城市、优势地段、优势产品领域，稳健安全发展！ 1）销售目标：销售额1000亿元以上，占