2023年业绩点评：大资管模式转型进行时

公司2023年业绩符合预期，在稳固开发销售业务头部地位的同时，坚持探索开拓多元化业务，维持增持评级。2023年公司营收2511亿元（人民币，下同），同比上涨21.3%，归母净利润314亿元，同比上涨11.7%，每股派息约1.4元。考虑到行业处于修复期，且公司经营性不动产加速高质量发展，调整2024~2025年EPS至4.42元/4.88元（原4.59元/5.18元），新增2026年EPS为5.39元，维持增持评级。 受市场承压影响，公司开发销售业务毛利率下滑带动整体毛利率探底。2023年公司毛利率为25.2%，同比下滑1pct，其中开发销售业务毛利率下滑2.3pct至20.7%，与行业调整以及项目布局相关，而经营性不动产业务毛利率提升4pct至69.6%。预期随着高毛利业务收入占比提升及地产行业的逐步修复，毛利率将得到改善。 拿地保持聚焦，投资力度降至36.4%。2023年公司销售额同比上涨1.9%，位居行业第四。拿地投资力度同比下滑11.5pct至36.4%，且新获取的68个项目中一二线城市投资占比为92.8%，聚焦核心的战略明确。另外，截至2023年底，公司已销售预期于2024年结算的销售金额约1939亿元，综合近几年具备韧性的销售表现以及相对充裕的开发物业土地储备，预期后续业绩有一定的保障。 业务结构加速优化，大资管转型稳步推进。2023年公司非开发业务收入占比进一步上涨0.6pct至15.6%。非开发业务中经营性不动产收入同比上涨30.6%，主要源自：1）规模扩张，2023年总建筑面积同比上涨17.6%，以目前投资物业土储计算，若全部投入还将带来超80%的规模涨幅；2）经营良好或出现改善，80%已开业购物中心的零售额位列当地前三，写字楼出租率提升2.6pct，酒店房价上涨等。同时，伴随着华夏华润商业REIT的上市，公司已完成商业REITs平台的搭建，配合持续提升的资产管理规模，公司正积极向大资管业务转型。 风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期