盛洋投资2023年报

2財務摘要3主席報告5管理層討論與分析17董事及高級管理層簡介20董事局報告29環境、社會及管治報告61企業管治報告82獨立核數師報告88綜合收益表89綜合全面收益表90綜合財務狀況表92綜合權益變動表94綜合現金流量表95綜合財務報表附註179主要投資物業的詳情181持作出售物業的詳情182五年財務概要183公司資料 財務摘要 主席報告 本人代表盛洋投資（控股）有限公司（「」）董事局（「」或「」）欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「」或「」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「」或「」）的業績。 於二零二三年，本集團錄得收入港幣1,062,000,000元（截至二零二二年十二月三十一日止年度（「」）：港幣1,065,000,000元），及錄得分屬於本公司股東的虧損港幣656,000,000元（二零二二年：分屬於本公司股東的虧損港幣296,000,000元）。由於全球經濟受後疫情的持續影響，以及主要央行多次加息行動對全球經濟復甦形成阻力，令各項投資、營運及財務成本上升。 主要經濟體的通脹率於本年度逐漸下降，惟全球資本市場於二零二三年持續波動，資產價格下跌，本集團的物業於二零二三年錄得公允值下降約12%（約港幣997,000,000元）。有關我們財務業績的詳情載於「管理層討論與分析」一節。 董事局不建議於本年度就本公司可換股優先股及普通股派發任何末期股息。 位於美國（「」）的物業投資和物業開發業務一直為本集團重中之重的業務之一。面對瞬息萬變的環球經濟及地緣政治局勢，本集團不斷審閱和提前調整投資及經營戰略，透過我們於美國的物業基金管理平台Gemini-Rosemont Realty LLC（「GR Realty」）管理美國的房地產業務，本集團的主要業務。 於二零二三年，本集團繼續鞏固重點關注的寫字樓的營運，將該等物業的租金收入及輔助服務收入維持在穩定水準。另外根據我們的處置計劃，藉市場情況及退出條件，執行了位於美國的4個寫字樓物業的處置。唯受到美國央行加息的衝擊，寫字樓資產價格受到了一定程度的負面影響。 另外，本集團繼續推進位於美國紐約的住宅開發項目的開發以及銷售，其中兩個項目已經分別於去年和本年度開始錄得銷售收入。該等項目於本年度合共錄得銷售收益港幣186,000,000元。展望該等項目會在來年出售更多單位，預期為本集團帶來額外收入。 隨著美國的通脹放緩，市場普遍預期加息周期已經完結，並將於二零二四年步入減息周期。美國聯儲局的減息步伐，將取決於美國經濟表現及通脹。美國聯儲局在二零二三年十二月的預測當中，美國二零二四年的經濟增長目標遠低於二零二三年約2.6%左右的經濟增長，反映美國聯儲局對於二零二四年的美國經濟環境並不樂觀。因此，二零二四年作為全球央行啟動貨幣政策轉向的一年，是否能一如市場預期順利進行，將左右美國以及全球的經濟增長步伐。在上述的環境之下，本公司將繼續善用我們專業及具備豐富經驗的團隊，把握貨幣政策轉向的機遇。在不明朗的經濟及營商環境下，我們將審慎挑選合適而極具增長潛力的投資機遇，以進一步豐富公司的物業組合，提升競爭力，以為股東實現更好的投資回報。 本人謹藉此機會代表董事局，由衷感謝全體股東、業務合作夥伴及銀行企業多年來的信任和鼎力支持，並衷心感謝董事局成員、管理層及員工對本集團的辛勞付出。 主席 香港，二零二四年三月二十二日 管理層討論與分析 於本年度，本集團繼續集中在商業和住宅房地產相關的業務，地域劃分主要分佈在美國和香港。 本集團主要於美國及香港從事物業投資、於美國從事物業開發以及從事其他業務。於美國的投資物業及香港的投資物業分別佔我們於二零二三年十二月三十一日的資產總值的64%及4%，而於美國的持作出售物業及發展中物業則佔我們於二零二三年十二月三十一日的資產總值的13%。 我們於美國的所有物業投資及物業開發均由GR Realty團隊管理。GR Realty作為全面綜合性房地產平台，投資於美國特定目標市場內的優質物業項目及作為普通合夥人管理物業基金。我們就GRRealty所管理之該等美國資產收取穩定收入及現金流，並從該等資產增值中獲得潛在資本收益及費用收入。 GR Realty 我們專注於表現卓越、高增長科技和以經濟為中心的新興子市場及租戶，同時根據出售計劃逐步變現投資。 於二零二三年十二月三十一日，我們的物業組合包羅橫跨美國西岸、中部及東岸的10項商用物業以及紐約市三幢住宅大樓內數個單位。我們的4項投資物業已於本年度出售，所得款項淨額留作一般業務營運用途，並就出售錄得收益港幣2,000,000元。於本年度概無收購投資物業。 於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日， 我 們 於 美 國 的 投 資 物 業 的 賬 面 值 為 港 幣6,721,000,000元（ 於二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日： 港 幣8,141,000,000元 ）。 來 自 美 國 投 資 物 業 的 總 收 入 為 港 幣868,000,000元（二零二二年：港幣926,000,000元）。於二零二三年十二月三十一日，我們於美國的可供租賃投資物業總面積為2,888,000平方呎（於二零二二年十二月三十一日：3,712,000平方呎），平均租用率為74%。 管理層討論與分析 於美國的投資物業按地理位置分析載列如下： 我們將繼續優化我們業務資產組合，保持審慎樂觀，並密切監察租戶及企業如何滿足其房地產需求。 GR Realty 本集團的物業開發項目包括位於(i)紐約市曼哈頓Avenue of the Americas、(ii)紐約市布魯克林North First Street及(iii)紐約市曼哈頓Second Avenue之住宅重建項目。 紐 約 市 的 物 業 開 發 業 務 於 二 零 二 三 年 的 收 入 增 加45%至 港 幣186,000,000元（ 二 零 二 二 年： 港幣128,000,000元 ）， 其 中 位 於Avenue of the Americas並 於 二 零 二 二 年 落 成 的 項 目 佔 港 幣103,000,000元（二零二二年：港幣128,000,000元）的銷售額，而位於North First Street並於二零二三年下半年落成的項目佔港幣83,000,000元（二零二二年：零）的銷售額。截至二零二三年十二月三十一日，該兩個項目的餘下可供出售總面積約為90,000平方呎。 位於Second Avenue的項目已完成清拆階段。然而，鑑於項目複雜程度以及市場狀況不明朗，管理層正計劃於來年出售整個項目。因此，本項目已被重新分類為持作出售物業，並於本年度撇減可變現淨值港幣131,000,000元。 我們將密切監察及實施我們物業開發項目及計劃提供優質住宅物業開發產品。 管理層討論與分析 於香港的投資物業主要包括香港島兩幢樓宇內的甲級寫字樓單位。我們於香港的投資物業賬面總值合共為港幣396,000,000元（於二零二二年十二月三十一日：港幣406,000,000元），佔我們於二零二三年十二月三十一日的資產總值的4%（於二零二二年十二月三十一日：3%）。於本年度，於香港的投資物業的租金收入為港幣7,000,000元（二零二二年：港幣9,000,000元），平均租用率為92%。 其他業務主要包括基金投資及證券投資。於二零二三年十二月三十一日，我們的證券投資結餘為零（於二零二二年十二月三十一日：港幣118,000,000元），其乃由於市場狀況波動而實施風險緩解措施，本集團完全變現其證券投資組合。於本年度，證券投資產生公允值收益港幣12,000,000元（二零二二年：虧損港幣42,000,000元）。 於二零二三年十二月三十一日，我們基金投資組合（分類為「」）的賬面值為港幣470,000,000元（於二零二二年十二月三十一日：港幣539,000,000元），而本年度錄得公允值變動總虧損港幣7,000,000元（二零二二年：虧損港幣156,000,000元）。 於二零二三年五月，本集團作為Prosperity Risk Balanced Fund LP（「PRB」）之有限合夥人收到其所作出之部分分派（主要為實物分派）（「」）。對本集團進行的分派事項主要包括PRB基金擁有100%的一個投資實體的全部股權。分派事項後，該投資實體已成為本公司的附屬公司。該投資實體的主要資產及投資包括基金投資，列為及分類為本集團按公允值計入損益的金融資產。除本集團財務報表中的資產重新分類外，分派事項於本年度並無對本集團及其業績產生重大財務影響。 於二零二三年八月，PRB基金已完成向本集團作出最終現金分派港幣40,000,000元。作出上述分派後，本集團並無於PRB基金持有任何投資。 本集團收入的組成部分分析如下： 由於本集團於美國的4項商業物業已出售，租金收入減少港幣62,000,000元至港幣679,000,000元。錄得物業租賃的輔助服務收入及管理服務收入港幣197,000,000元，主要包括向租户提供服務的收入港幣126,000,000元及停車場收入港幣41,000,000元。 出 售 位 於 紐 約 市 重 建 項 目 的 住 宅 單 位 產 生 收 入 港 幣186,000,000元（ 二 零 二 二 年： 港 幣128,000,000元）。銷售額增加乃由於於二零二三年落成多一個重建項目（位於North First Street之項目），其於本年度錄得銷售額。 本集團營運開支的組成部分分析如下： 管理層討論與分析 由於出售位於美國的4項商業物業，維修、維護及公用設施減少港幣24,000,000元而房地產稅減少港幣37,000,000元。 於本年度錄得已售物業成本港幣151,000,000元。該等已售物業與位於紐約市的重建項目單位有關。 位 於Second Avenue的 重 建 項 目 已 於 重 新 分 類 為 持 作 出 售 物 業 後 撇 減 可 變 現 淨 值 港 幣131,000,000元，乃由於管理層現正計劃於明年出售整個項目。 本集團於本年度分別錄得投資物業公允值變動及分類為持作出售的資產公允值變動產生的虧損港幣958,000,000元及港幣39,000,000元（二零二二年：分別為虧損港幣276,000,000元及零）。 由於本年度持續加息及經濟增長放緩等多重因素導致美國及香港樓市放緩，我們投資物業公允值整體減少12%。位於美國中部及東岸的若干物業錄得價值減少合共13%（約港幣387,000,000元），而我們位於美國西岸的其他物業錄得價值減少合共12%（約港幣600,000,000元）。位於香港之投資物業錄得價值輕微減少合共2%（約港幣10,000,000元）。 其他收入、收益╱虧損的組成部分分析如下： 本集團行政及其他費用的組成部分分析如下： 由於美國勞工市場各個行業均出現勞工短缺且新聘工資上漲，員工成本增加港幣8,000,000元。因本年度積極出售，法律及專業費用增加港幣7,000,000元。 本集團貸款的財務費用（經扣除資本化利息）增加港幣28,000,000元至港幣400,000,000元，乃由於出售位於美國的投資物業後償還按揭貸款，惟被加息的影響所抵銷。 分屬於有限合夥人的虧損為港幣229,000,000元（二零二二年：虧損港幣142,000,000元）而概無分屬於可認沽工具持有人的收益╱虧損（二零二二年：收益港幣11,000,000元）。分屬虧損的實體主要包括與GR Realty管理及控制的物業基金的有限合夥企業相關的若干有限合夥權益。根據投資條款，該等權益根據法定會計原則分類為資產╱負債，而非權益中的非控股權益。因此，分屬於有限合夥人的財務業績於本集團綜合收益表列賬。分屬於有限合夥人的虧損港幣229,000,000元主要因主要位於美國中部的投資物業公允值減少而產生。本集團主要作為普通合夥人，於該等投資物業的母基金持有若干有限合夥權益。 管理層討論與分析