香港/新世界中心的强大发射管道是未来的主要催化剂

德意志银行评分购买亚洲香港属性公司新世界发展路透社彭博交易所代号0017.HK 17香港恒生指数0017ADR股票代号NDVLY US6492743058日期2016年9月21日结果售价2016.9.21（HKD）10.30目标价-12个月（港元）10.9052周范围（港元）10.34-5.95恒生指数23,531香港/新市场的强大投放渠道世界中心是未来的主要催化剂凭借强劲的项目启动渠道/有吸引力的4.3％股息收益率维持买入评级。由于FY16业绩好于预期，我们维持新世界发展的正面立场。展望未来，由于新世界发展拥有香港最强大的住宅项目推出管道之一，我们预计近期会有良好的催化剂。的确，2017财年上半年度（2016年7月1日至2016年9月18日），香港的合同销售额大幅增长，达到34亿港元（2016财年为66亿港元）。此外，我们预计未来几个月将有更多有关新世界中心租赁的新闻流。新世界中心建成后，我们预计租金收入将比目前水平翻番。同时，即使在最近的股价上涨之后，股息收益率仍保持在4.3％的吸引力。维持买入。2016财年基本利润同比增长2％至68.93亿港元，比我们的预测新世界发展预测高出4％，由于房地产销售（同比增长8％）和服务分部的贡献，2016财年综合收入同比增长8％至595.7亿港元。 （+ 26％）。混合毛利率压缩4个百分点至31％。整体利润同比下降90％，导致利润同比下降55％至86.66亿港元CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205梁富研究助理（+852）2203 623912119865潘虹研究助理（+852）2203 6182公允价值收益以及大量外汇损失。剔除重估收益，汇兑损失和出售收益，2016财年基本盈利同比增长2％至68.93亿港元，较我们的预期高4％。与此同时，新世界中国地产私有化后，净负债比率从2015财年末的26％升至40％。 2016财年末期股息为0.31港元，全年股息为0.44港元（同比增长5％）。净负债率上升至40％，但预计未来会下降尽管净负债与权益负债比率飙升至40％（去年同期为26％），但我们认为净负债比率将在以下方面逐步改善：1）预计在充足的发行量下，香港的签约销售强劲； 2）从恒大收集销售分期付款； 3）通过出售中国资产可能进一步实现资产净值（新世界中国地产仍拥有1,100万平方米的土地储备）。由于新世界发展已获得215亿港元的信贷额度，以资助新世界地产私有化，我们相信新世界发展对未来在香港收购新项目的能力影响不大。目标价基于较我们预测的每股资产净值18.1港元折让40％我们的目标价格（TP）基于我们的每股资产净值18.1港元折让40％，意味着17倍2017年市盈率。我们的目标折让小于49％的历史平均水平。我们认为，这适当地反映了执行能力和强大的启动管道方面的显着改善。主要风险：经济放缓，利率变化和政府措施。9/143/159/153/16新世界发展恒生指数（重新定基）表现（％）1m 3m 12m绝对5.5 38.1 30.2恒生指数2.6 13.8 8.2预测和比率年底6月30日2015A2016年2017年2018年2019年销售额（港币百万元）55,245.059,570.061,262.960,194.648,653.4息税折旧摊销前利润10,801.58,898.46,573.58,066.76,692.9已报告的NPAT（HKDm）19,112.08,666.35,737.25,640.25,416.8DB EPS FD（港元）0.770.750.630.620.59市盈率（x）12.410.216.316.617.4DPS（净额）（港元）0.420.440.440.440.44收益率（净值）（％）4.45.74.34.34.3资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：21/09/2016 14:18:36 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行市场研究价格/相对价格 2016年9月21日物业新世界发展页面PAGE2德意志银行/香港型号更新：9月21日2016会计年度结束6月302015 2016 2017E 2018E 2019E亚洲每股盈利（港元）0.77 0.75 0.63 0.62 0.59 每股盈利（港元）2.17 0.95 0.63 0.62 0.59香港属性路透社：0017.HK彭博社：17香港价钱（16 Sep 21）HKD 10.30目标价HKD 10.90每股股息（港元）0.42 0.44 0.44 0.44 0.44BVPS（港元）19.9 19.1 19.8 20.0 20.2加权平均股份（百万）8,790 9,146 8,997 8,997 8,997平均市值（港币百万元）83,748 70,611 92,668 92,668 92,668市盈率（已报告）（x）4.4 8.1 16.3 16.6 17.4市净率（x）0.51 0.41 0.52 0.51 0.51FCF产率（％）nm 31.4 21.3 15.0 28.2 股息收益率（％）4.4 5.7 4.3 4.3 4.352周范围HKD 5.95-10.34 EV /销售额（x）2.1 1.7 1.9 1.8 1.9市值（百万）港币百万元92,668美元百万元11,946EV / EBITDA（x）10.8 11.5 17.7 13.7 13.5EV / EBIT（x）12.3 11.5 17.7 13.7 13.5基础设施业务和提供电信服务。121198659月14日14年3月15日6月15日9月15日12月15日3月16日16月16日息税前利润9,497 8,898 6,573 8,067 6,693净利息收入（支出）-492 -537 -468 -666 -809员工/关联公司3,657 2,661 4,382 3,700 3,389特殊/特殊18,474 7,685 0 0 0其他税前收入/（支出）0 0 0 0 0除税前溢利31,137 18,707 10,487 11,101 9,273所得税开支4,264 6,424 3,056 3,656 2,719少数民族7,760 3,617 1,694 1,805 1,138其他税后收入/（支出）0 0 0 0 0净利润19,112 8,666 5,737 5,640 5,417DB调整（包括稀释）-12,342 -1,774 0 0 0DB净利润6,770 6,893 5,737 5,640 5,417经营现金流量4,977 22,163 24,921 14,524 26,773恒生指数（重新定基）20181614121015 16 17E 18E 19EEBITDA保证金EBIT保证金权益增加/（回购）148 0 0 0 0已付股息-5,427 -4,117 0 0 0借款净收益/（十月）-3,418 17,528 18,510 -832 -471其他投资/融资现金流量9,535 -39,961 -35,420 -7,566 -7,919现金流量净额-2,374 -4,387 2,815 5,476 17,716营运资金变动1,849 0 24,679 8,786 21,903现金及其他流动资产59,352 54,965 62,166 67,642 85,358有形固定资产20,484 23,873 23,873 23,873 23,873商誉/无形资产0 0 0 0 0联营企业/投资67,184 69,410 72,916 75,876 78,587其他资产250,912 242,061 231,421 232,126 223,744总资产397,931390,309390,376399,516411,562计息债务115,988134,932135,914136,478136,0071050-5-10-15-20-25151617E18E12108642019E其他负债59,585 56,281 54,782 59,872 69,792负债合计175,573 191,213 190,696 196,350 205,799股东权益178,919 179,573 178,464 180,145 181,604少数族裔43,439 21,322 23,016 24,821 25,959股东权益总额222,358 200,895 201,480 204,967 207,563净债务56,636 79,967 73,748 68,836 50,649销售增长（％）nm 7.8 2.8 -1.7 -19.2销售增长（LHS）ROE（RHS）50254020301520101050015 16 17E 18E 19EDB EPS增长率（％）不适用-2.2 -16.4 -1.8 -4.1EBITDA利润率（％）19.6 14.9 10.7 13.4 13.8息税前利润率（％）17.2 14.9 10.7 13.4 13.8支付比率（％）19.3 46.4 69.0 70.2 73.1净资产收益率（％）11.3 4.8 3.2 3.1 3.0资本支出/销售额（％）16.6 0.0 8.5 1.1 1.4资本支出/折旧（x）7.0 nm nm nm nm nm净债务/权益（％）25.5 39.8 36.6 33.6 24.4净利息保障（x）19.3 16.6 14.0 12.1 8.3资料来源：公司数据，德意志银行估计净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching+852 22036205运行数字财务摘要新世界发展购买公司简介价格表现现金流量（港币百万元）资产负债表关键公司指标保证金趋势增长与盈利偿付能力损益表销售额55,24559,57061,26360,19548,653新世界发展有限公司通过其毛利20,61018,52216,06917,39714,234子公司，房地产开发和投资，经营息税折旧摊销前利润10,8028,8986,5738,0676,693酒店和餐厅，并提供建筑和折旧1,3040000工程服务。该公司还经营摊销00000净资本支出-8,1900-5,196-651-666 新世界发展自由现金流-3,21222,16319,72513,87326,106企业价值（港币百万元）116,640102,490116,516110,44990,689评估指标市盈率（DB）（x）12.410.216.316.617.4 2016年9月21日物业新世界发展德意志银行/香港页面PAGE3投资论文外表由于新世界发展在香港拥有强大的项目推出渠道（拥有2,900多个单位），因此我们对新世界发展维持正面看法，因此我们认为，新世界发展应该会在销售排行榜中名列前茅。由于在低利率/大量流动性期间卖方的持有力会增强，我们认为价格/租金下降的速度将比我们之前的预期更为温和。此外，尽管最近有所反弹，但2017年的股息收益率仍然吸引人，为4.3％。我们认为新项目的启动以及新世界中心的租赁/竣工是即将到来的主要催化剂。估价我们的目标价是基于较每股资产净值18.4港元折让40％得出的，这相当于17倍的2017年预期市盈率。我们的目标折让小于49％的历史平均水平。我们认为，这适当地反映了执行能力和强大的启动管道方面的显着改善。风险性1)香港经济前景疲软，可能导致住房需求下降。2)低利率环境和充足的流动性可能会逆转，从而损害房地产市场的信心和需求。3)中国经济进一步放缓可能会导致我们目前的预测不利。4)新世界发展可能会面临更激烈的土地储备竞争，这将对公司的增长前景产生不利影响。 2016年9月21日物业新世界发展页面PAGE4德意志银行/香港2016财年业绩胜出