新世界中心是即将到来的关键催化剂；重申购买

德意志银行评分购买亚洲香港属性公司新世界发展路透社彭博交易所代号0017.HK 17香港恒生指数0017ADR股票代号NDVLY US6492743058日期2016年9月13日预测变化售价2016年9月13日（港币）9.93目标价-12个月（港元）10.9052周范围（港元）10.34-5.95恒生指数23,291新世界中心是即将到来的关键催化剂;重申购买以有吸引力的估值重申买入评级，2016年股息收益率为4.3％由于新世界开发公司（HKD）在香港的强大项目（拥有超过2,900套），我们对新世界开发公司（NWD）维持乐观的看法，因此，该公司应该在销售排行榜中保持领先地位。由于在低利率/大量流动性期间卖方的持有力会增强，我们认为价格/租金下降的速度将比我们之前的预期更为温和。此外，尽管最近反弹，但2016E股息收益率仍然吸引人，仍为4.3％。我们将新世界中心的租赁/竣工视为即将到来的关键催化剂。CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205潘虹研究助理（+852）2203 6182梁富研究助理（+852）2203 6239考虑新的假设，将2016-18财年的收入提高8-12％考虑我们对香港物业的经修订价格及租金假设目标价8.67至10.90↑25.7%销售（FYE）58,404至61,941↑6.1%市场，我们将2016-18财年的盈利预测提高了8-12％。特别是，运算教授16.1至13.9↓-13.6%我们现在预计2016财年核心净利润将同比下降2％，至66.26亿港元，保证金（FYE）由于房地产价格下跌和公司租金的负调整导致开发利润率下降，预计2017年它将同比下降11％，至58.56亿港元，2018年进一步同比下降2％，至57.12亿港元。 IP产品组合。然而，由于新世界中心的贡献，我们预计2018年租金收入将增长72％。2H16E住宅价格+ 5％/办公租金-5％/零售租金-5％在低利率/大量流动性环境的背景下，卖方的持有力相对较强，我们估计价格/租金下降的速度将比我们先前的预测更为温和。 2016年下半年，我们预计香港住宅价格将上涨5％（与2016财年持平），甲级写字楼租金和主要零售租金将下跌5％。净利润（FYE）121198656,143.8至6,625.8↑7.8%（2016财年为+0％/-5％）。在2017/18年度，我们预计住宅价格将进一步走软，分别下降11％/ 7％，办公租金和主要零售租金将每年下降10％。目标价较我们经修订的每股资产净值17.7港元折让40％；风险我们的目标价基于我们对每股资产净值17.7港元（合13.34港元）的折让40％（之前为35％），意味着15倍2016年预期市盈率。我们的目标折让低于历史平均水平49％，我们认为这是适当的，因为它反映了执行能力和良好的启动渠道方面的显着改善。主要风险：经济放缓，利率变化和政府措施。预测和比率年底6月30日2014A2015A2016年2017年2018年已报告的NPAT（HKDm）9,725.419,112.06,625.85,855.85,712.3DB EPS FD（港元）0.920.770.730.640.63市盈率（x）10.912.413.615.515.9DPS（净额）（港元）0.420.420.430.430.43收益率（净值）（％）4.24.44.44.34.3资料来源：德意志银行估计，公司数据1 DB EPS已完全摊薄，不包括非经常性项目2倍数和收益率计算使用过去几年的平均历史价格以及当前和未来几年的现货价格，但使用年终关闭9/143/159/153/16 新世界发展 恒生指数（重新定基）德意志银行/香港发行于：13/09/2016 21:30:00 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。市场研究关键变更资料来源：德意志银行价格/相对价格表现（％）1m3m12m绝对6.234.426.3恒生指数2.313.58.3资料来源：德意志银行 2016年9月13日物业新世界发展页面PAGE2德意志银行/香港评估指标型号更新：9月13日2016会计年度结束6月302014 2015 2016E 2017E 2018E亚洲每股盈利（港元）0.92 0.77 0.73 0.64 0.63 每股盈利（港元）1.37 2.17 0.73 0.64 0.63香港属性路透社：0017.HK彭博社：17香港价钱（16 Sep 13）HKD 9.93目标价HKD 10.90每股股息（港元）0.42 0.42 0.43 0.43 0.43BVPS（港元）18.4 19.9 20.2 20.4 20.6加权平均股份（百万）7,103 8,790 8,997 8,997 8,997平均市值（港币百万元）70,916 83,748 89,339 89,339 89,339企业价值（港币百万元）105,367 116,640 122,476 113,229 105,061市盈率（DB）（x）10.9 12.4 13.6 15.5 15.9市盈率（已报告）（x）7.3 4.4 13.6 15.5 15.9市净率（x）0.48 0.51 0.49 0.49 0.48FCF产率（％）nm nm 13.4 17.7 17.3 股息收益率（％）4.2 4.4 4.4 4.3 4.352周范围HKD 5.95-10.34 EV /销售额（x）1.9 2.1 2.0 1.8 1.8市值（百万）港币百万元89,339美元百万元11,516EV / EBITDA（x）7.4 10.8 14.2 17.2 13.5EV / EBIT（x）8.2 12.3 14.2 17.2 13.5基础设施业务和提供电信服务。121198659月14日14年3月15日6月15日9月15日12月15日3月16日16月16日息税前利润12,837 9,497 8,619 6,581 7,799净利息收入（支出）-844 -492 -347 -354 -394员工/关联公司3,097 3,657 4,160 4,648 3,821优异/卓越3,986 18,474 0 0 0其他税前收入/（支出）0 0 0 0 0除税前溢利19,076 31,137 12,431 10,875 11,226所得税费用5,738 4,264 4,111 3,330 3,681少数民族3,612 7,760 1,694 1,690 1,833其他税后收入/（支出）0 0 0 0 0净利润9,725 19,112 6,626 5,856 5,712DB调整（包括稀释）-3,219 -12,342 0 0 0DB净利润6,507 6,770 6,626 5,856 5,712经营现金流量330 4,977 15,494 20,378 16,129恒生指数（重新定基）2824201612814 15 16E 17E 18EEBITDA保证金EBIT保证金募集资金/（回购）13,119 148 0 0 0支付的股息-1,886 -5,427 0 0 0借款净收益/（十月）14,125 -3,418 9,146 -17,131 -5,486其他投资/融资现金流量360 9,535 -35,279 -5,812 -8,513现金流量净额21,634 -2,374 -14,163 -7,117 1,480营运资金变动-8,084 1,849 13,405 15,362 10,343现金及其他流动资产61,726 59,352 45,166 38,064 39,523有形固定资产18,291 20,484 20,484 20,484 20,484商誉/无形资产0 0 0 0 0联营企业/投资62,742 67,184 69,636 73,355 76,411其他资产226,469 250,912 249,411 244,659 241,209总资产369,227397,931384,697376,562377,626计息债务118,451115,988125,134110,814105,328151050-5141516E17E12108642018E其他负债50,500 59,585 55,106 57,617 60,496负债合计168,951 175,573 180,240 168,431 165,825股东权益159,808 178,919 181,652 183,636 185,475少数族裔40,468 43,439 22,805 24,494 26,327股东权益合计200,277 222,358 204,457 208,131 211,802净债务56,726 56,636 79,968 72,750 65,806销售额增长（％）nm -2.2 12.1 -1.2 -2.4销售增长（LHS）ROE（RHS）5030402530201520101050014 15 16E 17E 18EDB EPS增长率（％）不适用-15.9 -5.5 -11.8 -2.6息税折旧摊销前利润率（％）25.1 19.6 13.9 10.7 13.1息税前利润率（％）22.7 17.2 13.9 10.7 13.1支付比率（％）30.7 19.3 58.7 66.1 67.8净资产收益率（％）6.5 11.3 3.7 3.2 3.1资本支出/销售额（％）11.6 16.6 5.7 7.4 1.1资本支出/折旧（x）4.9 7.0 nm nm nm净债务/权益（％）28.3 25.5 39.1 35.0 31.1净利息保障（x）15.2 19.3 24.8 18.6 19.8资料来源：公司数据，德意志银行估计净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching+852 22036205运行数字财务摘要新世界发展购买公司简介价格表现现金流量（港币百万元）资产负债表关键公司指标保证金趋势增长与盈利偿付能力损益表销售额56,50155,24561,94161,22559,753新世界发展有限公司通过其毛利22,89620,61018,22016,07117,300子公司，房地产开发和投资，经营息税折旧摊销前利润14,18010,8028,6196,5817,799酒店和餐厅，并提供建筑和折旧1,3431,304000工程服务。该公司还经营摊销00000净资本支出-4,413-8,190-3,524-4,551-651 新世界发展自由现金流-4,083-3,21211,97115,82715,478 2016年9月13日物业新世界发展德意志银行/香港页面PAGE3投资论文外表由于新世界发展在香港的强劲项目开工（拥有2,900多个单位），我们对新世界发展维持正面看法，因此相信新世界发展将在销售排行榜中名列前茅。由于在低利率/大量流动性期间卖方的持有力会增强，我们认为价格/租金下降的速度将比我们之前的预期更为温和。此外，尽管最近反弹，但2016E股息收益率仍很有吸引力，为4.3％。我们将新世界中心的租赁/竣工视为即将到来的关键催化剂。估价我们的目标价是基于较我们的资产净值估计折让40％（以前为35％）得出的，这意味着2016年预期市盈率为15倍。我们的目标折让低于历史平均水平49％，我们认为这是适当的，因为它反映了执行能力和良好的启动渠道方面的显着改善。风险性主要风险包括以下内容。1)香港经济前景疲软，可能导致住房需求下降。2)低利率环境和充足的流动性可能会逆转，从而损害房地产市场的信心和需求。3)中国经济进一步放缓可能会导致我们目前的预测不利。4)新世界发展可能会面临更激烈的土地储备竞争，这将对公司的增长前景产生不利影响。 2016年9月13日物业新世界发展页面PAGE4德意志银行/香港新