东百集团：东百集团2023年年度报告

重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人施文义、主管会计工作负责人林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）林学运声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第十一届董事会第八次会议审议通过，公司2023年度拟实施权益分派股权登记日的总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.04元（含税），以截至2023年12月31日公司总股本869,846,246股计算，拟派发现金红利34,793,849.84元（含税），本年度不实施资本公积转增股本和送红股。该利润分配预案尚需提交公司2023年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”部分之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中可能面对的风险部分内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................6第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................11第四节公司治理..........................................................................................................................31第五节环境与社会责任..............................................................................................................47第六节重要事项..........................................................................................................................50第七节股份变动及股东情况......................................................................................................67第八节优先股相关情况..............................................................................................................73第九节债券相关情况..................................................................................................................74第十节财务报告..........................................................................................................................77 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 单位：元币种：人民币 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 报告期，公司实现营业收入18.86亿元，较上期增加2.15亿元，同比增长12.84%，主要是：（1）商业零售实现主营业务收入15.65亿元，较上期增加0.66亿元，2023年1月商业零售仍受市场环境延续影响，同时为扶持商户公司减免租金等合计0.38亿元，后续随着零售消费市场逐渐回暖，公司各门店积极通过调整升级、品牌标签深化等一系列措施，提升客流，实现销售增长。核心门店东百中心、兰州中心均位于省会城市的核心地段，毗邻热门旅游景点，其中兰州中心快速复苏，通过首店核心资源突破，实现品牌力持续升级优化，销售规模和客流总量均为甘肃市场第一，营业收入较上期增长23%；福清东百利桥古街自2022年底开街以来，持续推动项目作为城市文旅重点项目的文化属性，全年客流超1,150万人次，实现收入1,929.28万元；公司首个全面轻资产运营的商业调改项目于报告期内开业，公司提供研策定位、品牌输出、规划设计、品牌招商、运营管理等服务，全年实现轻资产管理收入673.09万元；此外公司通过深入挖掘用户需求，围绕消费者多渠道精准营销，建立以会员需求为中心的营销模式，搭建“重营销强运营”的会员服务体系，会员人数超360万人，较年初增长14%，活跃会员增长20.5%。（2）仓储物流实现主营业务收入0.99亿元，较上期增加0.15亿元，公司部分仓储物流项目报告期内竣工运营，新增租金收入。（3）商业地产实现主营业务收入1.36亿元，较上期增加1.11亿元，报告期新增福清东百利桥项目商铺销售收入，同时兰州国际商贸中心项目商铺销售收入增加。（4）酒店餐饮实现主营业务收入0.74亿元，较上期增 加0.21亿元，伴随商务出行及旅游市场强劲复苏，经营业绩提升显著。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润0.35亿元，较上期增加0.13亿元，同比增长60.89%，主要是:（1）商业零售业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.69亿元，主要是营业收入增加，同时积极采取降本增效措施；（2）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少1.03亿元，主要是报告期项目转让收益较上期减少，同时受市场大环境影响投资性房地产的公允价值下降共同影响所致；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.80亿元，主要是报告期营业收入增加，同时兰州置业根据2023年11月与中铁建工集团有限公司关于建设工程施工合同纠纷的终审判决结果调减兰州国际商贸中心项目总成本，相应减少已售部分的营业成本；（4）其他业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.33亿元。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.03亿元，较上期增加0.68亿元，同比增长192.28%，主要是公司商业零售业务和商业地产业务归属于上市公司股东净利润增长；与归属于上市公司股东的净利润增加额的差异，主要是非经常性损益中的投资性房地产公允价值变动减值较上期增加的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。√适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，我国GDP同比增长5.2%，消费整体呈现温和复苏趋势，最终消费支出对经济增长的贡献率达82.5%。公司优化组织架构，压缩管理层级，扁平化及精细化管理，降本增效，经营管理能力明显提升，整体业绩表现良好，归母净利润同比增长60.89%，扣非后归母净利润同比增长192.28%。商业零售业务业绩恢复较好，2023年客流量超1.2亿人次，同比增长超50%，销售规模超100亿元，同比增长37%，销售规模超过2019年水平，保持区域龙头地位。仓储物流板块新增竣工3个项目，合计建筑面积约28万平方米，公司物流产业园网络进一步完善。 （一）零售消费聚焦，商业中心虹吸效应显著 1.首店效益，品牌级次提升 公司紧跟市场潮流品质趋势，各门店持续调改升级，全年调改面积约6万平方米，新引进269个品牌，提升品牌级次，首店效应持续升级，全年完成8个西北首进品牌，31个福建首进品牌，34个甘肃首进品牌，19个福州首进品牌，3个兰州首进品牌，15个旗舰店/概念店。东百商业品牌标签持续深化，2023年核心门店东百中心有33个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，145个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有19个品牌销售额进入全国TOP10，85个品牌销售额甘肃省第一，13个品牌销售额兰州第一。 2.强化服务，会员促活提频 东百商业会员运营以“精准营销，会员服务”为核心，强化服务，通过金钻卡维护、银卡提频、沉睡会员唤醒，三大维度实现会员促活提频。会员活动的形式和主题多样化，以美妆沙龙、亲子活动、DIY手工、赠礼、小课堂、瑜伽、户外运动等方式推进。截至报告期末公司会员人数超360万人，较年初增长14%，活跃会员增长20.5%。公司定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者多渠道精准营销，搭建“重营销强运营”的会员服务体系。此外，公司自主研发的东百会员中心完成全部门店上线运营，线上体验已从“多个线上云商城”转变为“一体化线上会员服务中心”，为会员提供更加智慧、全面、舒适的服务体验。 3.紧抓热点，营销迭代推进 面临快速发展的新消费环境，紧密监测市场环境及消费趋势变化，紧追时尚热点，合作热门IP，举办创意文化节，迎合Z世代潮流需求；联动商、旅、文等优质商业资源，瞄准度假娱乐场景，开展节点性营销活动。2023年核心门店东百中心客流量超3,500万人次，同比增长40%；核心门店兰州中心客流量超3,300万人次，同比增长76%。另外，公司搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，采用多场景直播，实现点对点精准营销。 4.商管输出，轻资产蓄力启航 东百商业以双塔为标杆，辅以专业的业务团队、独家的品牌资源、灵活的合作模式等，积极开拓轻资产商管项目。2023年，公司首个全面轻资产运营的商业调改项目开业，公司提供研策定位、品牌输出、规划设计、品牌招商、运营管理等服务，最终招商率达到96%，开业率高达93%。未来，东百商业将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区辐射