政策周报第8期：地产：新开工、竣工面积延续低迷

相较过往，本轮稳地产政策“堵点”在哪，或该如何进一步优化地产政策？本文系统梳理，可供参考。 一问：年初以来，地产政策效果如何？年初新房销售仍在筑底，新开工、竣工面积延续低迷 2024年初，供需两端地产优化政策持续出台。供给端，政策加大对房企融资支持，包括建立城市房地产融资协调机制，加大住房租赁建设信贷、经营性物业贷款等金融支持；需求端，2月下旬5年期以上LPR利率调降25BP至3.95%，调降力度创历史新高；年初四大一线城市均放宽限购政策，公积金政策等随之调整，部分二线城市全面放开二手房限购。地产优化政策效果仍待显现，年初新房销售仍在筑底，二手房销售呈现“以价换量”。2024年一季度，新房成交面积同比下降近40%，二手房成交面积同比下降15.8%；两年复合同比来看，新房成交面积同比下降近14%，二手房成交面积同比增长约28%。而年初二手房销售回暖的背后，是全国各线城市挂牌指数同比降幅走阔的“以价换量”。 地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资维持负增长。2024年1-2月，房屋新开工面积延续低迷、同比下降29.7%，竣工面积大幅回落、同比下降20.2%；房地产投资同比下降9%，设备购置和安装工程投资继续下探，同比分别为-24%、 -18%，土地购置费及建筑工程边际修复，降幅较2023年12月有所收窄，同比分别为-6%、-9%。 二问：本轮稳地产，与过往有何不同？地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点” 过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008年10月起稳地产政策持续落地，2009年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。 与2008年、2015年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或拖累居民购房意愿。居民杠杆率及收入预期的不同，或使本轮地产销售修复所需时间长于过去两轮。 与过去两轮地产低迷时期相比，本轮地产开发投资资金不仅销售资金、首付按揭大幅回落，房企融资亦面临困难。从上市公司数据来看，2021年，房地产开发运营行业筹资性现金流净流出超3000亿元，2023年未见明显改善，房企筹资性现金流仍净流出超千亿元。这也导致地产开发投资资金累计同比2022年2月下滑至-18%，2024年初仍为-24%。 三问：地产政策，或如何进一步优化？居民住房仍有较大改善空间，非国有房企融资仍需支持 需求端来看，我国居民住房仍有较大改善空间，政策加大对保障性住房体系建设支持力度的同时，或可进一步推动改善性住房需求释放。2020年七普调查数据显示，广东、上海、浙江家庭住宅一户式占比超25%。考虑到2023年中国四大一线城市及中国香港房价收入比均超35，以更低的购房成本满足居民真实住房需求或是需求端政策优化方向。供给端看，房企尤其是非国有房企融资仍需政策支持。疏通房企融资“堵点”或是本轮稳地产的关键。2022-2023年非国有企业地产债发行占比仅14%、明显低于2020-2021年的32%；同时，境外到期地产债主要为非国有房企发行，2024年非国有房企中资美元地产债到期占比达80%。2023年央行设立的房企纾困相关再贷款工具使用进度亦较慢。住宅高库存或亦需稳地产政策加码推动解决。2024年2月，全国商品房住宅库存达20.4亿平方米，虽低于2020年的 27亿平方米，但主因2021年起新开工投资大幅下挫；2024年2月广义住宅库销比仍达26个月、处于69%的历史分位水平。地产去库存，一方面新房销售政策或可进一步优化；另一方面，“三大工程”或可部分推动地产去库存。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、稳地产，当前的“堵点”？4 1.1、一问：年初以来，地产政策效果如何？4 1.2、二问：本轮稳地产，与过往有何不同？6 1.3、三问：地产政策，进一步优化可能的空间？8 2、政策跟踪11 2.1、中央政策会议跟踪11 2.2、近期重要文章及会议12 2.3、各类文件和法规13 风险提示15 图表目录 图表1：2024年初城市地产融资协调机制落地4 图表2：2024年2月5年期LPR调降25BP4 图表3：2024年初以来，各地地产限购政策持续优化4 图表4：2024年春节后30大中城市新房销售回升5 图表5：2024年春节后全国二手房销售明显修复5 图表6：2024年一季度新房、二手房成交增速下滑5 图表7：二手房挂牌售价指数同比下滑5 图表8：2024年初新开工、竣工面积回落6 图表9：2024年初地产投资各分项增速延续低迷6 图表10：过去两轮稳地产相关政策7 图表11：2008年、2014年地产开发投资仍处正增长7 图表12：2009、2014年房贷利率调降地产景气快速修复7 图表13：当前居民就业、收入方面信心仍待修复8 图表14：2020年以来居民杠杆率增长放缓8 图表15：2022年以来地产开发资金来源持续负增长8 图表16：2021年起A股房地产开发运营业现金大幅下滑8 图表17：七普调查中各地家庭住房情况9 图表18：我国房贷加权利率及公积金贷款利率9 图表19：2023年我国四大一线城市及中国香港房价收入比处于世界较高水平9 图表20：2024年初非国有企业地产债发行量较低10 图表21：非国有企业中资美元地产债到期规模较高10 图表22：保交楼、房企纾困相关再贷款投放进度较慢10 图表23：2024年初住宅广义库销比仍处较高水平10 图表24：广州城中村改造的“房票”机制10 图表25：近期中央政策及会议11 图表26：近期重要文章及发布会13 图表27：近期各类文件和法规14 1、稳地产，当前的“堵点”？ 1.1、一问：年初以来，地产政策效果如何？ 2024年初，供需两端地产优化政策持续出台。供给端，政策加大对房企融资支持，包括建立城市房地产融资协调机制，加大住房租赁建设信贷、经营性物业贷款等金融支持；需求端，2月下旬5年期以上LPR利率调降25BP至3.95%，调降力度创历史新高，或可有效降低购房贷款成本；地方层面，年初四大一线城市均放宽限购政策、降低居民购房门槛，公积金政策等亦随之调整；部分二线城市（例如苏州、杭州）全面放开二手房限购，以满足居民真实购房需求。 图表1：2024年初城市地产融资协调机制落地图表2：2024年2月5年期LPR调降25BP (个) 300 250 200 150 100 城市房地产融资协调机制落地情况 1月27日2月20日2月28日 (个) 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 (亿元)2500 2000 1500 1000 500 0 (%)5YLPR调降幅度 5.0 4.7 4.4 4.1 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 3.8 (%) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 城市建立数量涉及地产项目 银行审批贷款 下调幅度(右轴)贷款市场报价利率(LPR):5年 来源：住建部、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 图表3：2024年初以来，各地地产限购政策持续优化 时间 城市 文件 内容 2024年1月 上海 《关于优化本市住房限购政策的通知》 自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。 《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》 对于认定为第二套改善型住房最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。 2024年1月 广州 《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发 全域取消120平方米住房限购，并支持“租一买一、卖一买一”，居民挂牌出租或出售房产可核减家庭住房套数。 2024年2月 北京 《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》 具有北京市购房资格且符合以下条件之一的家庭，可在通州区购买1套商品住房：在本市未拥有住房的本市户籍居民家庭；在本市已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭；在本市已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的本市户籍居民家庭；在本市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非本市户籍居民家庭。 2024年3月 不再执行离婚限购政策 3月27日起北京市不再执行“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的规定政策。 2024年2月 深圳 《关于优化住房限购政策的通知》 本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，对户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限。 2024年3月 杭州 《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知 明确在杭州市范围内购买二手房，不再审核购房人资格。 来源：地方政府网站、新华社、国金证券研究所 地产优化政策效果仍待显现，年初新房销售仍在筑底，二手房销售呈现“以价换量”。2024年春节后，30大中城市新房日均成交面积持续修复，4月首周新房成交日均面积较前周增长21%，但仍低于2023年同期、同比下降29.8%；全国二手房成交面积明显回升，4月首周二手房成交面积环比继续增长6%，但仍较2023年同期下降9%。2024年一季度，新房成交面积同比下降近40%，二手房成交面积同比下降15.8%；考虑到2023年一季度住房挤压需求释放的高基数影响，两年复合同比来看，新房成交面积同比下降近14%，二手房成 交面积同比增长约28%。而年初二手房销售回暖的背后，是全国各线城市挂牌指数同比降幅走阔的“以价换量”。 图表4：2024年春节后30大中城市新房销售回升图表5：2024年春节后全国二手房销售明显修复 (万平方米)30大中城市商品房成交面积 120 （万平方米）全国二手房成交面积 300 100 250 80200 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 150 100 50 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2019 20202021202220232024 2019 20202021 202220232024 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 图表6：2024年一季度新房、二手房成交增速下滑图表7：二手房挂牌售价指数同比下滑 0% -10% 2024地产成交同比变动 (%)全国城市二手房出售挂牌价指数当月同比 20 15 10 -20%5 -30%0 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 -40%-5 -50% 一线城市二线城市三线城市合计 -10 新房一季度二手房一季度 一线城市二线城市三线城市 来源：Wind、国金证券研究所