2023上半年全国商业市场发展趋势

2023上半年全国商业市场发展趋势 赢 商t e c h-城 市 商 业 地 图研 究 团 队 出 品2 0 2 3年7月1 2日 应用场景数据来源 13年垂直深耕，统一标尺建设覆盖全国的5大结构化商业数据库 过去十年，商业体面积高速增长，存量面积已超5亿㎡ 商业地产赛道变换、行业更迭中，结构性增长机会加速到来 数据来源：赢商大数据中心、城市商业地图系统 统计口径：统一经营管理的购物中心及独立百货等（不限体量） 购物中心定义：以组织并不断调整商户组合，并通过高效运营，不断提升对消费者的吸引力从而提升销售额，使物业价值不断提升获得收益，业态组合多样化，这样的商业载体均为购物中心，不是从建筑形态定义。 PART 01 全国商业市场运行走势 宏观走势丨经济指标 宏观经济指标：出口承压，民间资本信心不足，经济复苏不及预期，压抑消费需求 ➢工业产能过剩，去库存难度加大，压抑经济增长，服务业对经济拉动作用有限：工业增长率低迷，叠加2021年以来我国制造业投资一直保持较高增速，导致目前产能过剩的 ➢目前仍以国企和政府投资为主，民间企业投资增速下滑，民间资本信心明显不足；居民消费信心缺乏，消费需求受到压抑。 宏观经济丨消费趋势 消费活力：经济恢复向好但内需不足，提振市场信心仍需加力 ➢按最新社零总额同比数据显示，同比上涨12.7%，复合增速与4月持平，经济运行延续恢复态势，但结合居民消费价格来看，我国经济恢复向好但明显内需仍有不足。 宏观经济丨流量表现 购物中心在当下及未来仍然是最大的线下消费流量入口 购物中心存增量 存增量及增速：存量竞争加剧、增量持续放缓、开业率走低 ➢增量情况：各维度同比2022年上半年均呈下降态势，但降幅较上季度有所收窄；➢存量情况：存量增速持续放缓，环比上季度仅提升0.1个百分点，新增供应略显乏力，存量竞争持续加剧；➢延期开业情况：今年上半年计划开业数量对比以往明显下降，实际开业率更创历史新低，行业信心待进一步恢复。 增量分布：上半年新开商业项目依然聚焦在商业一线和准一线城市 城市商业能级，由赢商tech与中国商业联合会联合发布行业团体标准而定根据城市商业发展基础、商业规模、商业档次、商业活跃度、商业潜力5个层面的要素，综合反映城市商业繁荣程度。更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 增量特征：区域级、社区级项目仍为当前扩张主流，城市级项目占比持续上涨 该规模段在新开业总量中平均占比37%暴增回落 该规模段在新开业总量中平均占比16%急降回升 该规模段在新开业总量中平均占比5%持续上涨 该规模段在新开业总量中平均占比39%稳定扩张 兰州万象城开业时间：4月26日商业面积：16万㎡运营商：华润 武商Mall·南昌开业时间：4月28日商业面积：23万㎡运营商：武商集团 成都麓坊中心B馆开业时间：4月29日商业面积：5万㎡运营商：万华投资 深圳湾睿印RAIL IN开业时间：5月4日商业面积：10万㎡运营商：万科 上海鑫耀·光环Live一期 开业时间：5月26日商业面积：10.5万㎡运营商：万科、香港置地 “松弛感”文化商业地标融汇年轻、敢玩的在地精神，打造引领新兴生活方式且兼具人文情怀的“玩新场” 头部企业研究丨增量分析 H1头部企业新增供应超过全国总量的1/2，马太效应越发增强；中海扩张提速 ➢截止2023上半年，TOP30企业3万m²以上购物中心新开业体量约为432万m²，新开项目数量共计43个，其中二季度新开占比近7成。万达、新城依旧为扩张主力，排名前列，其中万达上半年共计新开10个项目，占头部企业新增总量的1/4。 ➢值得一提的是，中海在今年大有加速扩张之势，年底前仍有3个项目待开业，若都能如期开业，今年中海新增供应将达到80.2万m²，增幅超过50%。 最大重奢 深圳湾睿印RAIL IN 深圳湾超总区域内首个开业的超级TOD城市综合体项目，围绕「湾区品质生活方式」，为深超总商务客群及周边高净值居民提供高质服务 存量排位：青岛、南昌、温州排位上升；未来3年增量：广州、南京、长沙、济南增幅明显 头部企业研究丨增量分析头部企业丨增量分析 2023H2预计开业总体量超1300万方，爱琴海在下半年集中供应挤进前五 购物中心运行 整体客流：服务业复苏推动行业向好，整体客流已恢复至疫情前水平 ➢上半年，国内服务业PMI指数为55.5%，扩张态势明显，市场积极信号显现。 2023H1场日均客流值（1-5月）18556 ➢截至5月底，全国购物中心场日均客流从今年2月开始便已全面超越2019年同月水平，上半年累计场日均同比2022同期增长44%，同比2019同期微增，但上涨增速略有放缓，上行压力依然存在。 节假日客流：旅游消费恢复程度良好，二季度出游人次较往年大幅提升，旅游收入增长显著 ➢据文化和旅游部数据显示，今年二季度的“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，旅客出游半径及目的地目的地游憩半径双提升，国内景区门票量同比增长9倍，较2019年同期增长超2倍；出境游订单同比增长近7倍，出游热度高涨，市场消费潜力持续释放。 购物中心运行 节假日客流：整体呈逐步攀升态势，传统旅游城市北京、杭州、成都热度不减，天津表现亮眼 ➢重点一二线城市五一、端午节客流同比上年均有明显提升，尤其是劳动节长假期时间，统计城市整体同比收获正向增长，其中深圳由于上年同期受疫情影响程度轻，同比基数较大，因此上涨幅度表现不如其他城市。作为旅游热门目的地城市如北京、成都、杭州，涨幅明显，更值得关注的是，天津市为唯一端午同比增速高于五一假期的城市，可见其吸引力持续提升，发展潜力不容小觑。 购物中心运行 空铺率：整体租赁情况有所好转、门店净增率回正；广深空铺率初见回落，市场回暖较为明显 ➢空铺率：整体来看，购物中心运营仍旧承压，同时较多商场亦籍由退租态势借机进行大幅调改，因此重点一二线城市平均空铺率仍较为高企。 ➢门店净增率：由降转升至0.5%，环比一季度上升2个百分点，正向调改趋势明显，预计到2023年底将超越2021全年门店净增率，并带动整体空铺率下降。 ➢分城市来看，华南区主力城市广州、深圳空铺率已初见回落趋势；武汉、上海门店净增率回正，空铺率下降或将反映在下半年。 购物中心运行 首层租金：客流回升，叠加市场信心稳步复苏，减轻租金下行压力，降幅明显收窄 ➢虽然社会消费需求正处于温和复苏阶段，租赁市场活跃度亦有所提升，但反映在租金表现方面仍具有滞后性，且疫情三年对租金收入造成的压力仍未完全消退，部分业主仍有意愿做出租金让步，以吸引优质品牌签约，因此重点九城当中仍有多数城市同比下跌，但跌幅较上季度已有放缓。 渗透率：作为线下商业载体的最高级形态，80%以上的购物中心对客群的渗透仍有较大提升空间 头部企业丨客流及存量增速 头部企业客流率先恢复，H1场日均超2.5万人次，同比上涨55%；存量占比37%，行业集中度逐年攀升 ➢截止到2023年Q1，TOP30企业3万m²以上购物中心总存量约为1.81亿m²，项目数量1594，占全国购物中心总存量约36.8%➢全国场日均客流：2023年Q1全国场日均客流为18556人次，同比+44.2%➢TOP30运营商场日均客流：2023年Q1头部企业场日均客流25235人次，同比+54.93%，拉动整体客流增长10.42% 头部企业丨经营情况分析 高档项目整体客流恢复更快，平均出租率更高 ➢监测样本2023上半年的客流均超越2019年同期，可见头部企业商业产品线率先受益于经济复苏，其中恒隆广场客流量级、恢复率、出租率表现均优异于其他监测样本，可见在核心商圈的优质商业仍为最具保值的产品；同时积极不断调优升级的门店，如上海恒隆广场的De Beers、La Mer、BOGNER及上海港汇恒隆广场的Hart Marx、moodytiger、Zaren等内地首店不断加盟，为消费者带来持续新鲜感，也为高客流、高出租率表现贡献不少。 2023上半年各产品线出租率 头部企业丨经营情况分析 一季度部分头部企业业绩明显改善，其中，华润同比上涨幅度较大（*二季度财报预计8月出） ➢初步摆脱疫情阴影，我国经济正处于稳步恢复阶段，为商业地产市场复苏奠定了良好的基础，各头部企业紧抓机遇，业绩已初步展现修复态势，同比往年均有所上涨；从近五年上半年新增供应量上看，万达、华润始终保持良好的扩张步伐，但同时万达商业规模为华润5倍的巨大差距之下，营收仅为其2倍，同比增速亦有放缓趋势，需引起警示。 头部企业丨投资动向分析 整体轻资产投资往一二线城市回流，华润二季度大幅“加码”上海，连落“三子” ➢2023年二季度，华润于上海在不到30天的时间里，分别与丰泰地产投资、浦东开发集团、国华置业签署合作协议，横跨三区，连落“三子”，新增了近34万平方米的商业项目管理面积，且三个项目均处于所在版块的核心商圈。➢此次的上海市场加码，或是华润为了追赶此前因“围标”事件导致禁止在上海拿地而落后的发展时间作加速。（2020年4月，万科、华润、中海因涉嫌围标虹口区嘉兴路街道HK271-01地块遭到处罚，处罚限制中海、华润3年内不能在上海拿地，万科则是2年） 上海晶品购物中心丨8万方 位于静安寺商圈，邻近南京西路，直连静安寺地铁站的地下通道，于2015年正式开业与丰泰地产的合作，是华润与私募基金合作迈出的重要一步，未来双方将进一步加强全国范围内的项目合作 上海浦东新区龙阳四街坊丨10万方 打造集超甲级写字楼群落、低密度总部办公、近10万平方米商业、凯悦高端酒店和精品住宅为一体的新一代超级城市综合体与浦开集团双方携手，打造龙阳超级TOD新商圈 上海国华广场丨16万方 位于“五角场”商圈，最初定位为一站式购物生活MALL，并引入过宜家，后因业绩表现不佳，于2022年6月宣布关闭华润接管后，将定位周边高知高薪的科创办公客群及新江湾城高质居住客群，从项目招商及运营管理上进行全面焕新升级 ⚫购物中心在当下及未来仍然是最大的线下消费流量入口 ⚫购物中心作为线下商业载体的最高级形态尚未体现其应有价值，仍有较大提升空间（渗透率） ⚫商业体客流已恢复至疫情前水平，压抑情绪释放推动节假日客流走高，但商业市场的消费信心需要一定时间兑现 ⚫得益于运营水平与商业规模的双向提升，头部企业率先恢复，释放积极信号；与此同时，行业集中度进一步攀升，对中尾部企业形成更大的发展阻力 购物中心运营新趋势 更具互动感与新奇体验的特色主题活动、数字科技展，成为新的流量入口 *根据赢商tech监测的500+典型项目的天级客流与营销活动周期关联分析，得出各类型活动带来的客流效益。 打造户外运动主题街区，延伸社交场景，提升消费黏性 “主理人文化”浓度越来越高，以”创造性”增强热搜体质，提高网络声量 发展到存量阶段，商业形态发生了变化，从街铺，到百货，再到购物中心，到主题化Mall，进而发展到街区，场景化、体验感越来越强 消费端 品牌端 项目端 作为数字原住民的Z世代成为消费主力，他们追求“个人至上”。互联网虚拟互动的强化，也激发了他们对各种圈子文化的热衷，渴望建立连接、寻求参与和认同的情感反馈。 回归商业，标准化的产品需求线上就可以解决，线下集结了相同爱好、有个性化表达和独特消费体验的主理人品牌自然就成为吸引。而疫情叠加市场等综合因素，消费者更追求非功能性的，愉悦放松、休闲社交、游逛的空间，主理人品牌就成为一个重要的需求承载空间。 青年创业潮兴起，主理人品牌、主理人文化的关注度不断提升，并不断泛化、流行，深受追捧。主理人品牌的魅力在于先锋、个性、小众，在于原创性、独立性、文化性，在于创造圈层认可和社交谈资。在建构与满足消