收入业绩稳健增长，各业务板块利润率修复

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：2.99港元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 3,194 流通股本(百万股) 3,194 市价(港元) 2.99 市值(百万港元) 9,550 流通市值(百万港元) 9,550 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 14,868 17,411 20,362 23,418 26,697 增长率yoy% 18% 17% 17% 15% 14% 净利润（百万元） 548 605 773 955 1,142 增长率yoy% -35% 11% 28% 24% 20% 每股收益（元） 0.17 0.19 0.24 0.30 0.36 每股现金流量 0.22 0.45 0.52 0.63 0.70 净资产收益率 8% 8% 10% 11% 12% P/E 15.8 14.3 11.2 9.1 7.6 P/B 1.2 1.2 1.1 0.9 0.8 备注：股价以2024年3月28日收盘价为准 投资要点 ◼ 2024年3月26日，绿城服务发布2023年业绩公告；公司2023年实现主营业务收入173.93亿元，同比+17.1%，核心经营利润12.96亿元，同比+32.1%；股东应占利润6.05亿，同比+10.6%；董事会建议派发末期股息每股0.150港元。 ◼ 收入业绩稳健增长，盈利能力修复。公司收入的高增因核心业务板块的稳步增长：报告期内，物业服务作为公司最大的收入和利润来源，实现收入111.02亿，占总体收入63.8%，较去年同期的94.46亿增长17.5%；园区服务收入35.69亿，占总收入20.5%，较去年同期增长25.0%；咨询服务收入22.95亿，占总收入13.2%，较去年同期增长11.1%；科技服务收入4.28亿，占总收入的2.5%，同比下降12.6%。毛利率修复：截至报告期末，公司综合毛利率16.8%，较2022年同期增加0.6个百分点，分业务看：物业服务毛利率13.0%较去年同期的12.1%增加0.9个百分点；园区服务毛利率21.5%，较去年同期增加0.7个百分点；咨询服务毛利率23.4%，较去年同期增加0.7个百分点，科技服务毛利率38.7%，较去年同期下降2.2个百分点。此外，截至报告期末，公司销售管理费用率9.30%，较去年同期的9.57%下降0.27个百分点，公司持续优化组织结构，行政开支得到有效的控制。 ◼ 外拓实力强劲，在管面积持续扩大。报告期内，公司新增年饱和营收43.2亿，全国亿元管理区达到32个。截至报告期末公司在管面积4.48亿平，较2022年同期增加16.7%。储备面积是在管面积的重要来源，截至期末公司储备面积达到3.72亿方，较2022年末的3.79亿方下降1.95%，主要受国内房地产市场环境影响，公司对部分非核心城市及存在交付风险的储备项目进行了主动退出，尽管储备面积略有下降，但总量依然充沛，对后续转化为在管面积提供坚实基础。 ◼ 多元业务均有持续增长。报告期内，公司多元业务的子业务也均有可观的增长：园区服务中的园区产品和服务收入12.72亿，同比增加11.7%、居家生活服务5.48亿，同比增加113.5%、园区空间服务2.81亿，同步增加12.3%、物业资产管理服务收入7.78亿，同比增加17.5%、文化教育服务收入6.91亿，同比增加26.1%。同时，咨询服务中的在建物业服务实现收入20.21亿，同比增加11.0%，管理咨询服务实现收入2.74亿，同比增加11.7%。即便受到房地产行业宏观环境的影响，公司的咨询业务也实现了较为稳健的增长。 ◼ 投资建议：绿城服务作为老牌头部物业公司，2023年收入和业绩顶住压力稳健增长，盈利能力基本维持稳定，整体经营回归正轨。考虑到房地产行业下行带来可能的减值我们调整公司2024-2025年EPS至0.24、0.30元/股(前值0.30、0.36元/股)引入2026年EPS预测0.36元/股，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 收入业绩稳健增长，各业务板块利润率修复 绿城服务（2869.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司点评 2024年3月29日 [Table_Industry] -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-02绿城服务恒生指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表：盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表单位:百万人民币利润表单位:百万人民币会计年度20232024E2025E2026E会计年度20232024E2025E2026E现金及现金等价物4,5314,3654,5675,284营业总收入17,41120,36223,41826,697应收款项合计5,2576,2157,1478,148主营业务收入17,39320,35023,40326,679存货674673777886其他营业收入17121518其他流动资产1,6501,8091,8131,887营业总支出16,26518,81421,70624,825流动资产合计12,11213,06214,30416,205营业成本14,48016,83019,42422,144固定资产净额1,039584766694营业开支1,7861,9842,2822,681权益性投资8479321,0251,127营业利润1,1451,5481,7121,872其他长期投资1,2141,3141,4141,514净利息支出2-50-70-90商誉及无形资产2,1893,1564,1085,047权益性投资损益145416080土地使用权089216322其他非经营性损益-205-250-180-100其他非流动资产681715751788非经常项目前利润1,0831,3891,6621,942非流动资产合计5,9706,7908,2809,492非经常项目损益-111-170-170-170资产总计18,08219,85222,58425,697除税前利润9721,2191,4921,772应付账款及票据2,0842,0202,3312,657所得税256317388461短期借贷及长期借贷当期到期部分290262626少数股东损益111130149170其他流动负债6,1837,2798,3979,573持续经营净利润6057729551,141流动负债合计8,5579,32510,75412,256非持续经营净利润0000长期借贷23232323净利润6057739551,142其他非流动负债1,2761,3761,5761,876优先股利及其他调整项0000非流动负债合计1,2991,3991,5991,899归属普通股东净利润6057739551,142负债总计9,85610,72412,35314,155EPS（按最新股本摊薄）0.190.240.300.36归属母公司所有者权益7,4068,1789,13310,275少数股东权益8209491,0981,268主要财务比率股东权益总计8,2259,12810,23111,543会计年度20232024E2025E2026E负债及股东权益总计18,08219,85222,58425,697成长能力营业收入增长率17.1%17.0%15.0%14.0%现金流量表单位:百万人民币归属普通股东净利润增长率10.6%27.7%23.6%19.6%会计年度20232024E2025E2026E获利能力经营活动现金流1,4361,6732,0062,223毛利率16.8%17.3%17.0%17.0%净利润6057739551,142净利率3.5%3.8%4.1%4.3%折旧和摊销520624749899ROE8.3%9.9%11.0%11.8%营运资本变动-1,616-1310483ROA3.5%4.1%4.5%4.7%其他非现金调整1,927289199100偿债能力投资活动现金流-378-2,419-2,429-2,440资产负债率54.5%54.0%54.7%55.1%资本支出-503-2,200-2,200-2,200流动比率1.41.41.31.3长期投资减少273-185-193-202速动比率1.31.31.31.2少数股东权益增加-46000每股指标（元）其他长期资产的减少/(增加)-102-34-36-38每股收益0.190.240.300.36融资活动现金流-717580625934每股经营现金流0.450.520.630.70借款增加-20-26400每股净资产2.322.562.863.22股利分配-434-434-286-353估值比率普通股增加0000P/E14.311.29.17.6其他融资活动产生的现金流量净额-2621,2799111,287P/B1.21.10.90.8 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 分析师承诺： 负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明: 1、本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股、美股等海外市场及其证券的个人理解。 2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。 3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公 开、权威、合规渠道。 4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形 式的利益关联。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开