凤凰股份：凤凰股份2023年年度报告全文

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2024年3月28日经公司第九届董事会第二次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层分析与讨论”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................31第五节环境与社会责任...............................................................................................................43第六节重要事项...........................................................................................................................44第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................54第八节优先股相关情况...............................................................................................................60第九节债券相关情况...................................................................................................................60第十节财务报告...........................................................................................................................61 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、上年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项；2、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较年初下降较大，本年出售持有的华夏ETF基金确认收益；致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度增长。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：上年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项，致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年有大幅度增长。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：1、上年通过招拍挂成功竞得凤凰紫金和旭府项目地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大；2、本年镇江凤凰和颐居项目和凤凰紫金和旭府项目开盘销售，销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅增长；综合致使经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。 基本每股收益变动的主要原因：同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的原因：同“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2023年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.48万平方米。 1.南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本年实际投资额为17,826.86万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目已全部开工，正在进行建筑主体施工、建筑外立面幕墙施工、室内精装修等施工。其中的6栋住宅楼计划于2024年底前完成竣工验收工作。2023年11月29日，项目首次开盘销售，2023年12月29日项目二次开盘销售。2023年住宅累计签约面积4,303.21平方米，签约金额23,379.87万元。 2.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本年实际投资额为21,034.65万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2023年12月31日，14栋多层住宅完成竣工验收并实现一期集中交付入住；5栋多层、1栋小高层及6栋高层完成主体结构封顶，二次结构、外立面工程施工完成，正在进行外门窗及公区装修施工；4栋单体配套用房（配电房、水泵房）已施工完成，其中29#楼已竣工验收与一期同步交付，其他楼栋待二期同步验收交付。2022年12月9日，项目首次开盘销售。2023年住宅累计签约面积27,223.54平方米，签约金额31,795.21万元。 3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元，本年实际投资额为2,780.00万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目四个组团已全部竣工交付。活动中心总面积5,797.46平方米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用（公司办公、物业办公、售楼处）；康复中心总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收。目前康复中心、活动中心正在办理不动产权证。2023年住宅累计签约面积1602.36平方米，签约金额5505.59万元。 （二）公司项目去库存销售情况 2023年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2023年各项目累计实现销售面积39,836.38平方米，累计实现签约销售额66,934.07万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约23,379.87万元，目前在售住宅面积16,940.88平方米；镇江和颐居项目累计签约31,795.21万元，目前在售住宅面积127,614.25平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约5,593.79万元，目前在售住宅面积5,046.94平方米；泰兴项目累计签约1,751.44万元，剩余住宅商业可售面积1,442.82平方米；盐城项目累计签约1,248.88万元，剩余商业办公可售面积65,944.88平方米；南通项目累计签约1,084.26万元，剩余办公可售面积21,297.4平方米；镇江凤凰和润项目累计签约350.25万元，剩余商业可售面积3,624.00平方米；合肥项目累计签约1,730.37万元，剩余办公可售面积68,776.82平方米。 （三）积极推进健康养老产业的试点 公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推进养老产业试点项目的建设工作。公司在江苏宜兴重点打造的健康养老地产试点项目——凤凰怡然居，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心等养老产业配套服务与设施，其中康复中心于2024年1月30日通过竣工验收；活动中心于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用（公司办公、物业办公、售楼处）。目前康复中心、活动中心正在办理不动产权证。 （四）持续保持规范治理的良好态势 公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。 二、报告期内公司所处行业情况 2