凤凰股份：凤凰股份2023年年度报告全文

2023年年度报告 1 / 204 公司代码：600716 公司简称：凤凰股份 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2023年年度报告 2023年年度报告 2 / 204 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2024年3月28日经公司第九届董事会第二次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层分析与讨论”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 2023年年度报告 3 / 204 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 31 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43 第六节 重要事项........................................................................................................................... 44 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 54 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 60 第十节 财务报告........................................................................................................................... 61 备查文件目录 （一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报告。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 2023年年度报告 4 / 204 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司 凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司 公司的中文简称 凤凰股份 公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited 公司的外文名称缩写 Phoenix Property 公司的法定代表人 王译萱 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 毕胜 白帮武 联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 电话 025-83566267 025-83566283 传真 025-83566267 025-83566299 电子信箱 fhzy@ppm.cn Baibw@ppm.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 www.fhzy.cn 电子信箱 fhzy@ppm.cn 四、 信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.cn 公司年度报告备置地点 公司证券法务部 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 2023年年度报告 5 / 204 A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 江苏省南京市建邺区嘉陵江东街8号综合体B4栋2单元17-18层 签字会计师姓名 高民、钱辰 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2023年 2022年 本期比上年同期增减(%) 2021年 营业收入 646,586,503.55 607,557,578.00 6.42 441,032,200.29 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 646,583,423.55 607,550,843.00 6.42 441,008,909.29 归属于上市公司股东的净利润 7,671,512.55 -391,356,525.48 不适用 35,295,334.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -11,167,225.72 -349,731,665.96 不适用 29,237,645.96 经营活动产生的现金流量净额 56,955,520.84 -2,538,149,578.83 不适用 -127,182,248.91 2023年末 2022年末 本期末比上年同期末增减（%） 2021年末 归属于上市公司股东的净资产 5,133,200,242.77 5,118,993,503.96 0.28 5,769,144,988.94 总资产 7,900,859,028.13 8,138,867,729.71 -2.92 7,865,394,160.71 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2023年 2022年 本期比上年同期增减(%) 2021年 基本每股收益（元／股） 0.0082 -0.4181 不适用 0.0377 稀释每股收益（元／股） 0.0082 -0.4181 不适用 0.0377 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） -0.0119 -0.3736 不适用 0.0312 加权平均净资产收益率（%） 0.15 -7.19 增加7.34个百分点 0.61 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -0.22 -6.42 增加6.2个百分点 0.50 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 2023年年度报告 6 / 204 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、上年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项；2、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较年初下降较大，本年出售持有的华夏ETF基金确认收益；致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度增长。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：上年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项，致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年有大幅度增长。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：1、上年通过招拍挂成功竞得凤凰紫金和旭府项目地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大；2、本年镇江凤凰和颐居项目和凤凰紫金和旭府项目开盘销售，销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅增长；综合致使经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。 基本每股收益变动的主要原因：同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的原因：同“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因”。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 215,754,310.29 23,113,126.48 40,969,713.81 366,749,352.97 归属于上市公司股东的净利润 40,675,130.70 -7,887,745.98 13,352,786.19 -38,468,658.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 35,151,315.38 -3,885,274.56 -3,981,320.13 -38,451,9