沙河股份：2023年年度报告

2023年年度报告 2024-08 2024年3月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长陈勇、总经理杨岭及会计机构负责人（会计主管人员）王瑞华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形 是□否 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 《证券时报》和巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以242,046,224为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.16元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................................................................22第五节环境和社会责任.............................................................................................................................................................38第六节重要事项...........................................................................................................................................................................39第七节股份变动及股东情况....................................................................................................................................................43第八节优先股相关情况.............................................................................................................................................................48第九节债券相关情况..................................................................................................................................................................49第十节财务报告...........................................................................................................................................................................50 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）其他有关资料。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况 2023年，我国国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。 2023年，中国房地产市场持续底部调整，房地产政策由稳定转向宽松。上半年，中央未推出实质性刺激政策，而是明确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政策相继出台，包括降低首付、降低利率、支持认房不认贷、延迟置换税收等措施；在供给端，继续推出一系列纾困措施，如继续执行“金融16条”、实施“三个不低于”、建立“房企白名单”等。 （二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况 2023年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。 2023年，深圳市出台了二手房“带押过户”、银行贷款不与二手房指导价挂钩、认房不认贷、二手房首付调至4成等一系列房地产宽松政策。2023年，深圳市房地产供应规模大幅提升，但成交下降。全市商品住宅新批共55,267套，新批面积560万平方米，同比增长39.4%；商品住宅共成交36,311套，成交面积319万平方米，同比下降6.8%；商品住宅网签均价62,907元/平方米，同比下跌10.4%。2023年，深圳市库存量为518万平方米，去化周期为20.0个月。 2023年，长沙市房地产政策相对宽松，房地产市场温和复苏，高品质、改善性和大户型住宅畅销支撑房价微涨。2023年，长沙市内五区商品住宅供应722.06万平方米、成交面积628.77万平方米、成交均价14,500元/平方米，同比供应量持平、成交面积增长4.1%、成交均价上涨5.2%。2023年，长沙市内五区普通住宅库存量755万平方米，去化周期13个月。 （三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响 2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。此前房企高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已不再适应新形势；同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，居民购房的动力大幅减弱。2023年，全国房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，同比下降7.2%；商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%；2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%。 面对房地产市场的新形势，中央强调，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2024年，随着房地产利好政策持续释放，居民的市场信心和购房预期将得到恢复，房地产市场也将稳步恢复。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务情况 沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。 2023年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。 （二）市场地位及竞争优势 自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业·堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。 公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。 （三）面临的主要风险及应对措施 1.风险和问题 我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。 2023年，房地产市场进入调整期，行业逻辑正在改