新城控股：新城控股2023年年度报告

公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2023年度财务报表出具了带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，公司董事会、监事会对2023年度财务报表非标准审计意见涉及事项进行了专项说明，详见公司同日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的专项说明全文。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2023年度实现归属于母公司股东的净利润为737,102,713元；截至2023年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币7,610,211,425元。根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》《公司章程》《新城控股集团股份有限公司股东分红回报规划（2023年-2025年）》等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司拟定的2023年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.....................................................................................................................11第四节公司治理.....................................................................................................................................53第五节环境与社会责任.........................................................................................................................67第六节重要事项.....................................................................................................................................69第七节股份变动及股东情况...............................................................................................................101第八节优先股相关情况.......................................................................................................................107第九节债券相关情况...........................................................................................................................108第十节财务报告...................................................................................................................................116 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降47.12%，主要系：1、受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转毛利金额较上年同期有所减少；2、对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致报告期内公司所得税费用较上年同期大幅增加。 报告期经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降30.11%，主要系报告期内公司签约金额下降导致销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期减少较多。 报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降57.73%，主要系公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期有较大幅度的减少。 报告期基本每股收益较上年同期下降46.77%，主要系公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期有较大幅度的减少。 报告期稀释每股收益较上年同期下降46.77%及扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期下降56.25%,主要系公司基本每股收益较上年同期有较大幅度的减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，在行业新周期的背景下，全体新城人聚势砺行，携手共进，经历了风雨洗礼，感受了风雨同舟。公司凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保项目如期交付。在这信用事件频发的时代，公司用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记录，为市场和投资者注入信心。 公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。根据中国指数研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第10位和第18位。报告期内，公司实现812.1亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为107%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。 自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2023年，面对在建项目多、体量大，尤其在项目销售放缓的行业大背景下，公司流动性承压，保交付压力加大。面对重重困难，公司上下齐心，共同努力，深入落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超14万套物业，2,210万平方米面积的交付，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由全国工商联房地产商会和中国节能协会碳中和专业委员会指导的2023不动产行业高质量发展峰会暨超级产品力&服务力年度大会中斩获“2023中国房企超级产品力TOP20”， 同时获得“2023全国优居100项目”、“2023全国优秀产品体系”、“2023全国优秀商业产品线”、“2023全国十大优质精选作品”、“2023全国十大绿色低碳项目”等多个殊荣。 公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入，攻坚克难，力保22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，14座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座代管项目的精彩焕新不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商业输出能力。截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1,499.11万平方米，出租率达96.48%。 2023年，市场渐进性复苏，消费预期低靡，零售业消费动能不足。作为为数不多的全国性规模商业地产企业，新城商业在逆境中多举措提振消费活力，实现逆势增长，商场规模持续增长、经营收入稳步提升、体系建设持续迭新。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长13.17%，对公司业绩贡献进一步提高。 报告期内，公司举办