卸下应收包袱，有望扭亏为盈

2024年3月27日，公司发布2023年业绩：实现营收49.8亿元， 同比-0.51%；实现归母净亏损9.51亿元，而2022年同期为归母 净亏损18.19亿元。 23年业绩不及预期，24年卸下包袱轻装上阵。公司2023年营收 略低于预期，主要由于公司退出部分低效项目，在管面积增速下降，导致物管服务收入增速放缓。归母净利润仍处于亏损状态，主要由于公司考虑金科集团最新经营情况，再次对其未偿的应收账款计提减值拨备。截至2023年末，金融资产减值亏损净额约 14.71亿元。本次计提后，公司应收款项主要为第三方小业主的物业费，因此2024年公司业绩有望轻装上阵。 港币(元)成交金额(百万元) 物业管理服务提质增效，收缴率提升。截至2023年末，公司在管 面积2.68亿方，同比+5.14%；合约面积3.51亿方，同比-2.49%。 2023年公司为提升经营效率，优化物业组合，终止在管面积0.36 230328 亿方，终止合约面积0.43亿方，均较2022年有所提升。2023年物管服务小业主收缴率稳步提升3.1pct至91.2%，同时平均物管费单价维持2.18元每平每月（2022年为2.2元每平每月）。 本地生活服务调结构，聚焦餐食服务作为第二增长点。2023年公 司本地生活服务收入5.14亿元，同比+5.3%，其中餐食服务收入 3.44亿元，同比+73.8%，收入占比达67.0%，同比提升26.4个百分点。公司将餐食服务作为未来增长的核心业务，目前已建立差异化多品牌矩阵，叠加物管形成协同效应年内物管服务+团餐服务联合中标项目超10个，具备较强的竞争力及市场外拓能力。 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 70 60 50 40 30 20 10 230628 230928 231228 0 成交金额金科服务 考虑到公司应收充分减值及最新业务情况，我们预计2024-26年归母净利润扭亏为盈，分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元，2025-26年同比增速分别为+7.6%、+6.8%。由于公司已连续两年充分计提应收减值，今年随着各业务调整到位，有望重回稳健增长轨道，维持“买入”评级。公司股票现价（3月27日收盘价）对应2024-26年PE分别为9.2x、8.6x和8.0x。 餐食服务发展不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 图表1：2018-2023收入及同比增速图表2：2018-2023归母净利润及同比增速 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 201820192020202120222023 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000 150% 201820192020202120222023 100% 50% 0% -50% -100% -150% -200% -250% -300% 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2023管理费用率、销售费用率、毛利率图表4：2018-2023净现金 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0.24%0.13%0.05%0.05%0.09%0.04% 201820192020202120222023 毛利润率管理费用率销售费用率 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 0% 201820192020202120222023 -100% -200% -300% -400% -500% -600% 净现金（百万元，左轴）同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所注：净现金=现金及现金等价物-短期借款-长期借款 图表5：2018-2023应收账款周转天数图表6：2018-2023在管面积和合约面积走势 140 120 100 80 60 40 20 0 201820192020202120222023 应收账款周转天数 400 350 300 250 200 150 100 50 0 201820192020202120222023 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴） 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 - 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款采用期末值，天数取365天来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 5,968 5,005 4,980 5,292 5,620 5,969 货币资金 4,922 3,070 2,906 3,307 3,828 4,306 增长率 77.7% -16.1% -0.5% 6.3% 6.2% 6.2% 应收款项 4,210 2,436 1,722 1,865 1,944 2,102 主营业务成本 4,122 4,062 4,052 4,338 4,613 4,911 存货 23 30 28 29 30 31 %销售收入 69.1% 81.2% 81.4% 82.0% 82.1% 82.3% 其他流动资产 301 814 1,011 1,022 1,032 1,044 毛利 1,846 943 928 954 1,007 1,058 流动资产 9,456 6,350 5,667 6,223 6,834 7,483 %销售收入 30.9% 18.8% 18.6% 18.0% 17.9% 17.7% %总资产 90.6% 76.0% 74.0% 75.7% 77.3% 78.8% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 47 180 188 188 188 188 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 90 164 162 165 168 170 销售费用 3 5 2 2 2 3 %总资产 0.9% 2.0% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8% %销售收入 0.1% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 733 687 871 876 881 886 管理费用 481 558 603 582 590 597 非流动资产 984 2,007 1,990 1,998 2,006 2,013 %销售收入 8.1% 11.1% 12.1% 11.0% 10.5% 10.0% %总资产 9.4% 24.0% 26.0% 24.3% 22.7% 21.2% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 10,439 8,357 7,657 8,222 8,840 9,496 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 1,362 381 324 370 414 459 应付款项 610 839 1,124 1,221 1,341 1,465 %销售收入 22.8% 7.6% 6.5% 7.0% 7.4% 7.7% 其他流动负债 1,906 1,925 2,249 2,388 2,533 2,688 财务费用 -25 -39 -148 -152 -159 -165 流动负债 2,516 2,764 3,373 3,609 3,875 4,153 %销售收入 -0.4% -0.8% -3.0% -2.9% -2.8% -2.8% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 193 192 187 187 187 187 负债 2,710 2,956 3,560 3,796 4,062 4,340 投资收益 4 2 12 12 12 12 普通股股东权益 7,657 5,327 4,078 4,396 4,739 5,104 %税前利润 0.3% -0.1% -1.1% 1.7% 1.6% 1.5% 其中：股本 653 653 639 639 639 639 营业利润 1,318 -1,750 -1,018 522 574 623 未分配利润 7,004 4,674 3,438 3,757 4,099 4,465 营业利润率 22.1% -35.0% -20.4% 9.9% 10.2% 10.4% 少数股东权益 73 74 19 29 40 51 营业外收支 负债股东权益合计 10,439 8,357 7,657 8,222 8,840 9,496 税前利润 1,321 -2,001 -1,120 684 736 785 利润率 22.1% n.a n.a 12.9% 13.1% 13.2% 比率分析 所得税 244 -161 -138 137 147 157 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 18.5% n.a n.a 20.0% 20.0% 20.0% 每股指标 净利润 1,077 -1,840 -982 547 588 628 每股收益 1.62 -2.79 -1.49 0.86 0.93 0.99 少数股东损益 20 -21 -31 10 11 11 每股净资产 11.73 8.16 6.38 7.05 7.60 8.18 归属于母公司的净利润 1,057 -1,819 -951 537 578 617 每股经营现金净流 0.68 0.60 0.71 0.86 1.08 1.04 净利率 17.7% n.a n.a 10.1% 10.3% 10.3% 每股股利 0.65 0.00 0.00 0.35 0.35 0.35 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 13.81% -34.14% -23.32% 12.22% 12.19% 12.09% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 10.13% -21.76% -12.42% 6.53% 6.54% 6.50% 净利润 1,057 -1,819 -951 537 578 617 投入资本收益率 14.37% 6.48% 6.94% 6.68% 6.94% 7.12% 少数股东损益 20 -21 -31 10 11 11 增长率 非现金支出 212 2,052 0 -142 -141 -141 主营业务收入增长率 77.69% -16.14% -0.51% 6.27% 6.19% 6.21% 非经营收益 EBIT增长率 79.28% -72.04% -14.88% 13.98% 12.15% 10.65% 营运资金变动 -847 92 0 82 175 108 净利润增长率 71.18% -272.02% 47.70% 156.47% 7.60% 6.77% 经营活动现金净流 445 393 451 539 674 647 总资产增长率 22.07% -19.95% -8.37% 7.37% 7.52% 7.42% 资本开支 -65 -94 0 -70 -70 -70 资产管理能力 投资 -212 -1,561 0 0 0 0 应收账款周转天数 92.6 125.8 109.4 109.4 109.4 109.4 其他 -1,021 -100 -270 162 162 162 存货周转天数 1.7 2.3 2.6 2.4 2.3 2.3 投资活动现金净流 -1,299 -1,755 -270 92 92 92 应付账款周转天数 38.8 6