经营基本面修复，高利率环境影响分派

de＃经营基本面修复，高利率环境影响分派＃createTime1＃ 无评级 2024年03月10日 投资要点 ＃summary＃⚫2023A融资成本上涨侵蚀每基金单位分派：2023A，越秀房产信托基金实现经营收入20.87亿元，同比增长11.4%；实现物业收入净额14.75亿元，同比增长8.8%，对应NPI Margin为70.7%；每基金单位分派0.0844元，同比下降25.5%，主要因受美联储加息以及人民币利率下降的影响令融资成本大幅增长；对应2023年12月31日收市价，每基金单位分派的收益率约为7.33%，同比增加0.7个百分点。 ⚫优化租户结构，写字楼业态收入略下滑：2023A，公司写字楼业态实现经营收入12.04亿元，同比下跌5.6%，占总经营收入的58%；尽管受到市场供给增加但需求不足的影响，除城建大厦外，写字楼物业期末出租率均有下滑，但公司通过优化租户结构、丰富产品类型等方式稳定续租率，其中核心物业广州IFC写字楼、越秀金融大厦的续租率分别达77.7%和77.6%。 ⚫受益于疫后出行复苏，酒店公寓量平均房价超越疫情前水平：2023A，公司酒店及公寓实现经营收入5.36亿元，同比增长52.8%，占总经营收入的26%；其中广州四季酒店和国金雅诗阁公寓平均入住率分别同比增加23.5和3.1个百分点至79.9%和90.2%，平均房价分别同比增长32.6%和11.3%，均创开业以来新高。 ＃relatedReport＃相关报告 ⚫专业市场引入原创设计师品牌，出租率实现近三年峰值：2023A，专业市场白马大厦实现经营收入1.84亿元，同比增长97.1%，占总经营收入的9%，出租率同比提升14.6个百分点至95.8%，为近三年峰值，得益于引入15家原创设计师品牌进驻“中国原创设计品牌基地”。 ⚫零售商场销售额稳步回升：随着客流恢复，商场经营稳步回升，2023A公司零售商场实现经营收入1.54亿元，同比增长5.9%，占总经营收入的8%；其中广州国金天地、广州VT101和武汉星汇维港全年销售额分别同比增长21%、28%和18%。 ＃emailAuthor＃分析师： ⚫若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降：受美联储加息影响，2023A，公司融资成本同比增长61.4%至9.25亿元。面对高利率环境，公司积极调整融资结构，以低利率人民币融资置换港元融资，截至2023年末，公司人民币融资同比提升33个百分点至39%；平均融资成本率约为4.74%，较2022年末下降0.09个百分点；公司2023A的平均付息率较2022A仅增加155bps至4.6%，该增幅小于Hibor(1M)的增幅。若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降。 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 ⚫我们的观点：虽然公司经营收入保持回升趋势，但受美联储加息影响，高利率环境下公司的融资成本大幅增长，令每基金单位分派绝对值下滑。我们认为若下半年美联储开启降息，公司融资成本有望下降，在经营基本面稳定回升的前提下，公司2024年每基金单位分派有望提升。 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ⚫风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。 报告正文 2023A融资成本上涨侵蚀每基金单位分派：2023A，越秀房产信托基金实现经营收入20.87亿元，同比增长11.4%；实现物业收入净额14.75亿元，同比增长8.8%，对应NPI Margin为70.7%；每基金单位分派0.0844元，同比下降25.5%，主要因受美联储加息的影响令融资成本大幅增长；对应2023年12月31日收市价，每基金单位分派的收益率约为7.33%，同比增加0.7个百分点。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 优化租户结构，写字楼业态收入略下滑：2023A，公司写字楼业态实现经营收入12.04亿元，同比下跌5.6%，占总经营收入的58%；尽管受到市场供给增加但需求不足的影响，除城建大厦外，写字楼物业期末出租率均有下滑，但公司通过优化租户结构、丰富产品类型等方式稳定续租率，其中核心物业广州IFC写字楼、越秀金融大厦的续租率分别达77.7%和77.6%。 受益于疫后出行复苏，酒店公寓量平均房价超越疫情前水平：2023A，公司酒店及公寓实现经营收入5.36亿元，同比增长52.8%，占总经营收入的26%；其中广州四季酒店和国金雅诗阁公寓平均入住率分别同比增加23.5和3.1个百分点至79.9%和90.2%，平均房价分别同比增长32.6%和11.3%，均创开业以来新高。 专业市场引入原创设计师品牌，出租率实现近三年峰值：2023A，专业市场白马大厦实现经营收入1.84亿元，同比增长97.1%，占总经营收入的9%，出租率同比提升14.6个百分点至95.8%，为近三年峰值，得益于引入15家原创设计师品牌进驻“中国原创设计品牌基地”。 零售商场销售额稳步回升：随着客流恢复，商场经营稳步回升，2023A公司零售商场实现经营收入1.54亿元，同比增长5.9%，占总经营收入的8%；其中广州国金天地、广州VT101和武汉星汇维港全年销售额分别同比增长21%、28%和18%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降：受美联储加息影响，2023A，公司融资成本同比增长61.4%至9.25亿元。面对高利率环境，公司积极调整融资结构，以低利率人民币融资置换港元融资，截至2023年末，公司人民币融资同比提升33个百分点至39%；平均融资成本率约为4.74%，较2022年末下降0.09个百分点；公司2023A的平均付息率较2022A仅增加155bps至4.6%，该增幅小于Hibor(1M)的增幅。若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 我们的观点：虽然公司经营收入保持回升趋势，但受美联储加息影响，高利率环境下公司的融资成本大幅增长，令每基金单位分派绝对值下滑。我们认为若下半年美联储开启降息，公司融资成本有望下降，在经营基本面稳定回升的前提下，公司2024年每基金单位分派有望提升。 风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。投资评级说明 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiang Road & Bridge Construction Development CoLtd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、Chouzhou International Investment Ltd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、China Cinda 2020 I Management Ltd、成都银行股份有限公司、成都新津城市产业发展集团有限公司、滁州经济技术开发总公司、珠海华发集团有限公司、华发投控2022年第一期有限公司、乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营(集团)有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、漳州市交通发展集团有限公司、泰州医药城控股集团有限公司、南洋商业银行有限公司、平安国际融资租赁有限公司、上海银行杭州分行、湖州南浔振浔污水处理有限公司、杭州银行绍兴分行、北京银行股份有限公司杭州分行、湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司、江苏银行扬州分行、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、Taishan City Investment Co.,Ltd.、益阳市赫山区发展集团有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司、高密市交运天然气有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、国贸控股（香港）投资有限公司、中国国新控股有限责任公司、国晶资本(BVI)有限公司、中原资产管理有限公司、中原大禹国际(BVI)有限公司、中国国际金融（国际）有限公司、CICC Hong Kong Finance 2016 MTN Limited、南京溧水经济技术开发集团有限公司、溧源国际有限公司、多想云控股有限公司、成都中法生态园投资发展有限公司、桐庐县国有资产投资经营有限公司、润歌互动有限公司、政金金融国际（BVI）有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、百德医疗投资控股有限公司、江苏省溧阳高新区控股集团有限公司、江苏中关村控股集团（国际）有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、连云港港口集团、山海（香港）国际投资有限公司、漳州圆山发展有限公司、镇江交通产业集团有限公司、Higher KeyManagement Limited、广州产业投资基金管理有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、恒源国际发展有限公司、建发国际集团、湖州燃气股份有限公司、新奥天然气股份有限公司、新奥能源控股有限公司、四海国际投资有限公司、商丘市发展投资集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、交运燃气有限公司、中南高科产业集团有限公司、中国景大教育集团控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、重庆农村商业银行股份有限公司、重庆市万盛工业园区开发建设有限公司、Zhejiang Boxin BVI Co Ltd.、湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、厦门国际投资有限公司、无锡市太湖新城资产经营管理有限公司、江苏句容投资集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、高邮市建设投资发展集团有限公司、Gaoyou Construction Investment Development（BVI）Co.,Ltd.、YiBright International Limited、临沂城市建设投资集团有限公司、云南省能源投资集团有限公司、Yunnan Energy InvestmentOverseas Finance Company Limited、杭州钱塘新区建设投资集团有限公司、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司、CMSInternational Gemstone Limited.、招商证券国际有限公司、中国光大银行、台州市城市建设投资发展集团有限公司、合肥市产业投资控股（集团）有限公司、XianJin Industry Investment Company Limited、SDOE Development I Company Limited、山东海洋集团有限公司、孝感市高创投资有