经营基本面修复，高利率环境影响分派

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 无评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 市场数据日期 2024.03.08 收盘价（港元） 1.01 总股本（亿股） 49.16 总市值（亿港元） 50 基金单位持有人应占资产净值（亿元） 156.33 总资产（亿元） 438.46 每基金单位持有人应占资产净值(元) 3.18 数据来源：Wind，公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 00405 .HK ＃dyCompany＃ 越秀房产信托基金 ＃title＃ 经营基本面修复，高利率环境影响分派 ＃createTime1＃ 2024年03月10日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 2023A融资成本上涨侵蚀每基金单位分派：2023A，越秀房产信托基金实现经营收入20.87亿元，同比增长11.4%；实现物业收入净额14.75亿元，同比增长8.8%，对应NPI Margin为70.7%；每基金单位分派0.0844元，同比下降25.5%，主要因受美联储加息以及人民币利率下降的影响令融资成本大幅增长；对应2023年12月31日收市价，每基金单位分派的收益率约为7.33%，同比增加0.7个百分点。 ⚫ 优化租户结构，写字楼业态收入略下滑：2023A，公司写字楼业态实现经营收入12.04亿元，同比下跌5.6%，占总经营收入的58%；尽管受到市场供给增加但需求不足的影响，除城建大厦外，写字楼物业期末出租率均有下滑，但公司通过优化租户结构、丰富产品类型等方式稳定续租率，其中核心物业广州IFC写字楼、越秀金融大厦的续租率分别达77.7%和77.6%。 ⚫ 受益于疫后出行复苏，酒店公寓量平均房价超越疫情前水平：2023A，公司酒店及公寓实现经营收入5.36亿元，同比增长52.8%，占总经营收入的26%；其中广州四季酒店和国金雅诗阁公寓平均入住率分别同比增加23.5和3.1个百分点至79.9%和90.2%，平均房价分别同比增长32.6%和11.3%，均创开业以来新高。 ⚫ 专业市场引入原创设计师品牌，出租率实现近三年峰值：2023A，专业市场白马大厦实现经营收入1.84亿元，同比增长97.1%，占总经营收入的9%，出租率同比提升14.6个百分点至95.8%，为近三年峰值，得益于引入15家原创设计师品牌进驻“中国原创设计品牌基地”。 ⚫ 零售商场销售额稳步回升：随着客流恢复，商场经营稳步回升，2023A公司零售商场实现经营收入1.54亿元，同比增长5.9%，占总经营收入的8%；其中广州国金天地、广州VT101和武汉星汇维港全年销售额分别同比增长21%、28%和18%。 ⚫ 若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降：受美联储加息影响，2023A，公司融资成本同比增长61.4%至9.25亿元。面对高利率环境，公司积极调整融资结构，以低利率人民币融资置换港元融资，截至2023年末，公司人民币融资同比提升33个百分点至39%；平均融资成本率约为4.74%，较2022年末下降0.09个百分点；公司2023A的平均付息率较2022A仅增加155bps至4.6%，该增幅小于Hibor(1M)的增幅。若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降。 ⚫ 我们的观点：虽然公司经营收入保持回升趋势，但受美联储加息影响，高利率环境下公司的融资成本大幅增长，令每基金单位分派绝对值下滑。我们认为若下半年美联储开启降息，公司融资成本有望下降，在经营基本面稳定回升的前提下，公司2024年每基金单位分派有望提升。 ⚫ 风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2020A 2021A 2022A 2023A 营业收入(百万元) 1,759 1,796 1,873 2,087 同比增长(%) -14.5 2.1 4.2 11.4 物业收入净额(百万元) 1,323 1,298 1,356 1,475 同比增长(%) -11.5 -1.8 4.4 8.8 NPI Margin(%) 75.2 72.3 72.4 70.7 每基金单位盈利（元） 0.178 0.203 -0.120 0.001 每基金单位分派(元) 0.20 0.20 0.11 0.08 每基金单位分派收益率(%) 6.07 7.59 6.63 7.33 来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(无评级) 报告正文 2023A融资成本上涨侵蚀每基金单位分派：2023A，越秀房产信托基金实现经营收入20.87亿元，同比增长11.4%；实现物业收入净额14.75亿元，同比增长8.8%，对应NPI Margin为70.7%；每基金单位分派0.0844元，同比下降25.5%，主要因受美联储加息的影响令融资成本大幅增长；对应2023年12月31日收市价，每基金单位分派的收益率约为7.33%，同比增加0.7个百分点。 图1、公司历年每基金单位分派 图2、公司历年截至报告期末的年化分派收益率 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 优化租户结构，写字楼业态收入略下滑：2023A，公司写字楼业态实现经营收入12.04亿元，同比下跌5.6%，占总经营收入的58%；尽管受到市场供给增加但需求不足的影响，除城建大厦外，写字楼物业期末出租率均有下滑，但公司通过优化租户结构、丰富产品类型等方式稳定续租率，其中核心物业广州IFC写字楼、越秀金融大厦的续租率分别达77.7%和77.6%。 受益于疫后出行复苏，酒店公寓量平均房价超越疫情前水平：2023A，公司酒店及公寓实现经营收入5.36亿元，同比增长52.8%，占总经营收入的26%；其中广州四季酒店和国金雅诗阁公寓平均入住率分别同比增加23.5和3.1个百分点至79.9%和90.2%，平均房价分别同比增长32.6%和11.3%，均创开业以来新高。 专业市场引入原创设计师品牌，出租率实现近三年峰值：2023A，专业市场白马大厦实现经营收入1.84亿元，同比增长97.1%，占总经营收入的9%，出租率同比提升14.6个百分点至95.8%，为近三年峰值，得益于引入15家原创设计师品牌进驻“中国原创设计品牌基地”。 零售商场销售额稳步回升：随着客流恢复，商场经营稳步回升，2023A公司零售商场实现经营收入1.54亿元，同比增长5.9%，占总经营收入的8%；其中广州国金天地、广州VT101和武汉星汇维港全年销售额分别同比增长21%、28%和18%。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(无评级) 图3、各业态物业组合经营收入 图4、2023A物业组合经营收入贡献 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降：受美联储加息影响，2023A，公司融资成本同比增长61.4%至9.25亿元。面对高利率环境，公司积极调整融资结构，以低利率人民币融资置换港元融资，截至2023年末，公司人民币融资同比提升33个百分点至39%；平均融资成本率约为4.74%，较2022年末下降0.09个百分点；公司2023A的平均付息率较2022A仅增加155bps至4.6%，该增幅小于Hibor(1M)的增幅。若2024下半年美联储开始降息，公司融资成本有望下降。 图5、公司历年平均融资成本率 图6、公司债务结构 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 我们的观点：虽然公司经营收入保持回升趋势，但受美联储加息影响，高利率环境下公司的融资成本大幅增长，令每基金单位分派绝对值下滑。我们认为若下半年美联储开启降息，公司融资成本有望下降，在经营基本面稳定回升的前提下，公司2024年每基金单位分派有望提升。 风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外公司跟踪报告(无评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300指数为基准；北交所市场以北证50指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiang Road & Bridge Construction Development Co Ltd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、Chouzhou International Investment Ltd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、China Cinda 2020