地产行业：“美凯龙系”股债持续下跌，地产行业发展趋势进一步分化

“美凯龙系”股债持续下跌，地产行业发展趋势进一步分化美凯龙系2022年以来，“美凯龙系”两上市和发债主体红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“美凯龙控股”，1528.HK）以及红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称为“美凯龙家居”，601828.SH）股价和部分债券成交价格均持续下降1，两市投资人认可度近期持续下降。股票价格方面，截至10月19日收盘，红星美凯龙A股和H股收盘价分别为4.420元和2.180港元，今年以来累计跌幅分别为48.96%及39.26%，9月以来跌幅分别为11.07%和21.86%。2022年以来美凯龙控股以及美凯龙家居股票市场价格走势情况（单位：元/港元）美凯龙控股和美凯龙家居部分债券价格近期波动情况如下表所示：（单位：元）债券名称10月10日10月11日10月12日10月13日10月14日10月15日10月16日10月17日10月18日10月19日17红星0252.7139.1829.8029.0025.8425.8425.8425.8029.0529.0520美凯龙MTN00181.0081.0079.8079.8079.8079.8079.8079.8079.8073.95目前美凯龙控股和美凯龙家居存续债状况如下表所示:2022年以来，美凯龙控股和美凯龙家居已累计兑付（含付息和回售）4期合计17.00亿元的债券，金额不大，此外，美凯龙家居于2022年8月26日成功发行一只美元债，规模为3.00亿美元。截至目前，“美凯龙系”两主体存续金额为约212.87亿元，2022-2024年到期（含1美凯龙控股为美凯龙家居母公司，持股比例为39.78%。2按照1美元=7.116元人民币计算。主体名称存续人民币债券存续美元债券2022年到期（回售）金额2023年到期（回售）金额2024年到期（回售）金额2025年及以后到期（回售）金额合计当前余额（亿元）只数当前余额（亿美元）只数美凯龙控股155.39100.00035.0048.3041.0931.00155.39美凯龙家居39.69102.5019.056.110.0042.3257.48合计2195.08202.50144.0554.4141.0973.32212.87 回售）债券分别为44.05亿元、54.41亿元和41.09亿元，其余债务均在2025年及以后到期（含回售），整体来看，在当前再融资环境下，2022年内面临的债券偿付压力很大。此外，在标准化债权产品外，仍有较大额度的银行借款等间接融资，流动性压力将进一步增加。具体来看，截至目前美凯龙控股存续债情况：证券代码证券简称证券类别下一行权日到期日期当前余额(亿元)当期票面利率（%）163509.SH20红星03一般公司债-2023-05-2918.307.80175459.SH20红星05一般公司债2022-11-262023-11-2625.006.88175752.SH21红星01一般公司债2023-03-102024-03-1030.007.00137079.SH19红01EB可交换债-2024-05-1441.091.00143345.SH17红星02一般公司债2022-11-072024-11-0710.006.50163128.SH20红星02一般公司债2023-01-212025-01-214.007.20175587.SH20红星07一般公司债2023-12-232025-12-235.007.00156852.SH爱琴海次证监会主管ABS-2037-01-252.000.00156851.SH爱琴海B证监会主管ABS2025-01-252037-01-254.007.00156850.SHPR海A证监会主管ABS2023-01-252037-01-2516.006.00合计----155.39-美凯龙家居存续债情况：证券代码证券简称证券类别下一行权日到期日期当前余额(亿元)当期票面利率（%）102000090.IB20美凯龙MTN001一般中期票据-2023-01-205.005.70155458.SH19红美02一般公司债-2023-06-100.015.35175330.SH20红美03一般公司债2022-10-302023-10-305.006.205454.HK5.2%N20250826海外债-2025-08-262.505.20156486.SHPR红美A1证监会主管ABS-2036-12-1721.045.80156487.SH18红美A2证监会主管ABS-2036-12-172.116.30156488.SH18红美次证监会主管ABS-2036-12-171.000.00081900209.IB19美凯龙ABN001次交易商协会ABN-2037-05-070.100.00169445.SHPR红美A证监会主管ABS2022-12-282038-06-284.055.50169446.SH20红美B证监会主管ABS2023-6-282038-06-281.106.00169447.SH20红美次证监会主管ABS-2038-06-280.300.00合计---57.48-其中，美凯龙家居发行的“20红美03”和美凯龙控股发行的“17红星02”和“20红星05”行权日分别为2022年10月30日、11月7日和11月26日，短期内面临较大的回售压力。据REDD消息，美凯龙控股正与“17红星02”持有人协商，以期对这笔10亿元债券进行展期。“17红星02”截至10月19日净价为29.05元，曾在10月12日触发盘中临时停牌，较年初跌幅20.87%。此外，另一只价格波动较大的债券为将于2023年1月20日到期的“20 eWvWhU8VeWtUkZcZbZcUtUhUdYaYaQaO8OpNqQoMmQiNmMmPlOnNsNbRnMrOuOqRsQuOtRpQ美凯龙MTN001”，截至10月19日净价为73.95元，较年初跌幅19.37%。10月18日，美凯龙控股发布公告称，因公司重大事项存在不确定性，为保护投资者权益，债券“17红星02”和“20红星05”将于10月19日开市起停牌，反应了公司债券存在进一步大幅波动的可能，两主体风险系数进一步增加。主要财务数据方面，2022年上半年美凯龙控股净利润呈现亏损，营业收入较去年同期下降27.00%；美凯龙家居净利润较去年同期减少47.72%，营业收入较去年同期下降7.28%，短期债务占比均有所上升，期末现金及现金等价物余额持续下降。截至2022年年中，母公司美凯龙控股层面的期末现金及现金等价物仅为3.40亿元，母公司层面的短期债务高达114.79亿元，债务压力重，且母公司更多的以股权投资为主，无实际业务，呈现一定的“子强母弱”，因此整体的经营性现金流较少，上半年仅为2.94亿元，融资端也进一步下滑，上半年筹资活动现金流流入规模仅为19.65亿元，创2018年以来的新低。在当前的市场环境下，母公司的融资能力大幅下降。两主体2021年末与2022年6月末相关财务数据如下：主体名称报告期总资产（亿元）资产负债率营业收入（亿元）有息债务（亿元）短期债务占比净利润（亿元）期末现金及现金等价物（亿元）美凯龙控股2022年6月末1,874.8865.56%106.60588.6646.06%-27.2882.162021年末1,937.5664.10%361.28594.0340.02%31.3399.72美凯龙家居2022年6月末1,339.3256.98%69.57431.4633.73%9.7655.942021年末1,351.8857.44%155.13439.6932.72%21.8960.98截至目前，美凯龙控股主要评级变动情况：评级标准评级日期信用评级评级展望变动方向评级机构主体评级2021/3/12A稳定调低中证再评级主体评级2020/12/15AAA稳定首次联合资信主体评级2019/3/28A+稳定首次中证再评级主体评级2018/8/16AAA稳定首次联合评级主体评级2017/6/23AA+稳定调高上海新世纪主体评级2017/3/31AAA稳定调高大公国际主体评级2016/4/27AA-稳定首次中债资信主体评级2016/4/18AA+稳定首次大公国际主体评级2015/7/13AA稳定首次上海新世纪截至目前，美凯龙家居主要评级变动情况：评级标准评级日期信用评级评级展望变动方向评级机构主体评级2022/9/26B-负面调低标准普尔评级服务公司主体评级2022/9/9B观察名单调低惠誉国际信用评级有限公司主体评级2022/5/12B+负面调低标准普尔评级服务公司主体评级2021/2/11BB稳定调低标准普尔评级服务公司 主体评级2020/6/5A+稳定首次中证再评级主体评级2020/3/2AAA稳定首次中诚信国际主体评级2019/4/14BB+稳定调低标准普尔评级服务公司主体评级2019/1/22AA-稳定首次中债资信主体评级2018/7/10AAA稳定首次联合资信主体评级2018/6/20BBB-负面调低标准普尔评级服务公司主体评级2018/5/15AAA稳定首次大公国际主体评级2016/6/3AAA稳定首次中诚信证评主体评级2015/9/29BBB稳定首次标准普尔评级服务公司主体评级2015/7/29AA+稳定调高上海新世纪主体评级2012/6/29AA稳定首次上海新世纪近期外部信用评级调整方面，9月9日，惠誉发布评级报告：将红星美凯龙家居的主体信用评级由“BB”调低至“B”，评级列入负面评级观察名单，主要原因是母公司美凯龙控股11月可回售的35亿债券存在不确定性，此外还有约93亿债券将于一年内到期或回售，其再融资风险有所增加。9月27日，标普将美凯龙家居的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”。标普指出，由于母公司美凯龙控股的负面干预或风险传递，美凯龙家居的融资渠道或将恶化。随着未来两年现金减少和高隐性债务到期，母公司美凯龙控股的流动性风险已增加。而作为母公司的核心子公司，美凯龙家居流动性风险也大幅提升。9月30日及10月17日，应公司要求，惠誉和标普分别撤销了对美凯龙家居集的“B”与“B-”长期发行人信用评级。目前胜遇对美凯龙控股和美凯龙家居评级均为7-（易受不利外部环境影响，弱化其偿债能力），且于2022年8月26日被列为胜遇“橙色”预警名单中（发行人状况持续恶化，违约概率高，信用风险大），此前，胜遇系统已分别于2020年12月和2021年11月将美凯龙控股和美凯龙家居级别由7下调至7-。主体名称日期胜遇等级较上期美凯龙控股2022/6/17-维持2021/9/307-维持2021/5/207-维持2020/12/107-调降2020/11/207调降美凯龙家居2022/6/17-维持2021/11/237-调降2021/9/307维持2021/5/207维持2020/12/107调降整体来看，协商行权展期的行为反应其流动性进一步趋紧，舆论压力和融资环境趋紧可能使“美凯龙系”股债均有进一步继续下跌的风险，同时，股票和债券市场投资人信心的变化 也将对“美凯龙系”带来进一步的新增融资难度。近一月以来，地产行业风波进一步加剧，旭辉控股发生信用违约，美凯龙和俊发集团拟展期，合景泰富、世茂集团、融信集团等债券展期以及金地集团和碧桂园等债券价格大幅波动，此外，卓越商管新发中债增担保债券，雅居乐完成债券兑付，地产行业的发展趋势进一步分化，但复苏仍遥遥无期，此次美凯龙能妥善的处理好短期的债务压力将很大程度的影响整个地产行业复苏的进程。 报告声明1. 。2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因