建发物业港股公司首次覆盖报告：资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 29 建发物业（02156.HK） 2024年03月04日 投资评级：买入（首次） 日期 2024/3/1 当前股价(港元) 3.230 一年最高最低(港元) 5.200/2.840 总市值(亿港元) 45.49 流通市值(亿港元) 45.49 总股本(亿股) 14.08 流通港股(亿股) 14.08 近3个月换手率(%) 5.05 股价走势图 数据来源：聚源 资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期，首次覆盖给予“买入”评级 建发物业成立于1995年6月，是世界500强厦门建发集团下属的物业管理公司。公司目前拥有四条主要业务线，不仅为多业态提供高品质物业服务，还积极开展增值服务拓展业绩增量空间。我们预计公司2023-2025年营收分别为32.0亿元、44.7亿元、59.9亿元，同比增速分别为39.6%、39.8%、34.0%；归母净利润分别为4.2、5.5、7.5亿元，同比增速分别为71.7%、30.0%、35.5%；摊薄后EPS分别为0.30、0.39、0.53元，当前股价对应PE为10.7、8.2、6.1倍。首次覆盖给予“买入”评级。  背靠厦门国资委，股权激励彰显发展信心 公司一直是厦门建发集团成员企业，截至2023年6月30日，建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，持股比例分别为37.7%、22.3%，实际控制人为厦门市国资委。为了实现公司的高质量发展，公司在2021年9月批准施行限制性股份激励计划，共完成发行3530万股公司股份。2023年11月公司公告批准2023年限制性股份激励计划，计划授出最多4000万股限制性股份。  多元业务稳定发展，提质增效成果显著 公司自上市以来业绩持续保持高增态势，2023H1实现主营收入、归母净利润分别为13.7、1.7亿元，同比分别增长37.7%、31.8%。物管业务收入6.5亿元，同比增长约37.6%。增值业务（非业主+社区）营收占比较2019年增长了10.7pct至50%，成为公司第一收入来源。得益于增值业务快速发展，公司盈利能力也再创新高，2023年上半年公司毛利率和净利率分别为25.6%、12.8%，较2022年分别增长2.2pct、1.8pct。  经营性现金流显著改善，财务盘面保持稳健 公司2023H1经营性现金流为-5689万元，较2022年同期-3.1亿元显著改善。应收账款4.9亿元，较2022年底增加2.5亿元，应收账款周转率3.74，绝对值处于行业内较高水平。截至2023H1公司在手资金26.5亿元，有息负债规模仅1000万元，偿债压力较小。合同负债/营收处于行业前列，未来业绩增长具备潜力。  风险提示：建发国际拿地及销售不及预期、独立第三方外拓不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 1,557 2,290 3,197 4,469 5,990 YOY(%) 51.3 47.1 39.6 39.8 34.0 净利润(百万元) 159 247 424 552 748 YOY(%) 50.2 55.1 71.7 30.0 35.5 毛利率(%) 25.0 23.4 27.4 27.0 27.9 净利率(%) 10.3 11.0 13.4 12.5 12.6 ROE(%) 15.8 20.4 27.2 31.1 35.1 EPS(摊薄/元) 0.11 0.18 0.30 0.39 0.53 P/E(倍) 28.5 18.4 10.7 8.2 6.1 P/B(倍) 4.5 3.7 2.8 2.5 2.1 数据来源：聚源、开源证券研究所。汇率：1港币=0.92人民币 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-032023-072023-11建发物业恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 29 目 录 1、 建发集团成员企业，业务布局持续拓展................................................................................................................................. 4 1.1、 多元业务稳健经营，重组助力发展新篇章 .................................................................................................................. 4 1.2、 背靠厦门国资委，股权激励彰显发展信心 .................................................................................................................. 5 1.3、 主营业务稳定发展，提质增效成果显著 ...................................................................................................................... 7 2、 依托股东优渥资源，物管规模再攀新高............................................................................................................................... 10 2.1、 坚定深耕城市发展，夯实项目浓密度 ........................................................................................................................ 10 2.2、 坚持多元途径拓展，实现规模高质量增长 ................................................................................................................ 12 2.3、 收益模式双重选择，物管费水平有所提升 ................................................................................................................ 14 3、 增值服务发展迅速，商管业务空间可期............................................................................................................................... 16 3.1、 社区增值多元发展，规模向上弹性十足 .................................................................................................................... 16 3.2、 坚持市场化定价原则，非业主增值稳健增长 ............................................................................................................ 20 3.3、 新增轻资产商管业务，双轮驱动发展新模式 ............................................................................................................ 21 4、 经营性现金流显著改善，未来业绩增长具备潜力 ............................................................................................................... 22 5、 盈利预测及投资建议 .............................................................................................................................................................. 23 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 26 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 27 图表目录 图1： 公司下设三家一级子公司 ................................................................................................................................................... 4 图2： 公司拥有四条主要业务线 ................................................................................................................................................... 4 图3： 公司逐渐发展成为全国一流的城市空间运营服务商 ........................................................................................................ 5 图4： 公司实际控制人为厦门市国资委 ....................................................................................................................................... 5 图5： 2023H1公司主营业务营收同比增长37.7% ...................................................................................................................... 8 图6： 2023H1公司归母净利润同比增长