新世界发展：2024财年上半年业绩平稳，投资物业组合进入收成期，维持买入

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 香港房地产 2024年 2月 29日 新世界发展 (17 HK)2024财年上半年业绩平稳，投资物业组合进入收成期；维持买入 上半年业绩稳定：受可交付项目数量下降影响，新世界 2024财年上半年收入同比下降 25%至 170 亿港元，较彭博一致预测低约 22%。但来自持续经营业务之核心盈利同比上升 12%至 48.6亿港元，主要归因于利润率提升以及成本椌制（销售、推销费用以及行政开支同比降 16%）。中期股息每股 0.2港元，较去年下降 57%。  内地市场房地产开发表现亮眼：尽管受香港缺少可交付项目之影响，整体房地产开发收入同比下降 40.2%至 67.4亿港元，但经营利润率同比大增26.7个百分点至 58.6%，经营利润同比上升 9.7%至 39.5亿港元，这在行业利润率下降的环境下显得尤为难得。另外，新世界上半年在内地的合同销售额为 76亿港元，实现全年目标的过半。此外，公司预期香港市场在政策放松后成交量会上升 40-50%，并会在下半财年加快推售其启德以及黄竹坑项目，当中可推售单位约 2,500伙。同时，公司上调处置非核心资产目标至 80亿港元（此前为 60亿港元）。 香港和内地的租金收入均录得增长：香港/内地的租金收入分别同比增加 17.0%/3.7%。在成本控制得宜下，综合经营利润率提升 1.3 个百分点至 65.6%。随着香港 11 Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾 K11 ECOST均于 2024年落成启用，新世界预期整体租金对收入贡献可从今年约 30%增加到 2026年约 50%，而我们预计租金收入将在 2024 至 2026财年实现约 23%的年均复合增长率。  维持买入，目标价15.8港元：我们预计公司相对行业较高之负债，会对其股息分派以及购地带来一定压力，但我们相信其约 0.13倍的市净率（同行平均0.3-0.4倍）已充分反映市场对其负债之担忧，并可能在近期政府放宽楼市措施下获得重估。基于资产净值估算每股 63.2港元和 75%折让（均不变），维持目标价 15.8港元，维持买入评级。资料来源：公司资料，交银国际预测 1年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元10.08港元15.80+56.7%财务数据一览年结6月30日202220232024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,21468,42870,56280,667同比增长(%)-0.039.6-28.13.114.3核心利润(百万港元)7,0856,1173,2253,7384,833核心每股盈利(港元)2.812.431.281.491.92同比增长(%)2.6-13.6-47.315.929.3市盈率(倍)3.64.17.96.85.2每股账面净值(港元)84.7877.9078.6879.6580.97市账率(倍)0.120.130.130.130.12股息率(%)20.423.36.47.48.6个股评级买入2/236/2310/232/24-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%17 HK恒生指数股份资料52周高位(港元)20.3352周低位(港元)9.26市值(百万港元)25,367.63日均成交量(百万)52.11年初至今变化(%)(16.83)200天平均价(港元)12.40谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2024年 2月 29日新世界发展 (17 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 房地产开发业务表现(百万港元)2023财年上半年2024财年上半年同比 (%)收入11,2786,741-40.2香港5,5421,246-77.5内地5,7365,495-4.2经营利润3,6033,9539.7香港908817-10.0内地2,6953,13616.4经营利润率 (%)31.958.6+26.7个百分点香港16.465.6+49.2个百分点 内地47.057.1+10.1个百分点资料来源：公司资料，交银国际图表2: 房地产投资业务表现(百万港元)2023财年上半年2024财年上半年同比 (%)收入2,3882,67412.0香港1,4921,74517.0内地8969293.7经营利润1,5351,75314.2香港1,0941,29918.7内地4414542.9经营利润率 (%)64.365.6+1.3个百分点香港73.374.4+1.1个百分点 内地49.248.9-0.3个百分点资料来源：公司资料，交银国际 2024年 2月 29日新世界发展 (17 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表3: 2024财年上半年业绩摘要(百万港元)23年中期24年中期同比 (%)收入22,786 17,066 -25.1房地产开发11,278 6,742 -40.2房地产投资2,388 2,674 12.0基建6,804 5,108 -24.9酒店运营464 683 47.3其他1,852 1,859 0.4销售成本(15,696)(9,808)-37.5毛利润7,090 7,257 2.4销售及推销费用(1,095)(919)-16.0行政费用(2,418)(2,036)-15.8其他收入/(费用), 净额1,834 534 -70.9息税前利润5,411 4,837 -10.6投资物业公平值(减少)/增加(78)892 不適用净利息费用(1,467)(1,866)27.2应占联营/合资公司利润(1)29 不適用税前利润3,865 3,892 0.7税项(2,534)(2,349)-7.3税后利润1,332 1,543 15.9少数股东权益213 (75)-135.3永续资本(969)(966)-0.4净利润576 502 -12.8基本净利润4,345 4,866 12.0 每股盈利-呈报 (港元)0.480.20-58.5 每股盈利-核心 (港元)1.731.9312.0 每股股息 (港元)0.460.2-56.5 核心盈利派息率 (%)34.5%10.3%-24.1ppt 息税前利润率 (%)14.1%28.3%14.2ppt房地产开发31.6%57.1%25.5ppt房地产投资63.2%64.3%1.1ppt建设4.9%-3.1%-8.0ppt酒店-28.8%-13.8%15.1ppt 23年6 月23年12月净负债 (百万港元)129,276 118,995-8.0 净负债比率 (%)48.7%49.9%1.2ppt资料来源：公司资料，交银国际 2024年 2月 29日新世界发展 (17 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 4图表4: 新世界发展 (17 HK) 目标价和评级 资料来源：FactSet, 交银国际预测图表5: 交银国际房地产行业覆盖个股股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入78.95110.1039.5%2024年02月29日香港房地产823 HK领展房托买入38.9548.7025.0%2024年02月09日香港房地产17 HK新世界发展买入9.8715.8060.1%2023年11月29日香港房地产12 HK恒基地产中性22.6023.845.5%2023年08月23日香港房地产123 HK越秀地产买入5.2310.70104.6%2023年12月08日内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.761.1652.6%2023年12月01日内地房地产1109 HK华润置地买入24.1042.8277.7%2022年05月24日内地房地产3319 HK雅生活服务买入4.028.22104.5%2023年08月29日物业服务6098 HK碧桂园服务买入5.9918.50208.8%2023年03月29日物业服务2669 HK中海物业买入6.6210.8063.1%2023年03月23日物业服务6626 HK越秀服务买入2.645.35102.7%2023年03月09日物业服务9928 HK时代邻里中性0.500.6021.2%2023年11月30日物业服务资料来源：FactSet, 交银国际预测，截至2024年2月29日35.0429.9515.800.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.002021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-12股价目标价买入中性沽出HK$80.5463.3666.2858.4152.0038.800.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-07股价目标价买入中性沽出港元 2024年 2月 29日新世界发展 (17 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 5财务数据 资料来源: 公司资料，交银国际预测损益表(百万港元)年结6月30日202220232024E2025E2026E收入68,21395,21468,42870,56280,667主营业务成本(49,967)(73,764)(50,139)(51,350)(58,300)毛利18,24621,45018,28919,21322,367销售及管理费用(10,621)(11,554)(8,303)(8,562)(9,789)其他经营净收入/费用6361,5151,6671,8332,016经营利润8,26011,41111,65212,48314,595财务成本净额259(1,697)(1,822)(1,999)(1,946)应占联营公司利润及亏损8236823,2623,6173,831其他非经营净收入/费用(127)(300)1,0471,7481,832税前利润9,21510,09614,14015,84918,312税费(4,913)(6,015)(6,915)(7,495)(8,624)非控股权益(675)(640)(768)(921)(1,106)净利润3,6263,4416,4577,4328,583作每股收益计算的净利润7,0856,1173,2253,7384,833资产负债简表(百万港元)截至6月30日202220232024E2025E2026E现金及现金等价物57,71653,26453,17456,54659,352应收账款及票据32,23523,76724,95626,20327,514存货22,27622,03424,18726,55629,162开发中物业及土地预付款62,06656,42553,60350,92348,377其他流动资产18,87516,90816,90816,90816,908总流动资产193,168172,398172,829