回购房地产

房地产行业正在重新利用建筑物来解锁在不断上升的成本压力下，寻找新的解决方案，新的标准和技术进步，这是迫使许多公司重新评估其战略和操作。 在我们的第一篇文章中，我们研究了重新利用房地产和探索不同房地产资产类别的例子在世界各地。 在本文中，我们将讨论面临的法律问题重新利用项目，包括通过建设。 再利用中的法律问题房地产 回购房地产是指将房地产或建筑物用于最初以外的目的 intended. It is one of the most cost - effective ways to maximize the value of property. However, repurposing随之而来的挑战，其中一些可能会延误建设，甚至阻止业主或租户占用财产。由于它涉及财产用途的变更，因此有几个法律问题应该考虑重新利用项目。 预期用途 该物业的任何新用途都必须符合分区或土地使用要求。这有时可能在重新利用混合用途时，尤其是对于建在住宅区的物业来说，这是一个挑战。改变用途也可能影响公用事业费率-一些司法管辖区可能有更实惠的费率住宅区。改变用途也可能引发额外地价的支付-一些司法管辖区对不同的土地用途有不同的价格，土地用途的变化可能使设保人/卖方有权调整The price based on the new use. change the use can also trigger variation in the applicable property tax费率和/或特别捐款，因为某些用途可能在像意大利和墨西哥这样的国家。 允许使用 承租人和出租人不得违反任何许可使用要求或对建筑工程的限制。该建筑物，包括但不限于公寓法规和限制所建立的建筑物。多租户建筑物的出租人可能会考虑重建权的有用性或适用性，但是在租赁市场上，随着电子商务的兴起，现有的零售地点可以重新定位为旗舰店、最后一英里物流或调整以满足客户的需求需要，但承租人和出租人都必须遵守其合同义务。 建筑法规 回购还必须符合建筑法规。装修通常需要建筑许可证。这可能包括遵守消防、安全、环境或残疾法规。例如，在美国重新利用可能会触发《美国残疾人法案》。重新安置较旧的财产可能需要更换受管制的建筑材料，如石棉、汞或铅和/或政府机构的批准保护具有历史价值的财产。 地役权 各方还应审查财产的所有权，以确保任何重新利用不违反任何现有的地役权，或者可能需要合并新的地役权。对于某些建筑物，可能会有限制关于共享空间安排。在某些情况下，使用中的结构可能需要进行重大更改受益方的同意。 土地或建筑要求 从建筑的角度来看，仍然遵守建筑合同。然而，随着上升市场的不确定性，从与成本、供应链、数字化、交货时间表有关的问题，having flexibility in contracting can be beneful for both sides. Allowing the opportunity to pivot or change the项目，如果互惠互利，可以为交易双方提供共同点和保护。 融资 融资条件和要求可能需要债权人同意任何装修或建设。在执行新项目之前，必须了解融资安排和要求。 保险 在重新调整用途的情况下，审查现有租赁中的保险单和空缺条款至关重要发生在租约期限内。如果租户移动并留下资产空缺，则保险单涵盖该物业将取消覆盖范围或更改其条款和条件，有效减少覆盖范围。租户应为重新利用的财产获得新的覆盖范围，以确保充分的保护。 可持续性 如今，几家公司正试图在重新利用真实的建筑过程中通过建筑来减少碳排放。房地产流程，并且有一种趋势是转向更可持续的建筑材料和现代化现有结构(例如，通过改造)，减少温室气体排放，创造更健康的空间。此外，美国建筑师学会形式建筑文件已更新现在存在的一个单独的展览致力于可持续性。这些文件也有一个在许多情况下，可持续性是一个因素，这可能包括LEED认证，使用可持续发展计划等等。 关于混合使用的说明 凭借充满活力的市场和不可预见和前所未有的变化速度，重新利用混合用途建筑物可以为业主提供一个机会，使他们的投资组合免受波动性的影响。在德国，关于所有重新利用项目中有一半使用混合用途概念，例如配对零售空间和餐馆或办公室与住宅开发的空间。 但是，在某些司法管辖区，转换为混合使用可能会带来困难的挑战。在中国，这是非常很难设计一个和同一建筑物有多个用途，尽管从一个用途改为在获得必要的批准和许可后，可以使用另一种用途。更改使用可能需要住宅开发业主协会的批准和获得他们的同意可以证明困难。Repurposing可以为立法者提供创造性思考和认识到改变的机会或更多的灵活性使用或分区可以为社区带来巨大的价值。 最后一句话 回购为业主、建筑商、政府、占用者和社区。我们看到不同的商业方法来重新利用，但法律问题仍然需要解决，它们都不同于司法管辖区管辖权。如果项目不已完成，或者如果占用该物业所需的任何批准或许可是没有得到。 Authors 北美 全球 胡安·贝尔纳多（JB）加西亚全球房地产实践主席+52 81 8399 1344juanbgg@ bakermckenzie. com Anastasia Herasimovich合作伙伴+1 312 861 3732anastasia. herasimovich@ bakermckenzie. com EMEA LATAM Rita Marchetti合作伙伴+39 02 7623 1335rita. marchetti@ bakermckenzie. com Alejandra Bugna合作伙伴+54 11 4310 2295alejandra. bugna@ bakermckenzie. com Weronika Guerquin合作伙伴+48 2 2445 3326weronika. guerquin@ bakermckenzie. com APAC 亚历克斯·功合作伙伴+86 21 6105 8516亚历山大.宫@ bakermckenziefenxun. com 丹尼尔·博克合作伙伴+49 211 3111 6184丹尼尔.博克@ bakermckenzie. com 首席知识律师 Abigail Nerizza Co首席知识律师，全球房地产实践+63 2 8558 9423abigailnerizza. co@ bakermckenzie. com www. bakermckenzie. com