盘点:2023Q3资本市场季度物流

全球展望 The logistics market can be characterized as one of long term gain, short term pain.Investors continue to back the structural drivers around 电子商务和不断发展的供应链。但是，经济环境和未来利率路径的不确定性在短期内鼓励人们谨慎行事。不久前，投资者会捡起他们可以拿到的任何棚屋，但现在，活跃买家的数量正在减少，从而挤压了黄金的定义。 今年第三季度完成了近400亿美元的物流交易，比2022年第三季度下降了40%。年初至今，总投资1300亿美元，比去年同期下降了43%然而，在经历了两年的投资繁荣之后，与2022年的比较被基数效应扭曲了。相反，今年的总投资已大致恢复到2019年的水平，尽管当比较单个房地产交易的数量时，活动下降了考虑到最近资本价值的增长，与2019年相比约为10%。 Prime youts continued to shift outards this quarter, by 25bps in allUS markets, and by 10 - 25bps across the EMEA markets covered.Nevertheless, a sharp rise in global bond youts further compressedrisk溢价in the quarter (i, e, is the spread betwe 除迪拜，新加坡和东京（所有这些市场都继续向投资者提供坚实的现金现金回报）外，所有市场的收益率都面临压力。我们可能会越来越多地看到市场上更有动力的卖方，这应该会支持修正。 暂时性通货膨胀持续更长时间 投资者希望更低的利率，但更长时间的利率与软着陆密不可分，因此要小心你的愿望。 随着暂时的通货膨胀已经过去，“更高更长”是不断发展的新口号，总结了政策利率未来路径的前景。各国央行竭尽全力说服市场他们不会很快削减开支。前瞻指引在最近一段时间受到了打击，但这证明央行仍在控制市场（不要押注美联储！）。通过让投资者相信利率将保持高位，全球债券收益率在最近几个月持续上升，10年期美国国债收益率在10月中旬短暂突破5%。 好消息是，在最近的预测更新中，国际货币基金组织宣布“软着陆的可能性增加了”。那些预期全球经济将出现更严重衰退的人正在用更多的直觉而不是事实来形成他们的观点；全球经济的软着陆是正确的选择，条件是什么 问题是是否更高，更长时间的最终短暂证明（提示叙事laxo！）。历史表明，这将会发生；在过去30多年中，美联储通常只坚持了六个月，然后再次降息。考虑到他们上一次加息是在7月份，这意味着他们将在明年的第一次会议上降息。然而，市场目前认为，在2024年1月会议之后，联邦基金利率达到或高于当前水平的可能性为99%。 我们今天知道。家庭、公司和金融体系的透明部分通常财务状况良好，能够经受住较高的利率环境。劳动力市场几乎没有迹象滚动，实际工资增长应该支持家庭消费。 明天是另一天 市场几乎总是错误的，但是快速的转折是基于全球经济的蓬勃发展，从根本上改变了增长和通货膨胀的叙述。“美联储加息直到有所中断”的主张实际上是有根据的。金融危机通常伴随着快速的货币政策紧缩周期。 然而，目前全球经济存在很多脆弱性；中国的房地产市场，乌克兰和中东的冲突，对美国地区银行业的担忧等。鉴于历史背景，我们可能正处于焦虑的高峰期，这使得投资者很难做出长期决策。这反映在公开市场上，美国股市波动率的VIX指数从年中低点上升。 跟随我的契约 即使是软着陆也可能不是房地产投资者想要的刺激；用国际货币基金组织的话说，一个“一瘸一拐”的全球经济并不能提供太多安慰。如果投资者追随占领者，那么疲软的全球需求不一定会支持强劲的租赁和租金。全球制造业已经陷入衰退了一段时间，其基础是 吸收大量的新供应，东京欢迎 今年新物流库存达到创纪录的4740万平方英尺。随着本季度空置率上升至6%以上（同比增长300个基点），首都的租金同比下降了3.4%。 However,base effects are important to consider in the logisticmarket, with both promotal and investment activity on somewhereof a come from the last 消费者需求从商品转向服务。除了美国，大多数市场的零售销售都在苦苦挣扎，那里的消费者支出已经超过了对经济放缓的预期(但持续了多长时间？)。全球贸易量也在下降，一些支持一些最大物流市场的主要全球港口的货物水平也在下降。 两年。与2019年的比较可能更合适，是基准活动水平的最后一个“正常”年，并提供更平衡的 与2019年相比，美国的租赁活动稳定，而欧洲的租赁活动则增加了20％。在亚太地区，迄今为止的投资额比疫情前的基准增长了19％。 这已经满足了职业需求。 到目前为止，美国的租赁活动下降了约25%，空置率比去年上升了150个基点，新的供应在错误的时间进入市场。欧洲租赁市场也在放缓，今年到目前为止，接受率同比下降了约29%。日本和美国一样，也在苦苦挣扎 这并不是说该行业没有面临一些挑战；在职业方面，例如，来自过多的供应和疲软的需求，以及资本市场方面，来自高昂的借贷成本。但目前的说法仍然是一个正常化的市场，仍然受到长期结构性顺风的支持。 区域展望 欧洲、中东和非洲(EMEA) 今年到目前为止，德国和西班牙市场显示出更大的弹性。英国虽然今年迄今下跌了约50%，但却是为数不多的投资表现优于Covid比较前的市场之一，除非最后一个季度异常疲软，否则2023年的总投资将在2019年有所改善(尽管资本价值高于2019年的水平，这在某种程度上使这种比较更加平坦)。 在整个欧洲，第三季度交易了超过68亿美元的物流资产。这比当年下降了约55％，使年初至今的投资下降了类似的数量。基础效应在为这些数字提供一些背景方面仍然很重要；与2019年同期相比，今年到目前为止，投资量下降了11％（强势美元也使这种情况看起来更糟）。但是活动尽管如此，MSCIRealCapitalAnalytics今年迄今已记录了1500笔交易，是自2013年以来的最低交易数量。从个别国家的角度来看，荷兰和法国的地区平均水平 跨境投资者仍然是主要的买家类型，占今年交易活动的近60%，与长期平均水平没有太大不同。这得到了非欧洲投资者的支持，主要是总部位于美国的机构；黑石集团在过去12个月中一直是活跃的买家。新加坡和加拿大 投资者也保持活跃，前者由单一投资者主权财富基金GIC推动。相比之下，中国的资金已经从欧洲房地产资本市场中撤出，就像他们在美国市场一样。 在整个周期中，缺乏股票一直是定价的主要约束，因此更有动力的卖方应该帮助 带来修正。本季度大多数市场的主要收益率继续移出，包括阿姆斯特丹(+ 机构在今年一直是净买家，但这种情况不太可能持续下去。主要的核心投资者被搁置，因为主要的定义被挤压-活跃买家的有限池意味着他们可以在位置，租户和建筑质量等方面更加挑剔。-以及不断恶化的职业市场。开放式基金将面临处置，这些基金面临客户赎回请求带来的越来越大的压力。在决定出售哪些资产时，那些拥有大型办公室投资组合的人很可能会被中增加的流动性所吸引。 10bps)、科隆(+ 20bps)、马德里和伦敦(两者都 + 25bps），但预计所有市场在未来12个月将进一步上行。 然而，从更广泛的角度来看，投资者继续青睐该行业。根据我们最新的区域情绪调查，超过80％的受访者表示有意 投资城市物流（2022年约为50%），超过70%的人对未来12个月的大盒子物流感兴趣（高于55%）.1如果通胀继续沿着欧洲阻力最小的道路前进，欧洲央行可能会被鼓励提前降息，以支持疲软的经济。这可能为2024年更加运转的市场提供催化剂。 物流部门。行业专家REITs和开发商也需要出售，以便为正在进行的活动提供资金。 1第一太平戴维斯EME投资者情绪调查基于代表超过5000亿欧元管理资产（AUM）的泛欧洲投资者，并在2023年9月5日至19日之间收集了回复。 北美 对房地产收益率施加上行压力，特别是考虑到借贷成本的负利差。 第三季度，美国的交易活动大幅放缓，投资额同比下降41%，至210亿美元。年初至今，640亿美元的交易比去年同期下降了46%。 然而，考虑到投资者的状况，将2022年作为比较基准有点不诚实近年来对物流资产的热情。相反，与2019年同期相比，年初至今的投资额下降了20％。 值得注意的是，该行业的困境最小，而且几乎没有证据表明拖欠率将大幅上升。虽然收益率向外转移，但持续的租金增长在整个当前周期中都支持了资本价值，总体而言，资本价值保持稳定 自2022年中期达到顶峰以来，即使其他行业的价格也出现了下跌。这使得该算法对于那些需要为现有债务再融资的投资者来说更加可口。 然而，市场相对平静。活动受到个人资产出售的支持，较大的投资组合和实体级交易量在今年大幅下降，因为较大的机构在部署资本时表现出更多的沉默。事实上，总体而言，机构今年自2017年以来首次成为净卖家。因此，2023年的平均交易规模同比下降约18%，私人买家利用减少的流动性。 展望未来，随着新供应的加入超过净吸收，租金增长正在放缓；两年的建筑业繁荣的遗产在今年早些时候突然结束。南加州的租金经历了温和的调整，洛杉矶是过去12个月中唯一净吸收为负的主要市场。 然而，全国空置率很低，为5.4%，可以在短期内吸收更多的供应，而不会出现重大中断(尽管太阳带市场显示出一些脆弱性)，而且现在的建设处于5年低点，空置率将很快稳定下来。总体而言，租金应在整个周期内保持稳定（尽管房东变得更加灵活，在以前没有的地方提供优惠）。任何小幅下降都应该以2019年以来美国平均租金上涨64%为基准。 Pricing remains moved mostly interest - rate drived in the US.Benchmark years moved out by another 25bps across all fourmarkets covered in this report, and now sit between 5 - 6%. Anyhope of stabilization in Q2 was 在最近债券市场暴跌之后，美国国债收益率在本季度上升了80个基点，很快就被解雇了。 尽管美联储几乎肯定会在此周期中加息，但市场利率仍在继续推高，部分原因是投资者推迟了对政策中枢的预期。这种动态将继续 亚太地区 利率和融资成本。在首尔，收益率的稳定性更多是有限的交易证据的函数，而不是其他任何东西，投资者不愿探索新的机会，而借贷成本正在挤压现金对现金的回报。在这两个市场，我们预计收益率将在未来12个月内上升。 与欧洲和北美相比，亚太地区的投资额下降幅度较小，第三季度同比下降25%，至97亿美元。年初至今的投资下降与第三季度基本一致，与其他地区的趋势相似。值得注意的是，到目前为止，区域办事处的投资下降了近50%，物流部门在今年第二季度和第三季度吸引的资本首次超过办事处(跨越近17年)。 当然，上海和东京并没有面临同样的加息压力，尽管日本央行最近采取了初步措施放松对债券收益率的控制。但是，这两个市场都无法完全幸免于投资者情绪的广泛转变。在日本，尽管投资者尚未因空置率上升而望而却步，但在国内贷方的风险偏好发生显着变化之后，我们本季度降低了基准LTV。在上海，投资者的需求受到不确定的职业前景的影响，持续的供应增加对租金增长构成压力，使第三季度的空置率从去年同期的不到6％升至16.3％。 尽管今年避险情绪促使许多大型全球投资者更加谨慎，但私人投资者却步入了空白。这是一个在所有地区和行业中都有的共同主题，但在亚太物流市场中