202401黄奇帆同志在前海讲座实录

2024年1月11日 （根据记录整理，未经本人审阅） 很高兴今天来到前海和大家作这一场讨论，按照事先商量的议题，我的报告分两部分：第一部分专门讨论一下当下中国的经济，现在出现一定的困难，这种困难怎么化解，从这个角度讨论一下形势发展中的问题。第二部分是跟前海发展的趋势、要求相关的，也是贯彻落实总书记有关新质生产力的要点，围绕新质生产力发展所需要涉及的新制造、新服务、新业态，讨论一下前海今后产业发展的重点。 首先讲一下怎么样用超大规模的市场优势化解当下面临的三个方面的趋势性、结构性以及非常客观的困难。 我们每年都会遇上各种困难，有的困难是外在的，比如说美国跟中国搞贸易摩擦，对我们进行经济的封锁或者打压，这是国际经济较量当中会出现的困难，但这种困难是会随着形势的变化，它可以出现，也可以消失，并不是趋势性、结构性固化的困难。有的困难是我们国内偶尔碰上的困难，有的可能是我们政府部门决策有所失误带来的困难，有的可能是企业发展战略出发点、指导思想出现了问题，带出来的特定的困难。但是我们也会碰上一些几十年发展中经济结构性、趋势性、无法避免的一种客 观的困难。而这种困难也是要通过扬长避短，逐渐逢凶化吉。 中国最近几年碰上了三个以前没有碰上的问题，但是现在客观碰上了，而且这三个问题每年都可以影响中国经济2%到3%。所以三个方面叠加起来，就可以影响6个百分点，本来增长10%，这6个点受到影响，就变成4%到5%的增长，它是起着某种负拉动作用的，而且谁都回避不了，客观的、趋势性的、结构性的、基础性的困难。所以面对这样的困难，大家既不能掉以轻心，以为是偶然的、随意的，过一阵子自然会化解的，而是要非常重视，拿出十分的力气，去应对它、解决它。同时也不能怨天尤人，认为现在的形势出现了问题是政府这个部门带来的，那个部门带来的，实际上这是一些很客观的情况。 第一，房地产面临结构性困难。1990年，全中国的城市居民人均住房只有5平方米，现在人均住房建筑面积已经到了45平方米，超过全世界城市居民的平均值。发达国家城市居住面积的平均值也就是40平方米多一点，我们其实已经跟欧洲、美国一个样了。从紧张、困难、压抑的住房人均值，到了现在全世界平均值以上，变化有多大呢？在1990年，中国城市化率才20%多，当时11亿国民，城市人口就2.5亿，人均5平方米的居住面积，所以中国当时有12亿平方米的城市住宅。大家想象一下，我们的父母这一代，他们的住房很困难，一个三口之家当时如果有15平方米建筑面积的住房，你在单位里差不多是个处长，就算是个局长的话也就50平方米。北京有很多部长，家里当时有七八十平方米建筑面积。所以现在这是不可想象的。现在是9亿多城市 人，按人均45平米算账，全国有400多亿平方米。从12亿平方米的城市住房面积变成400多亿平米，涨了很多倍。 1990年，中国人均5平方米时，一年房产商、政府部门各个方面新建的住宅1000万平方米；到了2000年，一年新建1亿平方米住房，2010年新建了10亿平方米；到了2020年，一年新建了18亿平方米。我们要知道全世界80多亿人，180多个国家，2020年城市的新建住宅面积30多亿平方米，中国就建了18亿平方米，占了40%左右。而中国是14亿人，是全世界80多亿人口的1/5，所以总体上中国的建设量是非常庞大，总量非常充分。 还有一个就是房子的价格，我们不算1990年的情况，当时没有商品房，2000年，中国商品房的价格，包括上海、北京的核心地段，每平方米6000元左右，现在不管是王府井还是上海南京路、衡山路，价格都是十几万一平米，涨了差不多20倍。土地的价格，20年前这块地的地价跟现在同一个地方的地价相比，也差不多涨了20倍左右。 中国的房地产这些年建设量翻了4番，涨了16倍、20倍，从1亿平米变成了18亿平米，地价也差不多涨了16倍、20倍，房价也是16倍、20倍，以至于中国的房产商在这20年里边发展下来认为，不管搞多大的楼盘，哪怕是库存，只要压5年，这个库存就会翻番，5万一平米的库存房，5年以后会变成10万一平方，不会有坏账。以至于中国所有的银行，在这十几二十年对工商企业、制造业企业融资是比较小气的，因为他们会破产、会坏账。但在房产商面前，他们永远是慷慨的，因为在过去20年没 有什么房产商破产、坏账，哪怕他的房子卖不掉、土地没有使用，过几年之后房价翻番，银行没有坏账。所以中国的金融系统非常慷慨地给房产商提供各种融资。 地方政府也会有个惯性，20年时间，土地出售从一年3000亿到1万亿、2万亿、4万亿，到2020年的8万亿，中国的土地批出从1990年到2020年，共30年的时间，政府一共卖地卖了48万亿。政府也因为得到了48万亿的钱，搞了几百个的大规模城市建设，基础设施建设就靠土地出售来建，所以政府也养成了卖高地价不吃亏，不在乎土地财政，某一天断档时带来什么灾难。 老百姓也一样，不管你是菜场里工作的还是银行里工作的，过去二三十年买一套房，十几年下来整个房的价值翻番，一头羊进去，一头牛出来，总之都发财致富。如果过去二三十年没买房的，哪怕你是个白领，一年收入几十万，十年也就几百万，20年可能也就1000万的积蓄，但你买了一套房，可能2000万的升值都出来了。所以在这20年里边产生的思维，不管是银行、房产商、政府官员还是老百姓，都感觉到房产就是一路看涨的。我们其实是缺少一次调整。国际上不管发达国家还是发展中国家，每10年到15年总会有一次比较大的房地产起伏，香港在这30年也有过两次起伏，如果用1990年到现在的30多年来算差不多有3次起伏，房地产的起伏会教育房产商、银行、老百姓，同时也会提醒政府这方面的风险防范。所以我们国家20多年一路盘涨，缺少这么一个教训。中央反复告诫，房子是用来住的，不是用来炒的，其实是很多各方面的企业、单位、政府官员和老百姓，没 把这些话当回事，因为他们的经验就是20年翻3番、4番的地价、房价、建设规模等等。所以这次房地产的调整，大家不要认为是政府的某种政策，比如“三条红线”收紧，造成房产商受到挫折，实际上是20多年来的结构发展形成的产能过剩、市场饱和，各个方面走向极端以后，物极必反的一个趋势性、结构性的调整。再过10年回头看，大家都会感谢这次调整，提醒了方方面面，能够亡羊补牢，形成新的平衡。现在我们最重要的不是说怎么避开这次调整，好像又能恢复到2000年、2010年、2015年的水平，然后继续调整过后再来一个五年翻番、十年翻两番的新格局。 这次调整总而言之，房价就是可能跌百分之二三十，2021年不管深圳、上海还是别的城市，均价基本等于2015年房价增长了50%左右，所以现在的房价跌30%，大体等于2015年的价格，而2015年的价格你跟2010年比，还是翻了两番。当然我们也不能让房价一路跌到2000年左右。如果跌百分之二三十，跌回到2015、2016年的时候，其实是一个合理的软着陆。这时候房地产商2015年买的地、造的楼，现在跌了一下会赔本，但是赔的也不多，只是把它2015年以来的暴利洗掉了一块，至少2010年到2015年的利润它还累积着，对政府来说有还是守住了一个基本面。我讲这一段的意思，就是不希望看到一下跌掉50%、70%，出来一个暴跌的状态。跌百分之二三十是一个可以看得到的可能的趋势，但如果希望一定不跌，认为政府只要放水调控还能往上涨，那都是幻觉。要想着20年没有起伏过，这次调控是少不了的。 我们希望软着陆，现在如果以上海、深圳来看，比2020年 的高价格差不多跌了15%左右。个别跌的也有30%，但是整体上就是跌了15%到20%。到明年上半年，如果没有任何调控的话，它是可能下跌超过30%的。中国老百姓一般首付就是20%到30%，如果跌了30%，银行的抵押品就出现坏账。现在银行不良资产2%到3%，变成15%、20%都是可能的，这是不得了的事。这都是国家的资源、社会的财富，银行也不可以这么大的暴跌。像美国2008年房地产危机造成的财富损失，一度占整个金融机构40%的比例，有10万亿美元的坏帐，后来美国政府都把它调整过来了。这种情况是要特别防范的，各地都在出台一些措施。 最重要的还有一点，本来政府应该拥有全部城市20%到30%的保障房、公房的系统，这是任何政府（不管资本主义还是社会主义政府），都应该有一个保障性的社会调控的措施。比如香港是资本主义，它有780万人，其中380万人住在香港政府的公屋里。只是香港人太小气，它的公屋面积人均5到6平米。这跟中国1990年老百姓住房5平米的面积差不多，但以眼下的发展，人均都到了四五十了，去看香港人均5平米太小。所以我跟董建华、梁振英、林郑几位特首都聊到过这个事情，都觉得以前太小气，以后要改善，至少香港要从5平方变成10平方，甚至以后到15平方。但即便面积下，香港至少有百分之四五十的人住在公屋里面。新加坡有65%到75%住在政府“租屋”里。即使美国、欧洲也有百分之二三十住在它的经济适用房，他们就是纽约市房管局的房屋出租给老百姓的这种，也要占25%左右。 中国政府必须有20%到30%的公屋。在1990年以前，90%的 城市居民都住在公房里，1992年用100块钱、150块钱一平方，政府把这个公房都卖给了老百姓，变成现在的私房。现在阶段，90%以上的人都住在自己的商品房，房子又很贵。政府本来应该有20%到25%的房屋做公房。但现在如果做这个，需拿几万亿新建十几亿平米的面积来做公屋，那就是雪上加霜、更加产能过剩。 这次坏事会变好事，政府最终拿几万亿把各大城市中房产商库存的卖不掉的商品房打7折、8折回购。回购以后就成为政府手中的公租房、廉租房、人才房，成为公房，用来出租，一是发挥政府的功效，本来就该有百分之二三十的保障房，二是利用这次资源配置，把房产商过剩的、坏账的库存的房屋吸收。这笔钱进到房产商手中，他也不能当做利润拿走，因为他们都被银行的债权人、工程队的债权人打官司、法拍房，你这个钱只要一进去，房产商一回笼就要给债权人，债权人拿了钱再还他的债权人，如果有10万亿转两圈，就把20万亿的房地产三角债盘活了。更有意义的是类似于美国的房利美、房地美这样的国家级、联邦政府的房地产调节公司，或欧洲的德国联邦政府的住宅银行。我们国家没这个品种，但是为了解决问题，设立一个中国特色的住宅银行，它可以形成几万亿甚至十几万亿的资金，然后转给相关的几百个城市，让这几百个城市的政府拿着机构的钱去买当地房产商手中库存的优质的，打了七八折的房产资源。买来以后，就由当地政府帮助出租给当地的老百姓。这个老百姓既可以是低收入群体的廉租屋，也可以是正常收入群体的公租房，也可以是城市动拆迁的安置房，也可以是城市农民、城中村改造分配的使用房。 总之，这个过程一举而几得，最终坏事变好事。这个过程中还会把房产商卖不掉的房子累计起来，用来拍卖，这个拍卖的过程中，可能会打很低的折扣，但是一旦有了这样的回购系统，打7折的时候就被回购了，不会造成惊心动魄的坏账，这样对社会也是一个软着陆。 这个系统过了以后，今后10年中国房地产是不是不涨价呢？还会涨价，随着GDP的增长，随着人均收入的增长，如果15年之后收入翻了一番！每年涨个5%，我们的房地产价值15年翻番，也是一样会有的。但不再像我们过去收入十几年翻番，但是房价、地价两三年就翻番，大家就觉得房价特别高，就吃不消化。以后这个事情就会平衡。 以上讲的这一段就是当下的房地产，不管我们怎么样的软着陆，有效地处理，在过去的20几年，中国如果一年GDP增长10%，大体上有2%到3%的增长是由房地产贡献的。希望今后房地产还会为GDP的增长提供2%、3%的增长，这是不可能的。哪怕是恢复正常，它现在是负拉动，比如说2020年房地产的建设量18亿平方米，当然就有十几万亿的投资拉动经济发展。到了2021年，已经降到了16亿平方米，去年是14亿平方米，今年数据还没出来，估计就在13亿，到12亿才会平衡。我们现在有500亿平方米，如果按照2%折旧，今后每年新建10亿平米平衡这个折旧的需要，然后老百姓的需求一年增加2亿平方米，总体上存量、增量加