当房地产危机再次来袭

WHENTHEREALESTATECRISISHITSAGAIN 房地产市场下滑给金融机构带来重大风险 AUTHORS 2008年的全球金融危机揭示了金融机构和房地产市场之间的深层联系。在当今的全球化经济中，随着房地产市场问题蔓延到金融机构，反之亦然，这些相互联系仍然具有相关性。本观点探讨了这些行业之间的复杂关系，研究了以利率上升为特征的具有挑战性的市场环境如何影响房地产市场，以及金融机构如何防范迫在眉睫的后果。 MartinRauchenwaldFlorianForstArjunVirSinghDanielFabischMatthiasRunte R E A L E S TAT E I S AC A P I TA L - I NT E N S IV EIP R OV ID E F U N D IN G 金融服务& 房地产：复杂的房地产 在书中资本之塔：办公室市场和国际金融服务，剑桥大学名誉教授Colin Lizieri 雄辩地总结了金融机构和房地产之间的联系：“占据空间的公司是同样的公司，收购办公空间作为投资资产（直接和间接），并为创造新的办公空间提供资金和资金。这种互锁在写字楼市场中产生了更大的潜在波动性，增加了上升和下降的幅度。“换句话说，两者之间存在着紧密的相互依存关系。 金融机构提供各种房地产融资选择来满足这种需求。抵押贷款是最突出的产品，有多种类型可用于解决各种情况，包括： -毯子抵押贷款-覆盖多个 两个行业，因为金融服务部门在房地产市场的供求方面都有强有力的参与，从而放大了风险和敞口。 属性 -环绕抵押贷款-第二个抵押包括现有的抵押 Supply -气球抵押贷款-特点是大额最终付款 房地产是资本密集型行业，主要依靠金融机构提供资金。这包括为单户住宅以及大型基础设施项目提供资金，例如纽约市占地28英亩的海滨开发项目HdsoYards。该项目目前耗资250亿美元，由包括富国银行，美国银行和摩根大通在内的银行财团提供资金。由于房地产项目对资金的要求很高，房地产开发商往往会发现自己的内部资金不足，或者说不是最赚钱的融资选择。因此，各种各样的个人和机构依赖外部资金。 -参与抵押贷款-贷款人分享财产利润的地方 再融资是复杂的房地产市场参与者的另一种常见做法，尤其是在利率快速变化的环境中。金融机构还通过计划未来建设的开发商的土地贷款和建设贷款影响房地产供应，这些贷款通常随着项目的进展而分阶段发放。这些贷款活动使金融机构成为房地产开发和房地产供应的重要基石，但它们使贷方在房地产市场波动中面临风险，例如由于材料成本上升而导致开发商违约。 此外，在欧元区，住宅和商业抵押贷款占银行贷款总额的近40%。 FINALINSTITUTIONSAREFREQUENTLYA M O N G T HE I ND U S T RI E S OC C U PY I N G O FFI C EBUILD在GS在SOMET H E W或L D 'S MO S TP R E S T I G I O US LO C AT I O N S 需求 在需求方面，金融机构通过直接财产所有权和通过资本市场投资与房地产相关的公司和金融产品的间接持股参与其中。与其他资产一样，房地产通过租金收入以及资本增值的潜力提供了定期的现金流。此外，房地产通常被认为是一种很好的通胀对冲工具，特别是当存在只能上涨的租金审查条款或租金收入与通胀直接相关时。 从长期来看，有证据表明，资本市场对房地产相关公司和金融产品的投资提供了与基础房产价值挂钩的回报，但从短期来看，它们通过资本市场的变动使投资者面临额外的风险和回报机会。例如，股票市场的羊群行为和情绪会影响房地产投资信托（REITs）和抵押贷款支持证券（MBS）的回报。 Corporateperformancereflectsthegeneralstateoftheeconomy;thus,demandforofficespaceisfurtherimpactbythebusinesscycle.Additionalfactorsintoinclude: -经济繁荣。企业通常 当经济增长和安全很高时，扩大并需要更多的办公空间，而削弱经济繁荣往往会导致缩小规模和减少空间需求。 同样值得注意的是，金融机构经常在世界上一些最负盛名的地方占据办公楼，要么通过完全所有权，租用办公空间，要么通过更具创新性的替代方案，例如共同办公空间。然而，在这个后COVID-19时代的世界中，办公室的未来正在激烈辩论，员工越来越多地要求有机会在家工作(WFH)。研究表明，WFH将变得越来越普遍，但仅在工作场所的缺席不会损害公司业绩的行业中。不管WFH对金融服务公司的影响如何，实体办公室职业可能会继续提供无数的好处，包括更好的基础设施和邻近性。给客户和同事。 -人口变化。城市化和 人口密度随时间的变化进一步影响办公空间需求例如，人口密度高或交通基础设施强的地区可能更适合企业。 -代际偏好。更年轻，更多 受过教育的员工往往更喜欢开放、协作的工作空间，而年长的员工可能更喜欢传统的办公室布局。 -推进技术。云的崛起 计算和数字存储减少了对物理存储和办公空间的需求。 总体而言，购买，租赁和投资办公空间进一步将金融机构的资产负债表与房地产市场发展联系起来。 A R E D UC T IO N I NDI S P OS A B L E I NC O ME D I MI NI S HE S T HEOV ER A L L D EM A ND FO R PR O P E R T Y，C R E在I N GAD O MI N O影响T O N T HE R E ALES TAT E M AR K E T 当前市场环境 2023年的特点是紧缩性货币政策,欧洲央行(ECB)将利率从年初的2.5%上调至2023年9月的4.5%左右。同样，美联储将利率从年初的4.25％-4.5％提高到2023年7月的5.25％-5.5％。当利率上升，一系列后果随之而来。下面，我们阐明了当前利率上升环境对房地产市场带来的挑战。 利率上升和房地产市场 图1显示了以黑线为代表的金融机构发放的家庭购房贷款增速大幅下降。蓝线显示了2022-2023年欧元区内购房借款成本的增加。请注意RRE借款成本的增加和RRE贷款的减少(I。Procedres.，金融机构对RRE贷款的敞口)与欧洲央行最近的加息相吻合。这是在之后发生的一段低利率时期。 利率上升会影响房地产市场，进而影响金融机构。家庭可支配收入受到影响，因为利率上升导致融资成本上升。可支配收入的减少减少了对房地产的整体需求，对房地产市场产生了多米诺骨牌效应。房地产的建设和供应无法即时适应住宅房地产（RRE）需求的减少，从而导致较高的空置率。较高的空置率对租金和随后的房地产价格施加了下行压力。 2008年的危机为房地产市场参与者提供了廉价的融资，并增加了金融机构对市场的敞口（如2015年至2022年之间的黑线所示）。 T H E E X P O S U R E O FFINANCIALINSTITUTIONSTOCREHASINCREASEDI N R EC E N T Y E A R S，A N DFA LLI N G C RE P R I C E SA AM P L I F Y AFINANCIALCRISISIS 利率上升会对支付能力产生负面影响，并放大违约风险，特别是对于当前债务收入比（DTI）高的杠杆借款人，以及面临可变利率的借款人。 根据惠誉评级的一项研究，澳大利亚、西班牙和英国的住房抵押贷款是最容易受到利率上升相关风险影响的国家之一。虽然英国的住房抵押贷款有更高的DTI风险敞口，但可变利率贷款在西班牙和澳大利亚尤为普遍。该研究估计，3%的利率上升会增加澳大利亚、英国和 西班牙分别为8.7%、5.2%和5.1%。图2显示了不同的渠道以及更高的利率如何影响违约风险。 整体经济活动放缓，融资成本上升，预计将导致商业地产（CRE）需求进一步下降，导致额外下行对房地产价格的压力。由于紧缩性货币政策下的需求减少，预计金融机构对科创板和RRE的敞口都将下降。根据欧洲央行的一项研究，当前的环境对银行的CRE敞口造成了更大的压力。然而，风险敞口在系统上的重要性不如银行的RRE投资组合；尽管住宅和商业抵押贷款占欧元区银行贷款总额的近40％，但75％的抵押贷款来自RRE贷款。因此，它是。 更高的利率也使固定收益投资更具吸引力，导致投资转向债券和其他固定收益证券。而且，投资者要求更高的收益率来弥补房地产资产风险的增加，给REITs和房地产共同基金的价值带来下行压力，进一步抑制了与房地产挂钩的资本市场资产的需求。当前的市场环境对： 房地产资产的贴现现金流(DCF)估值。一方面,需求下降降低了租金预测和未来收入流。另一方面,更高 金融机构的CRE投资组合不太可能导致系统性金融危机。 利率增加了DCF模型中的贴现因子。这两种力量都对房地产资产的净现值施加了下行压力，并减少了投资。利率上升还可能使REITs和房地产公司为新开发项目融资或收购现有房产的成本更高。这可能会减缓增长和扩张计划，可能会影响整体业绩。由于较少（或较晚）的开发完成，房地产资产可能无法（或仅在稍后的时间点）达到可以通过销售和租金产生现金流的状态。这种延迟会对开发项目的盈利能力和整个房地产市场产生重大影响。 但近年来金融机构对科创板的敞口有所增加，科创板价格下跌可能放大金融危机。 房地产重组 -损失缓解策略。制定和实施损失缓解策略 有助于最大限度地减少潜在违约的影响。这些策略可能包括贷款修改，宽容协议或代替止赎安排的契约。证券化和汇集抵押贷款以创建随后出售给投资者的MBS，也可以将与抵押贷款相关的风险转移给投资者，这些投资者更愿意承担抵押贷款，并在金融机构内部释放资本。 金融机构应重新评估其房地产战略，并根据当前的经济发展认真考虑重组方案。房地产重组涉及重组或修改房地产资产和投资组合的财务和运营方面，以提高绩效，抵御财务挑战并适应不断变化的市场环境。在这里，我们专注于重组融资和投资，金融机构和房地产联系最紧密的领域。 -加强监测。高风险贷款 需要频繁，深入的监控。这可能涉及与借款人的一致沟通，更密切地跟踪付款历史记录以及对财务文件进行更严格的审查。 房地产融资 由于利率上升和抵押贷款违约的可能性增加，金融机构需要评估和优化房地产融资。重组房地产融资需要金融机构考虑以下几点: -加强监测和加强 承保标准。Reviewing underwriting standards andadjusting them as needed is one approach to reducingthe liability of future default. Revisions focus on timingcredit score requirements, increasing date requirements,orimplementingmorestrictincome-verificationprocesses.Increasingly,changestounderwritingstandardsnowincludingenvironmental,social,andgovernment -投资组合分析和风险评估。在 经济衰退时期，审查抵押贷款组合将确定具有较高Theprocessmayinvolveanalysisloan-to-valueratios,DTIratios, 信用评分和支付历史。金融机构还需要评估其投资组合是否与电子商务等市场发展相一致，这可能会影响某些抵押贷款（例如与零售商店相关的抵押贷款）的表现。此外，他们需要分析借款人概况，宏观经济指标和区域趋势（例如，可变利率贷款的更高风险敞口）。 风险，如靠近水道的物业的物理气候风险。 （慕尼黑再保险公司估计，自然灾害导致2