资产证券化月报：规模最大保租房REIT项目上市，发行升温不同产品交投表现分化

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报2022年第9期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” chtan@ ccxi.com.cn 2023年12月 总第 79期 2023 年第 12期 作者： 中诚信国际 研究院 卢菱歌 lglu@ccxi.com.cn 谭 畅 chtan@ ccxi.com.cn 联系人： 中诚信国际研究院 执行院长 袁海霞 hxyuan@ccxi.com.cn 【资产证券化双周报】资产证券化产品纳入社保基金投资范围，ABS一二级市场均明显回暖，2023年第11期，2023-12-20 【资产证券化双周报】多部门发声鼓励基础设施REITs发行，ABS产品发行全面降温交投转淡，2023年第10期，2023-11-17 【资产证券化双周报】九部门发文支持公交票款资产证券化，ABS产品发行继续升温，2023年第9期，2023-10-28 【资产证券化双周报】金融监管总局优化险资偿付能力监管，ABS发行升温交投表现分化，2023年第8期，2023-9-20 【资产证券化双周报】资产证券化产品发行明显降温，企业类ABS交投转淡，2023年第7期，2023-8-25 规模最大保租房REIT项目上市， 发行升温不同产品交投表现分化 本期要点  市场动态  近期，以保障性租赁住房为基础资产的REITs产品“国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划”成功上市，募集资金规模达到30.50亿元，为开年以来首单上市的基础设施公募REITs。此前发行的保障性租赁住房REITs募资规模在12-13亿元之间，本期产品也是截至目前募资规模最大的保障性租赁住房REITs项目。城投宽庭保租房REIT原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，项目底层基础设施资产为上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，截至2023年9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。产品的发行可为保障性租赁住房资产提供上市通道和融资来源，有助于吸引更多社会资金参与保租房建设，对扩大区域投资有着积极意义。不过从上市后表现来看，城投宽庭保租房REIT上市首日即跌破发行价，盘中一度下跌11%，后续跌势持续。截至1月30日，城投宽庭保租房REIT收盘价为2.808，较发行价格下跌8%，二级市场表现承压。月内人民银行和金融监管总局联合发文着力拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，政策引导下，未来或有更多租赁住房类REITs产品发行，其底层资产资金回收情况和上市后价格变动仍需持续跟踪观察。  发行情况  2023年12月1日-12月31日，全市场共发行233期资产证券化产品，发行规模共计2492.41亿元，发行规模较上月增加49%。从发行成本来看，本期以保单质押贷款、信托受益权为基础资产的产品发行成本处于较高水平。  银行间市场共发行29期信贷资产证券化产品，发行规模共计378.93亿元，发行规模较上月略有下降。优先级产品信用级别均为AAAsf级，发行成本在2.55%-3.90%之间。本期微小企业贷款类产品发行规模最大，消费性贷款类产品发行规模最低。  交易商协会ABN共发行39期，发行规模为500.65亿元，发行规模保持快速增长。披露信用级别的优先级产品包括AAAsf级和AA+sf级，产品票面利率在2.75%至5.32%之间。其中类REITs类产品发行规模最大，租赁资产类产品平均发行成本最高。  交易所共发行165期资产证券化产品，总规模为1612.83亿元，发行规模较上月增加近一倍。其中披露信用级别的优先级产品涵盖AAAsf级和AA+sf级，票面利率最高为5.20%。交易所ABS产品基础资产较为多元，本期发行规模最大的仍是应收账款类产品。  交易情况  本期银行间市场信贷ABS成交金额共118.59亿元，交投活跃度明显下降。其中成交较多的依旧是住房抵押贷款类、个人汽车贷款类和不良贷款类产品。  交易商协会ABN成交金额共596.49亿元，交投进一步升温。大部分交易商协会ABN产品未披露基础资产类型；披露基础资产类别的产品中，以类REITs、应收账款等为基础资产的产品成交规模相对较大  交易所成交的ABS产品交易金额共计545.38亿元，交易规模较上期有所下降，其中上交所、深交所交易规模分别为438.46亿元和106.92亿元。交易所ABS产品中，基础资产为应收账款、类REITs、CMBS/CMBN等类别的产品成交规模依旧处于相对较高水平。 www.ccxi.com.cn 资产证券化月报 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵 耿 010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn 1 资产证券化月报2023年第12期 www.ccxi.com.cn 一、 市场动态:规模最大保租房REIT项目上市 近期，以保障性租赁住房为基础资产的REITs产品“国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划”（以下简称“城投宽庭保租房REIT”）成功上市，募集资金规模达到30.50亿元，为开年以来首单上市的基础设施公募REITs。此前发行的保障性租赁住房REITs募资规模在12-13亿元之间，本期产品也是截至目前募资规模最大的保障性租赁住房REITs项目。城投宽庭保租房REIT原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，项目底层基础设施资产为上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，定位是面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米，截至2023年9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。产品的发行可为保障性租赁住房资产提供上市通道和融资来源，有助于吸引更多社会资金参与保租房建设，对扩大区域投资有着积极意义。不过从上市后表现来看，城投宽庭保租房REIT上市首日即跌破发行价，盘中一度下跌11%，后续跌势持续。截至1月30日，城投宽庭保租房REIT收盘价为2.808，较发行价格下跌8%，二级市场表现承压。 1月初人民银行与金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（住房租赁“金融17条”），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等三大方面优化租赁住房的金融服务体系。文件提出支持住房租赁企业发行专项用于租赁住房建设、购买和运营的债券和住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品，意在优化住房租赁企业多元化的融资渠道。政策引导下，未来或有更多租赁住房类REITs产品发行，其底层资产资金回收情况和上市后价格变动仍需持续跟踪观察。 二、发行情况1 （一）全市场 1 数据来源：CNABS网站，WIND，中诚信国际整理 2 资产证券化月报2023年第12期 www.ccxi.com.cn 2023年12月1日-12月31日，全市场共发行233期资产证券化产品（合计发行资产支持证券611支），发行规模共计2492.41亿元，发行规模较上月增加49%。从发行成本来看，本期以个人汽车贷款、小微贷款等为基础资产的产品发行利率仍相对较低，而以保单质押贷款、信托受益权为基础资产的产品发行成本处于较高水平。 表1：不同基础资产类型产品发行成本 期限 基础资产类型 支数 票面利率最小值(%) 票面利率最大值(%) 票面利率均值(%) 1年以下 消费性贷款 4 2.70 3.30 2.99 特定非金债权 2 3.00 3.05 3.03 个人消费贷款 4 2.95 3.15 3.05 应收账款 40 2.75 4.20 3.10 保理融资 16 2.84 3.65 3.12 信托受益权 3 3.00 3.30 3.17 微小企业贷款 14 2.70 4.40 3.20 供应链账款 48 2.80 4.15 3.20 小额贷款 9 2.85 3.88 3.23 租赁资产 18 2.93 5.25 3.34 知识产权 7 3.28 4.00 3.58 1-3年期 个人汽车贷款 2 2.55 2.61 2.58 小微贷款 4 2.90 3.10 2.98 不良贷款 23 3.08 3.50 3.21 基础设施收费 2 3.20 3.30 3.25 个人消费贷款 49 2.94 4.80 3.31 小额贷款 24 2.85 5.20 3.47 应收账款 56 2.87 7.80 3.54 供应链账款 24 3.19 4.75 3.60 个人消费金融 8 2.98 5.00 3.76 租赁资产 60 2.90 6.90 3.82 微小企业贷款 13 3.00 5.21 3.84 信托受益权 28 3.05 5.80 3.88 其他收益权 2 4.05 4.10 4.08 保单质押贷款 3 2.98 13.00 7.99 3-5年期 类REITs 5 3.38 3.64 3.53 不良贷款 13 3.30 3.90 3.56 租赁资产 18 3.80 4.20 4.07 其他收益权 3 4.15 4.20 4.18 应收账款 11 3.80 7.00 4.68 信托受益权 4 3.95 7.00 5.48 5年以上 PPP项目 6 3.34 3.59 3.44 类REITs 31 3.15 4.50 3.57 基础设施收费 8 3.30 4.10 3.63 3 资产证券化月报2023年第12期 www.ccxi.com.cn 从分层比例来看，本期基础资产类型为供应链账款、商业房地产抵押贷款、PPP项目等类别的产品次级分层比例均不高于10%，产品次级分层比例处于较低水平；以消费性贷款和不良资产为基础资产的产品次级分层比例相对较高；而以应收账款、类REITs等为基础资产的不同产品之间次级分层比例存在一定差异。 表2：不同基础资产类型产品分层情况 产品期数 次级分层 非次级分层比例 供应链账款 36 0%-6.25% 93.75%-100% 保单质押贷款 2 0%-6.98% 93.02%-100% 商业房地产抵押贷款 2 0.07%-5.55% 94.45%-99.93% 特定非金债权 2 0.13%-0.18% 99.82%-99.87% 保理融资 10 0.29%-11% 89%-99.71% 知识产权 5 0.74%-6.94% 93.06%-99.26% 信托受益权 8 1.5%-5% 95%-98.5% 基础设施收费 4 5%-5.6% 94.4%-95% PPP项目 3 5%-5.89% 94.11%-95% 微小企业贷款 8 1.5%-15.26% 84.74%-98.5% 小额贷款 12 1.5%-19.85% 80.15%-98.5% 租赁资产 29 0%-15.38% 84.62%-100% 个人消费贷款 16 5%-13.5% 86.5%-95% 个人汽车贷款 2 9.89%-15.18% 84.82%-90.11% 应收账款 50 0%-22.45% 77.55%-100% 类REITs 16 0%-29.35% 70.65%-100% 消费性贷款 2 15%-19.97% 80.03%-85% 不良贷款 21 13.54%-32.35% 67.65%-86.46% （二）银行间市场ABS 本期银行间市场共发行29期信贷资产证券化产品（合计发行资产支持证券46支），发行规模共计378.93亿元，发行规模较上月略有下降。其中优先级产品信用级别均为