中期业绩符合预期，注入母公司优质资产

请阅读最后一页信息披露和重要声明 海外 研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ 市场数据 报告日期 2016.08.26 收盘价(港元) 21.55 总股本(亿股) 69.31 总市值（亿港元） 1486.69 股东净资产(亿港元) 1161 总资产(亿港元) 4154 每股净资产(港元) 16.75 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《业绩稳健，销售迈向千亿集团》2015年度业绩点评20160322 海外房地产研究 高级分析师：鲁衡军 注册国际投资分析师CIIA luhj@xy zq.com.hk SFC：AZF126 SAC：S0190515010004 ＃assAuthor＃ 联系人：宋健 songjian@xy zq.com.cn ＃dy Stockcode＃ 01109 .HK ＃dy Comp any＃ 华润臵地 ＃title＃ 中期业绩符合预期，注入母公司优质资产 ＃createTime1＃ 2016年08月26日 主要财务指标 会计年度：31/12 2012A 2013A 2014A 2015A 营业收入（百万港元） 44,364 71,389 89,705 103,393 增长率(%) 23.9% 60.9% 25.7% 15.3% 毛利 16,696 20,107 27,353 32,298 毛利率 37.6% 28.2% 30.5% 31.2% 净利润 10,569 14,696 15,141 17,527 增长率(%) 30.1% 39.1% 3.0% 15.8% 净利率 23.8% 20.6% 16.9% 17.0% 每股收益（港元） 1.82 2.52 2.32 2.59 每股股息（港仙） 33.6 43.7 49.5 57.4 数据来源：公司资料，兴业证券研究所 投资要点 ＃summary＃  中期核心净利润同比增长25.5%，符合预期: 2016年上半年华润臵地营业收入445.2亿港元（下同），同比增长19.9%，其中房地产开发业务营业收入391.5亿元，同比增长19.3%，投资物业营业收入35.33亿元，同比增长13.6%；毛利为151亿元，同比增长26.4%，毛利率为33.9%。上市公司股东应占净利润为76.8亿元，同比增长19.1%。股东应占核心净利润为63亿元，同比增长25.5%，核心净利率为14.2%。中期业绩符合预期。公司中期派息每股9.2港仙，同比增长5.7%。  注入母公司优质资产：公司以总价62.36亿元向集团收购优质资产，主要包括深圳湾项目和23个停车场的大部分权益，公司需另外支付25.64亿元的贷款，将以内部资源拨付。深圳湾项目位于深圳市南山区，总建筑面积为42.6万平米，主要物业类型包括住宅、商场、酒店以及服务式公寓，分别建筑面积为16.9、5.8、4和5万平方米。收购的23个停车场，总计自有建筑面积为37.9万平米，另外拥有29.4万平米的经营管理权，共涉及13,300个停车位。收购完成后，将完善公司的土地储备，停车场项目也将使公司的业务更加多元化。  我们的观点：华润臵地是华润集团下属的房地产开发旗舰企业，合约销售即将站上千亿规模，公司运营的中高端购物广场万象城/万象汇也在全国范围内扩张，目前年租金收入超过60亿元。母公司对公司非常支持，连续两年注入优质资产，为公司高速发展奠定基础。从估值来看，目前公司8倍PE，较NAV折让30%，股息收益率超过2%，建议关注。  风险提示：宏观经济增长放缓、行业政策转向。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 跟踪报告 报告正文  中期核心净利润同比增长25.5%，符合预期: 2016年上半年华润臵地营业收入445.2亿港元（下同），同比增长19.9%，其中房地产开发业务营业收入391.5亿元，同比增长19.3%，投资物业营业收入35.33亿元，同比增长13.6%；毛利为151亿元，同比增长26.4%，毛利率为33.9%。上市公司股东应占净利润为76.8亿元，同比增长19.1%。股东应占核心净利润为63亿元，同比增长25.5%，核心净利率为14.2%。中期业绩符合预期。公司中期派息每股9.2港仙，同比增长5.7%。 图1、营业收入 图2、派息情况 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  合约销售大幅增长：公司1-6月份实现合约销售金额约人民币555.7亿元，合约销售面积约429.6万平方米，分别同比增长50.2%和32.1%，平均销售单价为12,935元/平方米。从销售分布来看，一线城市占34%，二线城市占54%，三线城市占12%。预计全年合约销售将超1000亿元。 图3、合约销售额 图4、销售额按区域划分 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  土地储备优质：截止于6月30日，公司土地储备总量为4,209万平方米，其中用于房地产开发的面积为3,577万平米，用于投资物业的为632万平米。公司的权益土地储备为3,502万平方米，其中一、二线城市土地占比达高到72%，相当优质，能满足未来三至五年的发展。公司上半年增持15幅土地， 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 跟踪报告 新增面积为588万平方米，权益面积为498万平方米，总地价为269.3亿元，平均楼面地价仅为5,400元每平米。 图5、土地储备 图6、土地储备按城市划分 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  注入母公司优质资产：公司以总价62.36亿元向集团收购优质资产，主要包括深圳湾项目和23个停车场的大部分权益，公司需另外支付25.64亿元的贷款，将以内部资源拨付。深圳湾项目位于深圳市南山区，总建筑面积为42.6万平米，主要物业类型包括住宅、商场、酒店以及服务式公寓，分别建筑面积为16.9、5.8、4和5万平方米。收购的23个停车场，总计自有建筑面积为37.9万平米，另外拥有29.4万平米的经营管理权，共涉及13,300个停车位。收购完成后，将完善公司的土地储备，停车场项目也将使公司的业务更加多元化。 图7、深圳湾项目示意图 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  财务状况稳定：截止期末，公司持有现金464.8亿元，净负债率为27.9%，财务管理稳健。债务结构合理，有息负债中人民币占比65%，港币及美元占 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 跟踪报告 比35%。公司平均融资成本为4.29%，融资成本一直维持在行业较低水平。 图8、净负债率 图9、历年平均融资成本 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  我们的观点：华润臵地是华润集团下属的房地产开发旗舰企业，合约销售即将站上千亿规模，公司运营的中高端购物广场万象城/万象汇也在全国范围内扩张，目前年租金收入超过60亿元。母公司对公司非常支持，连续两年注入优质资产，为公司高速发展奠定基础。从估值来看，目前公司8倍PE，较NAV折让30%，股息收益率超过2%，建议关注。  风险提示：宏观经济增长放缓、行业政策转向。 业绩会Q&A Q1、公司在深圳的推盘计划，会不会因为毛利率高而放慢节奏？ A：深圳全年的目标是200亿。深圳项目的毛利率相对较高，并且在深圳想卖的快很容易，公司希望保持一定的毛利率增长速度。并且土地价格增长很快，公司也不想把优质土地全部卖掉再去买新的土地。所以，公司在深圳不希望卖的太快。公司一直以稳健的销售策略，去化率一般在49%左右。 Q2、公司对投资物业这块发展的规划？ A：公司还是按照原来的计划发展投资物业，公司也会实时的根据市场状况来检讨公司的计划。现在市场土地价格暴涨，比如今天厦门出让的几块土地，价格很难想象。公司希望展现出游逻辑且稳定优质的管理策略。 Q3、全年派息的计划？ A：去年全年的派息率是核心净利润的27%，今年仍然能维持在25%左右。 Q4、母公司手上已经没有太多的资源可以注入上市公司了，公司的土地收购策略？ 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 - 跟踪报告 A：关于买地，第一是战略导向，坚持一线、核心二线以及由人口流入和产业支撑的三线城市；第二是坚持投资记录，必须拿满足内部收益率的项目。对于公开市场，公司今年参加了100多次拍卖会，但竞争激烈。未来公司将尝试多元化的拿地方式，会有很多的收购和合作项目，公司也在深圳参加旧改。 Q5、目前公司的净负债率在行业内偏低，未来会维持一个什么水平？ A：关于净负债率，公司希望继续保持BBB+的评级。公司希望用稳健的投资策略，不大公司带到危险的境地。 Q6、现金流情况？ A：销售回款406亿元，另外有74亿元的不并表合作项目，投资物业租金收入27亿元。土地款支出169亿元，建安成本157亿元，管理费用28亿元，销售费用9亿元，各项税费135亿元，利息16亿元，另外支付了7亿元的保证金。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 6 - 跟踪报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 推 荐：相对表现优于市场； 中 性：相对表现与市场持平 回 避：相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 买 入：相对大盘涨幅大于15% ； 增 持：相对大盘涨幅在5%～15%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%～5%； 减 持：相对大盘涨幅小于-5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 dengy p @xy zq.com.cn 上海地区销售经理 姓名 办公电话 邮箱 姓名 办公电话 邮箱 罗龙飞 021-38565795 luolf@xy zq.com.cn 盛英君 021-38565938 shengy j@xy zq.com.cn 杨忱 021-38565915 y angchen@xy zq.com.cn 王政 021-38565966 wangz@xy zq.com.cn 冯诚 021-38565411 fengcheng@xy zq.com.cn 王溪 021-20370618 wangxi@xy zq.com.cn 顾超 021-20370627 guchao@xy zq.com.cn 李远帆 021-20370716 liy uanfan@xy zq.com.cn 胡岩 021-38565982 huy anjg@xy zq.com.cn 王立维 021-38565451 wanglw@xy zq.com.cn 地址：上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦12层 （200135）传真：021-38565955 北京地区销售经理 姓名 办公电话 邮箱 姓名 办公电话 邮